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      专家谈以套内使用面积交易:公摊系数制定须科学合理
      专家谈以套内使用面积交易:公摊系数制定须科学合理

        “住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;?#24341;发舆论热议专家建议 公摊系数亟须科学合理制定 赵丽/法制日报 “建筑面积?#34180;?#22871;内面积?#34180;?#20844;摊面积?#20445;?#36825;几个专有名词最近让不少打算买房的人一筹莫展。 2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强制性工程建设规范中,有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)?#32602;?#20197;下简称《征求意见稿?#32602;?#20854;中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;薄?这句话在被解读为“告别公摊”的同时,也让一些人认为可能引起房价大涨。 不过,接受《法制日报》记者采访的?#30340;?#20154;?#31185;?#36941;认为,可能是一些媒体过度解读了这句话。首先,在我国?#20013;?#35268;定中,商品房销售计价一直是“可以按套内建筑面积或者建筑面积计价?#20445;?#31532;二,无论按哪种方式计价,房子的总价是一样的;第三,以套内使用面积计价,其后果可能并没有想像的那么美好。 取消公摊系误读 购房成本无影响 《征求意见稿》自发布后,引起了社会舆论热议。有关公摊面积的新闻被刷屏,有媒体称,这是“住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交?#20303;薄?#32593;友和专家们都在讨论“建筑面积?#34180;?#20844;摊面积”以后真的要取消了吗? 2月23日晚,央视在其微信公众号上发表了一篇标题为?#19969;?#20844;摊面积”要取消了?这事儿没那么简单》的文章。文中称,《征求意见稿?#20998;?#26159;技术规范,这一规范未来约束的是工程建设行为,约束对象是住宅项目的建设单位。这与大家所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”还是以“公摊面积”来计算,并无直接关系;与大家关心的物业费、取暖费以何标准收取,也无直接关系。 接受本报记者采访的专家也不认同取消公摊面积的说法。 “公摊面积?#24378;?#35266;存在的。不管是按套内面积标价,还是按建筑面积标价,公摊面积的产权是要转移到购房人手里的。如果购房者购买了房屋,但是楼道电梯间的门?#21462;?#22806;墙等产权全?#24378;?#21457;商的,自己住得也不踏实。因此我认为取消公摊面积的提法肯定不对。?#21271;本?#22823;学房地产法研究中心主任楼建波说,公众对于公摊面积的主要意见是公摊面积过大,也就是“花100平方米的钱只得70平方米的房?#34180;?在楼建波看来,指望一个《征求意见稿》取消公摊面积,物业费、取暖费等都按照套内面积缴纳,“这种想法不太?#23548;省薄?“?#23548;?#19978;,住建部多次提倡套内面积交?#20303;?#20294;是需要澄清的是,住建部只是说住宅,并非所有的房屋。?#23548;?#19978;,也不可能是所有的房屋都按套内面积来交易,非住宅商品房就不可能用这种方式来交?#20303;?#20294;这是个好事,因为对于购房者来说,他们会更加直观地了解到?#31185;?#26041;米多少钱。”楼建波对记者说。 也有?#30340;?#20998;析人士称,此次出台这一规定主要是因为本条是?#29992;?#20851;注的焦点问题,关系到每个住宅用户的切身利益。目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,加剧“公摊面积伤民”的矛盾。 “按照市场平均的得房率,若是以套内使用面积计算价格,全国的房价相当于还要提高20%至25%。”?#24615;?#22320;产首席分析师张大伟分析说。 但张大伟同时称,以套内使用面积计价的政策对于购房者?#23548;使?#25151;成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。 楼建波也认为,实质上的价格上涨不太可能,“但体现出来的单价会上涨。假设建筑面积是87平方米,室内面积只有70平方米,这套房子总价卖100万元,按不同的面积来标单价,肯定是不一样的?#34180;?“价格?#24378;?#21457;成本和利润的总和,无论计价方式如何变化,单套房屋的总价,也就是消费者的购买成本,不会发生变化。另外,以套内面积计价的主要作用是要统一房地产价格统计发布、价格评判标准和降低这个领域的法律争议、纠纷,所以我不认为计价方式的调整会影响房屋总价。?#21271;本?#25151;产律师王树德对本报记者说。 系数规定不规范 公摊测绘有猫腻 近年来,随着房价上涨,部分开发商?#27809;?#25512;高公摊比例。据媒体此前报道,部分房地产开发商为获利,频频打起住房公摊面积的主意,“买100平方米得70方?#20303;保?#20010;别商品房公摊面积比例甚至超过50%。 易?#21451;?#31350;院?#24378;?#20013;心研究总监?#26174;?#36827;对本报记者介绍,房屋买卖涉及三个面积,建筑面积、套内面积和?#23548;?#20351;用面积。 “建筑面积包括房子的面积和外面楼梯、过道面积,这些肯定是购房者需要承担的;套内面积讲的就是房子的外墙,这个墙以内的地方,因为墙有厚度,而厚度是不能用的,但是这块面积还是属于购房者的。”?#26174;?#36827;说,民众之所以关心公摊面积,也是因为相应房屋面积的计算是比较模糊的,“如果开发商能够算得很清晰,那么大家买房的时候就会知道自己需要付出的购房成本?#34180;?记者注意到,在?#23548;?#20013;,一二线城市相对规范,住宅公摊系数在15%至25%之间,但还有很多城市并不规范,?#34892;?#22320;方的住宅公摊系数甚至超过30%。 据?#30340;?#20154;?#23458;?#38706;,开发商从利益考量出发,倾向于做大公摊面积,这样不仅可以收取多重费用,包括物业费、取暖费等,还可以在表面上降低房价,给购房者造成价格较低的错觉。 此外,国际通行的房屋交易计价单位多为“所见即所得”的套内面积,国内对此虽无统一规定,?#23548;?#25805;作中却普遍采用建筑面积计价。但时至今日,都无法律法规对公摊面积作出明确约束。 ?#21834;?#25151;产测量规范》提到的公摊面积计算方式在《住宅设计规范》中无相应体现,致使国内报批、设计、施工每个?#26041;?#37117;不是特别清楚公摊如何计算,只能等着房子盖出来,测绘部门最终来测公摊大小。这样一来会导致不少乱象出现。”楼建波说。 对于公摊测绘里的“猫腻?#20445;?#22312;广东?#37038;?#25151;屋测绘工作的吴永辉称,测绘单位一般按照“谁使用,谁分摊”原则计算公摊面积,基本交由开发商指认,而业主不具备专业知识,双方信息?#29616;?#19981;对等。 尽管如此公摊并不合规,但在现实中,不知情的购房者往往被迫埋单。有?#30340;?#20154;士直言,国内对于公摊系数的规定并不规范,基本靠经验,亟须予以规范。 而王树德对记者说,以套内面积进行房产交易,在一些地方早已有法可依。 早在2002年,重庆就率先出台《重庆市城镇房地产交易管理条例?#32602;?#20854;中第13条规定商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格,并载入商品房买卖合同。交易当事人发生面积纠纷时,应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。 2013年年底,?#26412;?#24066;出台关于印发?#19969;幢本?#24066;城市房地产转让管理办法〉实施意见》的通知,第二十七条规定经济适用住房、普通住宅、公寓及其他高档住宅等居住类房屋的预售,均应当以套内建筑面积计价,按套内建筑面积结算房价款。独立的别墅和整栋楼房预售,计价方式由当事人自?#24615;?#23450;。 王树德对记者说,2013年6月1日,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释?#25151;?#22987;实施,明确了商品房合同面积及交付面积差异纠纷的处理原则。一般出台司法解释都是因为某个领域的法律纠纷比较多发并且缺少统一处理原则。 “以套内面积计价主要基于两点考虑,第一是套内面积和建筑面积计价方式有技术差异,建筑面积计价不能完全反应各地的房地产真?#23548;?#26684;水平;第二是建筑面积计价容易产生法律纠纷,明确套内面积及套内价格有利于解决和减少法律纠?#20303;J导?#19978;,自?#26412;?#21450;重庆以套内面积计价后,类似的法律纠纷少了很多。”王树德说。 用设计控制公摊 定标准确保?#35813;?2018年,在房价高涨的一线城市,限价之后的商品房社区?#20998;?#19979;降,各方面设施面积缩水、装修不合格等现象频频出现。 因此,也有?#30340;?#20154;士提出了这样的担忧,未来如果开发商过度?#36153;?#20844;摊,是否也会导致社区?#20998;?#19979;调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水? 在接受媒体采访时,杭州房产专家刘德科提出,省公摊的最?#34892;?#21150;法,就是在同一楼层同一个单元内排布七八套住房。目前,重庆的住宅楼盘普遍如此,其他城市都是同一楼层同一个单元内排布二至四套住房,“地产商必须把套内面积做到最大化,公摊面积能省则省,这样才能实现销售金额最大化。按建筑面积计价,地产商就不?#20127;?#26020;?#24179;?#24471;房率?#34180;?在?#26174;?#36827;看来,未来的问题涉及到开发商的建造成本,一方面是防范转嫁到购房款,即所谓套内面积的成本转嫁;另一方面要防范偷工减料,出?#20013;?#21306;?#20998;?#19979;降现象。 “比如根据要求,是要在单元门口修建坡道,但是?#34892;?#23567;区因为单元?#30424;?#30340;面积不够,建不了坡道。所以在制定设计标准、规范的时候,要明确普通商品住宅的公摊面积,具体到?#30424;?#21488;阶等地方的宽度应该是多少。”在楼建波看来,上述这些都是关系到购房者?#23548;示?#20303;的,如果台阶做得太窄,住户在搬家时,都不一定能正常搬运家具。 楼建波对记者强调,房产交易计价方式的改革很重要,但是最关键的还是要制定科学合理的公摊系数。“我认为,开发商应该充分披露的是两个方面,第一是按什么面积计价,第二是出售的房屋室内使用面积是多少、公摊面积是多少。”楼建波说。 此外,记者注意到,目前在坊间还有这样的说法——如果想要真正告别“买100平方米房子只得70平方?#20303;?#30340;现象,只能修改《商品房销售管理办法》。 楼建波对此说法不认同。“排除有个别企业虚构公摊面积的做法,甚至重复计算公摊面积的行为,公摊面积不是在房产交易?#26041;?#35748;定的,而是在设计?#26041;凇?#22914;果设计的是普通商品住宅,公摊就要控制在一个合理的幅?#21462;!?#27004;建波说,他认为真正的问题是将来应该对普通商品住宅的设计严格把关,“比如,在设计室内面积是70平方米的普通商品住宅时,要控制住公摊,规定公摊不能超过多少平方?#20303;?#36825;样才有意义,只讨论计价方法意义不大?#34180;?在采访中,不少?#30340;?#20154;士强调,通过法律法规统一厘清“建筑面积?#34180;?#22871;内面积?#34180;?#20844;摊面积”等关键概念,是确保销售计价体系成功转轨的重要一?#20581;?#27004;建波认为,统一划定相关概念的重要性远大于计价体?#24213;?#36712;本身,包括政府、开发商、房地产中介及其他专业团体在内的市场各个?#26041;冢?#37319;用整齐划一的标准是保证市场公平?#35813;饔行?#30340;基础。 房产税按价值征收 去公摊为计税铺路 在此次关于公摊面积的热议中,还有一种声音值得关注——这次的“去公摊?#20445;?#25110;许正是为房产税的征收铺路。有评论认为,“助推”住建部“取消公摊”征询意见的还有房产税的立法。换句话说,实施房产税前,公摊面积这?#30465;?#31946;?#31354;恕北?#39035;厘清。 ?#26174;?#36827;认为,从公摊面积角度看,确实不应重复收缴此类税费,建议未来房产交易税费、供暖费等统一按照套内面积收取,?#25353;?#27425;《征求意见稿》具?#34892;?#19994;变革的意义,于居住者而?#36291;?#26377;积极作用。从后续政策来看,房产税以及与房屋交易面积挂钩的政策都可能发生变化,最终都统一按照套内面积计算。这将为税收计税标准奠定基础,也将以保护购房者权益为最终导向?#34180;?此前,有媒体刊文称,房产税是否应计公摊面积存在两难。一方面,由于板楼、塔楼、别墅等各类建筑公摊面积差别极大,从0%至55%不等,一刀切以建筑面积为单位收取房产税有失公平;另一方面,如以套内面积为标准收取房产税,开发商可能故意“纸面做高”公摊面积,帮助购房者“合理?#21271;?#31246;。 “房产税肯定涉及计税的标准,到底按套内面积或者建筑面积,后续肯定要明确。如果都按套内面积计算,那么购房者的成本相对会小一点,这也是值得肯定的地方。”?#26174;?#36827;认为,从长远来看,未来要建设开放式?#26234;?#30340;小区环?#24120;?#20844;共通道部分该如何征税,会不会增加公摊面积,如何?#33322;?#31038;会矛盾,都值得深思。 楼建波的意见则是,房产税不应该按房屋面积收取,应该是按价值征收。 “如果要按?#31185;?#26041;米多少来征收房产税,就可能涉及到‘到底是把公摊算到里面还是不算到里面’的问题。例如六环外面积较大的房产和二环以内一套小户型房子,如果按房屋面积征收房产税,征收的金额就可能出现有失公平的现象。按照价值征收则回避了这种问题。”楼建波对记者说。[详情]

      澎湃新闻 | 2019年02月26日 11:48
      若房子按套内面积交易:房价不会因此涨
      若房子按套内面积交易:房价不会因此涨

        若房子按套内面积交易:房价不会因此涨 社区?#20998;?#24046;别大 被广大购房者频频吐槽的建筑面积、公摊面积等问题迎来了新说法。 2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。《住宅项目规范(征求意见稿)》第2.4.6条规定:住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;?#27492;前,大多数地方的房地产交易都是按住宅的建筑面积计价,许多购房者也困惑于住宅建筑面积、套内面积、公摊面积等多个概念。 在商品住宅领域,所谓建筑面积指的是建筑物各层水平面积的总和,包括套内面积和公摊面积。套内面积一般指的是购房者?#23548;?#33021;得到的住房面积,包括套内使用面积、墙体面积、阳台建筑面积等;公摊面积则是由各套住宅分摊的公用建筑面积的简称,包括大堂、公共?#30424;?#36807;道、电(楼)梯前厅等,购房者并不能?#23548;实?#21040;。 “公摊面积”是内地房地产业从香港引进的概念,不过早在2013年,香港就出台新政做出调整,房屋销售不再按建筑面积计价,但公摊面积在内地沿用至今。对于购房者而言,按套内面积交?#20303;?#25152;见即所得?#20445;?#38144;售方式更为直观、?#35813;鰨?#32780;公摊面积则因重复缴费、计算不?#35813;?#31561;问题,频频被诟病。 公摊面积猫腻多,“按套内计价”可减少?#30097;?#21033;益 “住宅建筑应以套内使用面积进行交易,按建筑面积计价成为历史。”看到这条消息,重庆市?#29992;?#31456;伟凯忍不住“有点小骄傲?#20445;骸?#20080;房只买套内面积,我们已经领先全国多年了。”2016年,他在重庆市渝北区购买了一套商品房,在签约时他注意到,购房合同及房本上所记录的内容为“房屋套内面积86平方?#20303;薄?在全国大多数购房者还在为?#26696;?#19981;该按建筑面积交?#20303;?#32780;跟开发商争执不休的时候,早在2012年,重庆市就开始实行“按套内面积计价”的做法。《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十三条规定,商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格,并载入商品房买卖合同;交易当事人发生面积纠纷时,应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。 虽然不用为“买房该看建筑面积还是套内面积”而烦恼,但在以往的购房经历中,章伟凯?#21442;?#25151;屋“公摊面积”伤透了脑筋。2016年,章伟凯看中了现在入住的这套高层住宅,跟家人商议后,都觉得不错,于是很快就交?#35835;?#23450;金。签?#35760;埃?#24320;发商的销售人员告诉他,因为按照规划,小区内将会留出许多面积作为绿化和公?#37096;?#38388;,所以这套高层房屋的公摊比例将会比周边其他小区更高一些。 但在入住以后,他和许多业主的共同感受是,小区“太挤了?#20445;好?#23618;共有14套住房,却只有2部限乘8人的电梯;小区内部所谓的绿化,也只是?#33267;?#19968;些?#35752;玻?#21407;本规划中作为公?#37096;?#38388;的人工湖,并未呈现在住户眼中。 事实上,关于住宅建筑公摊面积所存在的猫腻和问题,许多人早?#24615;?#35328;。2010年5月31日央?#21360;?#28966;点访谈》播出节目“公摊迷雾?#20445;?#26333;光“最牛公摊面积?#31508;录?#24320;发商事先?#20449;?#20844;摊不超过30%,事后却高达52%,200多户维权无望的业主欲哭无泪。 ?#24615;?#22320;产首席分析师张大伟告诉中国青年报·中青在线记者,一些开发商为了吸引购房者,甚至打出了?#20658;?#20844;摊”这样的标语,实质上零公摊只是一个噱头,零公摊并不意味公摊面积为零,而是一些开发商会将赠送面积与公摊面积相抵消。赠送的面积很多情况下都是限高,或者隔层出现的,当然还有很多是地下空间,在后续使用中,会出现部分问题。 据张大伟介绍,从全国看,一二线城市相对规范,公摊系数在15-25%之间,而很多不规范的城市甚至有超过30%的住宅公摊系数。 “按照套内使用面积交易已经在重庆等个别城?#26032;?#22320;,这一政策的确更有利于购房者,减少了开发商的?#30097;?#21033;益。”但张大伟同时提醒,目前,相关文件只是工程建设规范公开征求意见,距离正式文件还很遥远;即便成为正式文件,也仍需?#33539;?#26159;建议标准还是规定强制标准。 张大伟说,除了公摊面积计价,国内还有很多独有、少有的房地产交易现象,例如期房销售、二手房双边代理等。随着房地产市场的发展,这些?#21152;?#20102;改变的可能。“对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。” &nbsp;房价不会因此上涨,开发商或将做大套内面积 住建部上述征求意见稿发布后,有人担心房价可能会上涨。对此,?#20005;?#24815;于买新房按套内面积计价的章伟凯表示,自己并不担心这个问题。 在他所经历的重庆市多年的具体?#23548;?#20013;,不论是按建筑面积还是套内面积计算,总房价并没有变化。他举例称:一套商品房若按建筑面积计算为100平方米,房价为1万元/㎡;若按套内面积计算为80平方米,房价为1.25万元/㎡,房屋总价为100万不变。 不过,他也表示,重庆的二手房市场一般是按照建筑面积来计算价格。“二手房的装修、朝向、楼层这些(情况)都不一样,可能业主还做了些自己的改造,所以按建筑面积来算会公道些。” 易?#21451;?#31350;院?#24378;?#20013;心研究总监?#26174;?#20998;析,类似“买100平方米但使用面积只有70平方?#20303;?#30340;?#24405;?#36896;?#23578;?#22810;购房者的维权,公摊面积也导致了物业费等社区费?#23186;?#32435;产生争议。而从购房者角度来看,公摊面积只是附属设施,主要看的还是具体能使用的套内面积。因此,本次政策调整若逐步落地,或将推动开发商更加注重做大套内面积。 在?#26174;?#36827;看来,住建部此次明确按套内面积计价交易,也是减税降费背景下的具体体现。“现在强调减税降费,如果按照套内面积征收房地产税的话,也是这一背景的具体体现。” 据他介绍,此次住建部对住房面积定义的转变,会推动房地产税和其他跟房屋交易面积相关的制度发生变革,最终统一以套内面积进行计算。不论是对于财政税收还是购房者权益,都具有积极意义。 若上述政策逐步落地,今后商品住宅全部按照套内面积交易,在套内面积做大的同时,公摊系数是否?#38477;?#36234;好?对此,张大伟提醒,尽管公摊面积不计入面积价格,但开发商亦可提高套内单价。如果开发商过度?#36153;?#20844;摊面积,会导致社区生活?#20998;?#19979;降,楼道、大堂等商品住宅的公共面积将会缩水,小区绿化、公共设施等?#37096;?#33021;受到影响。 张大伟指出,从重庆等个别城市的落地情况来看,改为按套内面积计价交易,的确更有利于购房者,?#24067;?#23569;了开发商的?#30097;?#21033;益空间,但从目前来看,这一政策变化影响最大的是期房销售。“羊毛出在羊身上,如果出台套内计价模式,需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。”[详情]

      中国青年报 | 2019年02月26日 06:07
      ?#26412;?#38738;年报:住宅规范呼应了购房者的幸福安?#26377;?#27714;
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         住宅规范呼应了购房者的幸福安?#26377;?#27714; 张敬伟 近日,住建部发布38项住建领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知,涉及住宅项目规范、非住宅类居住建筑项目规范、民用建筑通用规范、?#20658;?#24037;程项目规范、城市轨道交通工程项目规范等38份规范的修改。《住宅规范》有一个最大的亮点,意见指出住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;?《住宅规范》?#26131;?#20102;楼市的痛点,关注了公众关切,更能满足购房者实?#20013;?#31119;安居的梦想。 楼市周期几度轮回多番博?#27169;?#36825;个市场?#24266;?#19981;平静,但是“房住不?#30784;?#19981;仅成为政策主调,市场终端?#26376;?#24066;供给侧也有了更高要求。在高拥房率的市场环境下,粗放的楼市营利模式和?#30452;?#30340;暴利模式,显然不合时宜。购房者希望楼市交易更加公开、?#35813;鰲?#20844;平,更加契合市场规则。一方面,公众希望政策设计需要跟上,补上明确楼市购房面积标准的短板;另一方面,人们更希望通过刚性规则约束开发商的行为,在公摊面积这笔糊?#31354;四?#20197;算清楚、资本逐利冲动难以遏止的情势下,索性釜底抽薪,摒弃楼市按照建筑面积交易的模式,改以套内面积交?#20303;?幸福是奋斗出来的,公平交易也?#24378;?#27004;?#34892;?#27714;?#35828;?#36924;出来的。政策设计者秉?#36136;?#22330;公平原则,尊重购房者的安居关切,才有了这份令人期待的具有强制性的《住宅规范》——尽管处于征求意见阶段。 从征求意见到住宅规范落地,会有一定时间,也会面临激烈博弈。毕竟,楼?#26143;?#28041;太多的利益因素,多周期积累的矛盾很?#35759;?#26399;内消弭。即使是楼市调控,政策和监管也是慎重以对,避免楼市出现“硬着?#20581;薄?#21363;使市场?#26376;?#24066;调控充满“宏调变空调”的调侃,但是楼市调控?#24266;?#32500;?#21046;?#31283;推进的模式。否则,楼市将可能引发?#20302;?#24615;的金融风险,导致市场发生激烈动荡,甚至变成全球性的风险传导。 本轮楼市调控,从一线二线到三四线逐步推开,堪称史上最严。不过,本轮楼市调控,并非单纯的行政命令和权力主导,而是政策引导下的多手段运用。而且,楼市调控是在供给侧结构性改革、防范?#20302;?#24615;金融风险的大环境下进行的,且给出了房住不炒的总基调。目前,楼市基本企稳,虽然房价不可能降下来,但是购房者的需求也提升到了新层次。在此情势下,按照套内面积交?#20303;?#25151;子?#21360;?#22303;坯”到成品,就成为需求端基本的购房需求。 《住宅规范?#27867;?#24212;了购房者的幸福安?#26377;?#27714;,故除了涉及按照套内面积交易,还包括了城镇新建住宅建筑应全装修交付。所有功能空间的固定面全部?#22871;?#25110;粉刷完成,给水排水、供暖、通风和空调、?#35745;?#29031;明供电等?#20302;?#22522;本安装到位,厨房和卫生间的基本设备全部安装完?#24076;?#36798;到基本使用标准。同时在电梯设置、地下室?#28010;?#31561;方面,也作出了相应的、契合人们美好生活需要的规范。 1月份70城商品住宅销售数据出台,一二三线城市中虽然58城环比上涨,但调控下的楼市价格基本趋?#21462;?#20013;国经济基本面虽然面临下行压力,但也不会让?#28227;?#27004;?#20889;?#28608;经济增长。因此,中国楼市面临着转型,市场逐利的粗放炒作模式,将逐渐回归消?#35759;?#20027;导的幸福安居模式。 《住宅规范》的变化或引起房价微调,但不会有市场大震动,几个楼市周期推涨了房价普涨,伴随着楼市供给从数量到质量的提升,房价也会在波动中回归健康常态。 [详情]

      ?#26412;?#38738;年报 | 2019年02月25日 08:58
      央行旗下媒体:"公摊面积"热议 制度之利尤胜经济之利
      新浪财经-自媒体综合 | 2019年02月25日 08:29
      住宅拟以套内使用面积交易 专家:5年内落地可能很小
      新浪财经综合 | 2019年02月25日 08:28
      “按套内面积交?#20303;?#21047;屏 公摊玩猫腻?#35759;?#22823;了
      “按套内面积交?#20303;?#21047;屏 公摊玩猫腻?#35759;?#22823;了

        “按套内面积交?#20303;?#21047;屏 公摊玩“猫腻”?#35759;?#22823;了 本报记者&nbsp;杜雨萌 一则专业性极强的通知火了。 近日,住房和城乡建设部发布关于《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知,其中,“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;保?#20986;现在《住宅项目规范(征求意见稿)》里。一时间,“按套内面积交?#20303;?#21047;屏。 对此,中国建筑科学研究院有限公司相关负责人在接受媒体采访时表示,“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;?#36825;一条款的提出,主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。目前我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积,为了提高我国工程建设标?#21152;?#22269;际通行做法的一致性程度,此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。此举一方面可以解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题,另一方面,有利于解决住户使用面积不?#35813;?#30340;问题。 “虽然这一标准目前并没有完全落地,或者是否落地还有待最终明确,但可以预料的是,以套内使用面积进行计价的方式将是一个明确的方向。”58安居客房产研究院首席分析师张波对《证券日报》记者如是说。 具体来看,张波认为,使用这一计算方式交易的做法会相对更为公?#20581;?#30001;于公摊面积本身?#35813;?#24230;不高,此举有利于?#20048;?#37096;分项目?#24615;?#20844;摊面积上做手脚、侵害购房者利益的可能;其次,这一计算方式有利于促进建筑设计优化,使房企更加聚焦如何做好产品设计,以更好满足购房者需要。 “公摊面积并不是越小越好。”?#24615;?#22320;产首席分析师张大伟对《证券日报》记者表示,公摊面积不计入面积价格,意味着开发商同样可以提高套内单价。另外,如果开发商过度?#36153;?#20844;摊,会导致社区?#20998;?#19979;调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。 张波提醒,由于目前“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;?#21482;是一个工程建设规范的公开征求意见,距离正式落地还有待时日,不过,购房者在现有状况下也要对公摊面积有清晰认识,需要明白清楚不同档次项目和不同类别住宅合理的公摊率差异。一般来说,高档楼盘公摊率会高于中低端,高层由于有电梯配比因素公摊率也会高于多层,因此切勿过份追求低公摊率。[详情]

      证券日报 | 2019年02月25日 01:58
      媒体:公摊面积马上终结?多些配套标准才会少些套路
      媒体:公摊面积马上终结?多些配套标准才会少些套路

        多些配套标准,“后公摊时代”才会少些套路 和而不同 从技术角?#35753;?#30830;按套内使用面积交易,一定程度上让房子更?#24052;该鰲薄?近日,《住宅项目规范(征求意见稿)》公布后,其中第2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;?#21463;到广泛关注。2月24日,中国建筑科学研究?#21512;?#20851;负责人接受采访时称,“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;?#36825;一条款的提出,主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。 天下苦“公摊面积?#26412;?#30691;,这个消息一出来就引发各种解读。有的称马上终结“公摊面积?#20445;?#26377;的则?#24471;?#37027;么简单。作为方案设计者,中国建筑科学研究?#21512;?#20851;负责人称之为“技术规范?#20445;?#26080;疑是最权威说法。但我认为,即便是作为不具备法律强制力的技术规范,其?#24067;?#20855;导向价值。 天下苦“公摊面积?#26412;?#30691; “套内”+“公摊”计价模式源于何处?#30475;?#26032;中国成立初期到改革开放前,我国的住房制度很长时间都是实行福利分房,此阶段还不存在公摊面积这一说法。改革开放后,房地产市场逐步实?#33267;?#24066;场化,在对住房制度建设的探索过程中,不仅从香港地区引进了“土地?#20449;?#25346;模式”和“预售制?#21462;保?#36824;引进了“套内+公摊”的计价模式。 事实上不论是卖楼花变体过来的预售制度,还是土地?#20449;?#25346;模式,在某种程度上都存在着一些弊端。而如今“建筑面积”计价方式之所以被广为诟病,实则是因为“公摊面积”水太深。 比如,2010年山东高密某楼盘被曝公摊系数达52%,2017年南京某商住公寓部分户型公摊系数高达58%,去年8月社交媒体上一篇名为《买100平方米的房子只得70平方米,这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?#20426;?#30340;文章热传,更是将公摊面积问题上升到了社会层面,掀起了广泛的舆论风波。 其实,公摊面积的问题不过是计价方式问题,如今却演变成了开发商牟利的工具。问题的根源在于,市场信息的不对称,已经导致市场上“败德”行为,经济学中我们称之为信息不对称所引起的道?#36335;?#38505;。 近两年,在国家的严厉调控下,一些开发商为了保证利益,便通过做大公摊面积、重复公摊、利用公摊牟利的方式将经济周期波动成本转嫁给消费者。 虽然公摊面积是受政策法规承认的销售计价方式,但是关于公摊面积划分、标准、比例等精细化规定,却仍?#24378;?#30333;,这是公摊面积能被开发商大做文章的重要原因。除此之外,缺乏相关专?#23548;?#31649;部门的监管、市场信息不对称也是公摊面积成为一些开发商攫取利润法宝的重要原因。 警惕去公摊面积后,生活质量下降 此次,住建部首次在官方文件中明确提出房屋应按套内面积进行交易,表明了改革积弊的态?#21462;?正如这一方案的设计者所说,这一做法可以解决两方面的问题:一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题;二是解决住户使用面积不?#35813;?#30340;问题。可以说,从技术角?#35753;?#30830;按套内使用面积交易,一定程度上让房子更?#24052;该鰲保?#26377;利于消费者权益的保护。 ?#23548;?#19978;,住建部门并非简单迎合公众,该技术规范具有操作性。国际上通行的房屋交易计价标准通常是“套内所得面积?#20445;?#39321;港也在2013年取消了以“建筑面积”计价方式售房,如今更公开表示支持房屋按套内面积进行交易,对公摊面积的态度显而易见。 其实,?#30784;?#22871;内面积计价”国内早有?#23548;?#26089;在2002年,重庆就已开始以套内建筑面积作为计价依据,对不按这一依据计价责令整改并处以交易金额5%-10%的罚款。作为“先驱?#20445;?#37325;庆给我们的前车之鉴是:首先,以套内计价方式售房,在国内或者说在某些地区?#24378;?#34892;的。其次,套内面积计价,需防生活质量下降风险。 需要警惕的是,以套内面积计价,势必会压缩开发商的盈利空间,开发商为了保证利益要么提高单位面积房价,将经济代价间接转嫁给消费者,消费者财富效应未必增加。要么降成本,例如,从建材、绿化、物业等方面找贴补。 住建部在官网发布的意见通知,已经表明国家方面对“公摊面积”的看法,但相关部门需做好配套工作。例如,制定绿地比例等公共面积的计算方式、建材质量、公共服务等相关标准。因为如果这些标准不明晰的话,“公摊面积”或许还会借尸还魂,将其代价最终转嫁到消费者身上。 □盘和林(经济学者)[详情]

      新京报 | 2019年02月25日 00:17
      住宅出售按套内面积计价 以后谁为公摊面积买单?
      住宅出售按套内面积计价 以后谁为公摊面积买单?

        谁来买单?住宅出售以“净重”来计量对于交易双方意味着什么 &nbsp;(图片来源:全景视觉) 经济观察网 记者 陈博&nbsp;&nbsp;“目前,全国各地商品住宅的出售均以建筑面积为计?#24247;?#20301;,建筑面积等于套内建筑面积加公共分摊建筑面积。?#23548;?#19978;如同出卖物品时,以毛重来计量,而不是以净重来计量一样。”2016年?#20132;?#26399;间,全国人大代表、山西建筑工程集团总公司副总经理柳树林曾提出一个建议——全国都应该根据“套内建筑面积”买房、售房。 如今,这个建议有望落地细分。2月18日,一份由住房和城乡建设部办公厅发布的《住宅项目规范(征求意见稿)?#32602;?#20197;下简称“征求意见稿?#20445;?#22312;坊间引发热议,“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;?#25104;为这份征求意见稿中最受关注的一个条款。 上述提出的套内使用面积,在《中华人民共和国国家标准房产测量规范》中指涉的范围包括套内卧室、起?#37038;搖?#36807;厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。而柳树林口中所谓的“公共分摊建筑面积?#20445;?#21017;是除了产权人私人拥有的各单位面积之外,整栋楼产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积,比如电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共?#30424;?#36807;道、地下室、值班警卫室等。 这些公摊面积,在销售?#26412;?#25353;照比例分摊给各房源单位,并计入各房源的房价之中。哪怕《商品房销售管理办法》早就指出,商品房销售可以按套(单元)计价,?#37096;?#20197;按套内建筑面积或者建筑面积计价,但过去这么多年,除了重庆之外,建筑面积几乎成为中国所有城市房地产交易的唯一计价标准。 为自己认知模糊或者享受不到?#23548;?#21033;益的公摊面积买单,是诸多购房者不得不被动接受的一场捆绑交?#20303;!?#20687;车库、地下室,一些不良开发商把地下室和车库作为共用面积?#37027;?#20998;摊给业主,随后?#20540;?#29420;出售,等于是双重获利。”柳树林举例说,由于公摊面积的计算和标准相对专业,公众普遍不熟悉,开发商可以自由发挥,增加“额外”收益。 一名上市房企广州项目总经理告诉经济观察网,政府之所以提出这一条款,本意是为了解决一个问题——过往我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,容易出现同一项目的房子建筑面积相同,但因得房率不同,导致套内使用面积不同的问题,“公摊面积伤民”的矛盾时有发生。 不过,一旦按照“套内使用面积”来付款,意味着一场计价规则的重构将会拉开序幕。“以套内使用面积来交易,就会发生一个变化——计价面积减小,为了保证总价,单价自然会提升。”一位曾经操盘过重庆项目的房企营销负责人表示。 “比如一套房子,无论算不算公摊,开发商都预先定价500万元,根本不会考虑到底按照哪个面积写进合同。一旦按照套内面积来计算,?#31185;?#26041;米的单价肯定会有所增加。”上述上市房企广州项目总经理称。 该项目总经理说,虽然购房时,销售人员给出的单价一般是按照建筑面积作为口径,但事实上,广州的购房合同里面一直都提及两个面积。 在经济观察网获取的一份广州购房合同中,一套47平方米左右的商品房,在“合同标的物基本情况”这一条款中,就明确规定?#26696;?#21830;品房合同约定建筑面积共46.6平方米,其中,套内建筑面积35.66平方米,共有分摊面积约10.94平方?#20303;薄?在“计价方式和价款”一栏中,又同时列出两种计价方式,一种是以套出售,按套内建筑面积计算房价,单价及总金额分别是多少;另一种是以整幢出售,按建筑面积计算房价,单价及总金额又分别是多少。 “如果按照套内面积来交易,就只需要把建筑面积那一种计价方式去掉就可以了。”上述项目总经理说。 事实上,曾经以建筑面积作为唯一交易计价指标的香港,早在2013年就正式开启“实用面积计价”的模式。当年施行的《一手住宅物业销售条例?#35775;?#30830;规定,使用“实用面积”作为新房销售的唯一计价方式,并正式将“实用面积?#21271;?#36848;纳入法规。 上述条例生效前10个月,作为社会过渡期,香港特区政府特意设置建筑面积计价与实用面积计价并行的“双轨制?#20445;?#35753;房产交易双方适应不同计价方式之间的差距。 更早之前的2002年,重庆市第一届人大常委会通过的《重庆市城镇房地产交易管理条例》中指出,在重庆市城镇规划区范围内的商品房,将按套内建筑面积计价销售。重庆因此成为国内第一个以地方性立法?#33539;?#21830;品房交易实施“按套内建筑面积计价”的城?#23567;?在计价规则改变之余,舆论关注的另外一个点在于,原本由购房者掏钱的这部分公摊面积,究竟?#20260;?#26469;买单? “开发商需要承担的是成本,如果需要开发商来为原公摊面积买单,整体成本提升,开发商可能采取的一个方式就缩小公共部位的面积,对于购房者来说,居住感就没那?#35789;?#36866;。”上述房企项目总经理告诉经济观察网。 前述房企营销负责人提到,按照香港、重庆的做法,虽然交易按照套内面积计算,但产权证上还是要约定套内面积和公摊面积,而且公摊面积所有权也不归属于开发商。 《商品房销售管理办法》显示,商品房套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权。 按照香港当前的做法,出于环保及满足民众康?#20013;?#27714;的考虑,会所、游?#22659;亍?#32593;球场、地下车库、空中花园等部分公用设施,位列政府公布的楼面面积豁免名单中。而对于公?#37096;?#38388;诸多设施的维护费用,香港采取按每个单位分摊的办法,管理公司添置?#26696;?#24314;设施的行动,则须通过业主法团同意。 “无论采取哪种做法,开发商只要能够保证项目利润?#31034;?#22909;。”上述房企项目总经理称,?#37038;?#25805;角度来看,重庆、香港计算套内面积的做法,与此前其他城市按照建筑面积来销售的方式,对开发商的利益而言都没有本质上的区别。 (本文来自于经济观察网)[详情]

      经济观察网 | 2019年02月24日 10:34
      重庆参与住宅规范内容讨论 按套内面积已执行17年
      重庆参与住宅规范内容讨论 按套内面积已执行17年

        重庆参与《住宅规范》内容讨论,卖房按套内面积已执行17年 董进/华龙网 华龙网-新重庆客户端2月23日14时讯 日前,住房城乡建设部官方网站发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。其中有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)?#32602;?#20197;下简称?#21834;?#20303;宅规范》?#20445;?#20854;中第二部分2.4.6条指出,住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;?#32780;在此方面重庆自2002年8月起,已率先执行了17年。 住建部首次在官方文件中明确提出 在《住宅规范》第二部分2.4.6条指出,住宅建筑应以套内使用面积进行交易,这也是住建部首次在官方文件明确提出房屋应由套内面积来进行交?#20303;?据了解,目前我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,购买的房屋面积包括两个部分:套内面积+公摊面积。根据2000年8月1日实施的《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000国家标准规定:房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。目前我们买房的建筑面积,除了房屋套内建筑面积之外,还包括了其他公摊面积。 由此就出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,加剧“公摊面积伤民”的矛盾。 重庆参与《住宅规范》相关内容讨论 住建部此次组织中国城市建设研究院有限公司等单位起草了《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范住宅项目规范,在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时,向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2019年3月15日。重庆住房城乡建委相关负责人也参与了该《住宅规范》相关内容的讨论。 同时《住宅规范?#20998;?#20986;,这一规范是为贯彻执行国家技术经济政策,保障住宅项目安全、适用、?#21496;印?#32511;色和耐久,规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施而制定。住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。 重庆2002年起就以套内面积作为计价依据 此次住建部发文要求住宅按套内面积算,在这一方面重庆走在全国前?#23567;?#37325;庆市住房城乡建委相关负责人告诉记者,其实早在2002年6月,重庆市人大常委会就通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例?#32602;?#35201;求:商品房销售包括商品房?#36136;?#21644;商品房预售。商品房销售以套内面积作为计价依据。商品房买卖合同及商品房权证应载明共用部位及设施。 该条例于当年8月1日施行,宣告重庆在全国率先施行商品房销售以“套内面积”计价的政策。 凡不按套内面积计价销售商品房的,由有关部门责令改正,并依法予以查处。 据相关负责人介绍,该条例施行以来,不仅减少了商品房交易面积纠纷,同时?#21442;?#25252;了购房群众的利益,让群众明明?#35013;?#36141;房。 &nbsp;[详情]

      澎湃新闻 | 2019年02月24日 08:31
      猪年第一误读:住房按套内面积算
      猪年第一误读:住房按套内面积算

        猪年第一误读:住房按套内面积算 ︱德科地产频道 来源?#20309;?#26195;波频道&nbsp;文 / 刘德科&nbsp; 1 ?#20540;?#36767;谣:住房按套内面积算,是误读。 昨天早上,被刷屏:《住建部发文:住房按套内面积算!》 ◆信源 2月18日,住建部公布了一份《住宅项目规范(征求意见稿)?#32602;?#20840;文三万多字,里面有一句话,“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;保?#22312;第2.4.6条。 就这么一句话,被解读成:别了,公摊!买房按套内面积算! 各大主流媒体都这么报道。 看起来是那么一回事,住建部的文件这么?#23383;?#40657;字地写着,而?#26131;?#25105;们都认识;但是很遗憾,根本就不是这么一回事。 2 首先,“交?#20303;?#21644;“计价”是两个不同的概念。 没错,中国的商品房基本上是以建筑面积“计价?#20445;?#20294;是,中国的商品房一直也是以套内使用面积进行“交?#20303;保?#21363;任何一份?#25103;?#30340;销售合同上必须标明套内使用面积。 “以套内使用面积进行交?#20303;保?#19981;等同于“住房按套内面积算?#34180;?很多主流媒体都混淆了这两个不同的概念。 其次,这份《住宅项目规范(征求意见稿)?#32602;?#20027;要是设计规范文件,套内使用面积计价不在这份文件的管辖范围之内。 如果真的要实施套内使用面积计价,要看另一份文件,?#30784;?#21830;品房销售管理办法?#32602;?#24314;设部令第88号,2001年)——这份文件至今?#34892;А? ◆第十八条明文规定 商品房销售可以按套(单元)计价,?#37096;?#20197;按套内建筑面积或者建筑面积计价。 简单说,设计规范文件无权越界染指销售管理文件。事实上,也没有染指。因为“交?#20303;?#21644;“计价”是两个不同的概念。 如果这份《住宅项目规范(征求意见稿)?#20998;苯有?#25104;“住宅建筑应以套内使用面积进行计价?#20445;?#37027;么就越界了,就超出了文件的效力范围。 现在,并没有这么?#30784;?不用着?#20445;?#22914;果你们无比期待套内面积计价,那么就等将来有一天住建部修订《商品房销售管理办法?#32602;?#24314;设部令第88号,2001年),而不?#24378;?#29616;在这份《住宅项目规范(征求意见稿)》。 3 去年,有一篇很业余的文章,绑架了无数情绪流量:《买100平米房子只得70平米,公摊面积让我们很受伤!》。 一群不明就里的所谓专家,纷纷加入讨伐公摊面积的行?#23567;?讨伐的逻辑是:开发商故意把公摊做大,坑购房者的钱。 这是完全不懂行的伪逻辑。很简单:容积率是固定的,即一块地开发商能建多少建筑面积是固定的;所以就算把公摊盲目做大,地产商根本就没法多赚一分钱,反而损失购房者的利益——地产商虽然名声不太好,但这种损人不利己的事情,他们是不太会做的。 所以,所谓的故意做大公摊,问题的症结不在于要不要按套内计价,而在于容积?#20351;?#25511;。只要?#21355;?#31649;住容积率不准随便超,就不存在公摊失控的问题。 只有一种情况,开发商会故意把公摊做大?#20309;?#20102;做出更豪的豪宅,因为豪宅需要更大尺度的入户大堂和走道等公?#37096;?#38388;。 还有个别楼盘,不是豪宅,公摊也大得离谱,为什么?这?#24378;?#21457;商的能力问题,只有业余的?#20248;?#24320;发商才会任由公摊失控,因为这是损人不利己的事情。 为什么现在多数人的感受是公摊面积“越涨越多?#20445;?#36825;就更简单了:过去我们的商品住房主要是多层(得房率高),现在主要是高层(得房?#23454;停?#20844;摊面积当然就“越涨越多”啊。 4 最后一个问题,国际上都是以套内面积计价,为什么中国要以建筑面积计价?重庆就是以套内计价,其他城市为什么不好好学学重庆? 我们当然也支持全国都学重庆,按套内面积计价,这样我们购房者买多少平方就得到多少平方,很直观。但是,我们必须同时接受一个后果?#21644;?#19968;楼层同一个单元就是七八户,跟重庆一样。 此话怎讲?按套内面积计价,地产商就必须把套内面积做到最大化,公摊面积能省则省,这样才能实现销售金额最大化。省公摊的最?#34892;?#21150;法,就是在同一楼层同一个单元内排布七八套住房。 全国只有重庆的住宅楼盘普遍如此,其他城市都是同一楼层同一个单元内排布二至四套住房。 简单说,这是?#25945;?#19977;户跟?#25945;?#20843;户的区别。 按建筑面积计价,地产商就不?#20127;?#26020;?#24179;?#24471;房率,这就使得中国(重庆除外)的住宅公共尺度,是全世界最奢侈的(重庆跟纽约伦敦一样很节约)。 中国随便哪个城市的经济适用房楼盘,公共尺度也比纽约中央公园的公共尺度要奢侈:我们是?#25945;?#19977;四户,人家是?#25945;?#19971;八户,或者四梯十几户。 当然,这是一种浪费。但是由奢入俭难。全世界绝大多住宅是没有围墙的(这样土地利用更高效),我们会同意拆掉围墙吗?#24247;比?#19981;会。同理,现在让你去买?#25945;?#19971;八户的房子,你也不乐意。 为什么重庆人不介意?因为,重庆在商品房刚刚兴起的时候,就已经这样了。2002年,重庆就已经按套内面积计价了。 总结一下:对于按套内面积计价这个议题,如果从节约土地的角度来讨论,值得推进;如果从保护购房者的角度来讨论,那完全是个伪命题,根本就不存在坑购房者这回事。 5 为什么住建部的一个规范性文件会被误读?背景情绪是:大家都盲?#24247;?#30171;恨公摊。 中国房地产有很多问题,可以讨伐的东西很多,比如公摊面积坑人、期房销售坑人等,很带情绪流量,但都很业余。 我们是赞成按套内面积计价,从节约土地的角?#21462;?#20294;是,很遗憾,中国离套内面积计价,还有点远。 房?#37038;导?#19978;并没有这么大,使它显得大的是阴影、对称、?#24213;印?#28459;长的岁月、我的不熟悉和?#24405;擰?房地产?#23548;?#19978;并没有这么复杂,使它显得复杂的是盲从的情绪和业余的解读。[详情]

      新浪财经-自媒体综合 | 2019年02月24日 08:16
      专家谈以套内使用面积交易:公摊系数制定须科学合理
      专家谈以套内使用面积交易:公摊系数制定须科学合理

        “住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;?#24341;发舆论热议专家建议 公摊系数亟须科学合理制定 赵丽/法制日报 “建筑面积?#34180;?#22871;内面积?#34180;?#20844;摊面积?#20445;?#36825;几个专有名词最近让不少打算买房的人一筹莫展。 2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强制性工程建设规范中,有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)?#32602;?#20197;下简称《征求意见稿?#32602;?#20854;中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;薄?这句话在被解读为“告别公摊”的同时,也让一些人认为可能引起房价大涨。 不过,接受《法制日报》记者采访的?#30340;?#20154;?#31185;?#36941;认为,可能是一些媒体过度解读了这句话。首先,在我国?#20013;?#35268;定中,商品房销售计价一直是“可以按套内建筑面积或者建筑面积计价?#20445;?#31532;二,无论按哪种方式计价,房子的总价是一样的;第三,以套内使用面积计价,其后果可能并没有想像的那么美好。 取消公摊系误读 购房成本无影响 《征求意见稿》自发布后,引起了社会舆论热议。有关公摊面积的新闻被刷屏,有媒体称,这是“住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交?#20303;薄?#32593;友和专家们都在讨论“建筑面积?#34180;?#20844;摊面积”以后真的要取消了吗? 2月23日晚,央视在其微信公众号上发表了一篇标题为?#19969;?#20844;摊面积”要取消了?这事儿没那么简单》的文章。文中称,《征求意见稿?#20998;?#26159;技术规范,这一规范未来约束的是工程建设行为,约束对象是住宅项目的建设单位。这与大家所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”还是以“公摊面积”来计算,并无直接关系;与大家关心的物业费、取暖费以何标准收取,也无直接关系。 接受本报记者采访的专家也不认同取消公摊面积的说法。 “公摊面积?#24378;?#35266;存在的。不管是按套内面积标价,还是按建筑面积标价,公摊面积的产权是要转移到购房人手里的。如果购房者购买了房屋,但是楼道电梯间的门?#21462;?#22806;墙等产权全?#24378;?#21457;商的,自己住得也不踏实。因此我认为取消公摊面积的提法肯定不对。?#21271;本?#22823;学房地产法研究中心主任楼建波说,公众对于公摊面积的主要意见是公摊面积过大,也就是“花100平方米的钱只得70平方米的房?#34180;?在楼建波看来,指望一个《征求意见稿》取消公摊面积,物业费、取暖费等都按照套内面积缴纳,“这种想法不太?#23548;省薄?“?#23548;?#19978;,住建部多次提倡套内面积交?#20303;?#20294;是需要澄清的是,住建部只是说住宅,并非所有的房屋。?#23548;?#19978;,也不可能是所有的房屋都按套内面积来交易,非住宅商品房就不可能用这种方式来交?#20303;?#20294;这是个好事,因为对于购房者来说,他们会更加直观地了解到?#31185;?#26041;米多少钱。”楼建波对记者说。 也有?#30340;?#20998;析人士称,此次出台这一规定主要是因为本条是?#29992;?#20851;注的焦点问题,关系到每个住宅用户的切身利益。目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,加剧“公摊面积伤民”的矛盾。 “按照市场平均的得房率,若是以套内使用面积计算价格,全国的房价相当于还要提高20%至25%。”?#24615;?#22320;产首席分析师张大伟分析说。 但张大伟同时称,以套内使用面积计价的政策对于购房者?#23548;使?#25151;成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。 楼建波也认为,实质上的价格上涨不太可能,“但体现出来的单价会上涨。假设建筑面积是87平方米,室内面积只有70平方米,这套房子总价卖100万元,按不同的面积来标单价,肯定是不一样的?#34180;?“价格?#24378;?#21457;成本和利润的总和,无论计价方式如何变化,单套房屋的总价,也就是消费者的购买成本,不会发生变化。另外,以套内面积计价的主要作用是要统一房地产价格统计发布、价格评判标准和降低这个领域的法律争议、纠纷,所以我不认为计价方式的调整会影响房屋总价。?#21271;本?#25151;产律师王树德对本报记者说。 系数规定不规范 公摊测绘有猫腻 近年来,随着房价上涨,部分开发商?#27809;?#25512;高公摊比例。据媒体此前报道,部分房地产开发商为获利,频频打起住房公摊面积的主意,“买100平方米得70方?#20303;保?#20010;别商品房公摊面积比例甚至超过50%。 易?#21451;?#31350;院?#24378;?#20013;心研究总监?#26174;?#36827;对本报记者介绍,房屋买卖涉及三个面积,建筑面积、套内面积和?#23548;?#20351;用面积。 “建筑面积包括房子的面积和外面楼梯、过道面积,这些肯定是购房者需要承担的;套内面积讲的就是房子的外墙,这个墙以内的地方,因为墙有厚度,而厚度是不能用的,但是这块面积还是属于购房者的。”?#26174;?#36827;说,民众之所以关心公摊面积,也是因为相应房屋面积的计算是比较模糊的,“如果开发商能够算得很清晰,那么大家买房的时候就会知道自己需要付出的购房成本?#34180;?记者注意到,在?#23548;?#20013;,一二线城市相对规范,住宅公摊系数在15%至25%之间,但还有很多城市并不规范,?#34892;?#22320;方的住宅公摊系数甚至超过30%。 据?#30340;?#20154;?#23458;?#38706;,开发商从利益考量出发,倾向于做大公摊面积,这样不仅可以收取多重费用,包括物业费、取暖费等,还可以在表面上降低房价,给购房者造成价格较低的错觉。 此外,国际通行的房屋交易计价单位多为“所见即所得”的套内面积,国内对此虽无统一规定,?#23548;?#25805;作中却普遍采用建筑面积计价。但时至今日,都无法律法规对公摊面积作出明确约束。 ?#21834;?#25151;产测量规范》提到的公摊面积计算方式在《住宅设计规范》中无相应体现,致使国内报批、设计、施工每个?#26041;?#37117;不是特别清楚公摊如何计算,只能等着房子盖出来,测绘部门最终来测公摊大小。这样一来会导致不少乱象出现。”楼建波说。 对于公摊测绘里的“猫腻?#20445;?#22312;广东?#37038;?#25151;屋测绘工作的吴永辉称,测绘单位一般按照“谁使用,谁分摊”原则计算公摊面积,基本交由开发商指认,而业主不具备专业知识,双方信息?#29616;?#19981;对等。 尽管如此公摊并不合规,但在现实中,不知情的购房者往往被迫埋单。有?#30340;?#20154;士直言,国内对于公摊系数的规定并不规范,基本靠经验,亟须予以规范。 而王树德对记者说,以套内面积进行房产交易,在一些地方早已有法可依。 早在2002年,重庆就率先出台《重庆市城镇房地产交易管理条例?#32602;?#20854;中第13条规定商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格,并载入商品房买卖合同。交易当事人发生面积纠纷时,应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。 2013年年底,?#26412;?#24066;出台关于印发?#19969;幢本?#24066;城市房地产转让管理办法〉实施意见》的通知,第二十七条规定经济适用住房、普通住宅、公寓及其他高档住宅等居住类房屋的预售,均应当以套内建筑面积计价,按套内建筑面积结算房价款。独立的别墅和整栋楼房预售,计价方式由当事人自?#24615;?#23450;。 王树德对记者说,2013年6月1日,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释?#25151;?#22987;实施,明确了商品房合同面积及交付面积差异纠纷的处理原则。一般出台司法解释都是因为某个领域的法律纠纷比较多发并且缺少统一处理原则。 “以套内面积计价主要基于两点考虑,第一是套内面积和建筑面积计价方式有技术差异,建筑面积计价不能完全反应各地的房地产真?#23548;?#26684;水平;第二是建筑面积计价容易产生法律纠纷,明确套内面积及套内价格有利于解决和减少法律纠?#20303;J导?#19978;,自?#26412;?#21450;重庆以套内面积计价后,类似的法律纠纷少了很多。”王树德说。 用设计控制公摊 定标准确保?#35813;?2018年,在房价高涨的一线城市,限价之后的商品房社区?#20998;?#19979;降,各方面设施面积缩水、装修不合格等现象频频出现。 因此,也有?#30340;?#20154;士提出了这样的担忧,未来如果开发商过度?#36153;?#20844;摊,是否也会导致社区?#20998;?#19979;调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水? 在接受媒体采访时,杭州房产专家刘德科提出,省公摊的最?#34892;?#21150;法,就是在同一楼层同一个单元内排布七八套住房。目前,重庆的住宅楼盘普遍如此,其他城市都是同一楼层同一个单元内排布二至四套住房,“地产商必须把套内面积做到最大化,公摊面积能省则省,这样才能实现销售金额最大化。按建筑面积计价,地产商就不?#20127;?#26020;?#24179;?#24471;房率?#34180;?在?#26174;?#36827;看来,未来的问题涉及到开发商的建造成本,一方面是防范转嫁到购房款,即所谓套内面积的成本转嫁;另一方面要防范偷工减料,出?#20013;?#21306;?#20998;?#19979;降现象。 “比如根据要求,是要在单元门口修建坡道,但是?#34892;?#23567;区因为单元?#30424;?#30340;面积不够,建不了坡道。所以在制定设计标准、规范的时候,要明确普通商品住宅的公摊面积,具体到?#30424;?#21488;阶等地方的宽度应该是多少。”在楼建波看来,上述这些都是关系到购房者?#23548;示?#20303;的,如果台阶做得太窄,住户在搬家时,都不一定能正常搬运家具。 楼建波对记者强调,房产交易计价方式的改革很重要,但是最关键的还是要制定科学合理的公摊系数。“我认为,开发商应该充分披露的是两个方面,第一是按什么面积计价,第二是出售的房屋室内使用面积是多少、公摊面积是多少。”楼建波说。 此外,记者注意到,目前在坊间还有这样的说法——如果想要真正告别“买100平方米房子只得70平方?#20303;?#30340;现象,只能修改《商品房销售管理办法》。 楼建波对此说法不认同。“排除有个别企业虚构公摊面积的做法,甚至重复计算公摊面积的行为,公摊面积不是在房产交易?#26041;?#35748;定的,而是在设计?#26041;凇?#22914;果设计的是普通商品住宅,公摊就要控制在一个合理的幅?#21462;!?#27004;建波说,他认为真正的问题是将来应该对普通商品住宅的设计严格把关,“比如,在设计室内面积是70平方米的普通商品住宅时,要控制住公摊,规定公摊不能超过多少平方?#20303;?#36825;样才有意义,只讨论计价方法意义不大?#34180;?在采访中,不少?#30340;?#20154;士强调,通过法律法规统一厘清“建筑面积?#34180;?#22871;内面积?#34180;?#20844;摊面积”等关键概念,是确保销售计价体系成功转轨的重要一?#20581;?#27004;建波认为,统一划定相关概念的重要性远大于计价体?#24213;?#36712;本身,包括政府、开发商、房地产中介及其他专业团体在内的市场各个?#26041;冢?#37319;用整齐划一的标准是保证市场公平?#35813;饔行?#30340;基础。 房产税按价值征收 去公摊为计税铺路 在此次关于公摊面积的热议中,还有一种声音值得关注——这次的“去公摊?#20445;?#25110;许正是为房产税的征收铺路。有评论认为,“助推”住建部“取消公摊”征询意见的还有房产税的立法。换句话说,实施房产税前,公摊面积这?#30465;?#31946;?#31354;恕北?#39035;厘清。 ?#26174;?#36827;认为,从公摊面积角度看,确实不应重复收缴此类税费,建议未来房产交易税费、供暖费等统一按照套内面积收取,?#25353;?#27425;《征求意见稿》具?#34892;?#19994;变革的意义,于居住者而?#36291;?#26377;积极作用。从后续政策来看,房产税以及与房屋交易面积挂钩的政策都可能发生变化,最终都统一按照套内面积计算。这将为税收计税标准奠定基础,也将以保护购房者权益为最终导向?#34180;?此前,有媒体刊文称,房产税是否应计公摊面积存在两难。一方面,由于板楼、塔楼、别墅等各类建筑公摊面积差别极大,从0%至55%不等,一刀切以建筑面积为单位收取房产税有失公平;另一方面,如以套内面积为标准收取房产税,开发商可能故意“纸面做高”公摊面积,帮助购房者“合理?#21271;?#31246;。 “房产税肯定涉及计税的标准,到底按套内面积或者建筑面积,后续肯定要明确。如果都按套内面积计算,那么购房者的成本相对会小一点,这也是值得肯定的地方。”?#26174;?#36827;认为,从长远来看,未来要建设开放式?#26234;?#30340;小区环?#24120;?#20844;共通道部分该如何征税,会不会增加公摊面积,如何?#33322;?#31038;会矛盾,都值得深思。 楼建波的意见则是,房产税不应该按房屋面积收取,应该是按价值征收。 “如果要按?#31185;?#26041;米多少来征收房产税,就可能涉及到‘到底是把公摊算到里面还是不算到里面’的问题。例如六环外面积较大的房产和二环以内一套小户型房子,如果按房屋面积征收房产税,征收的金额就可能出现有失公平的现象。按照价值征收则回避了这种问题。”楼建波对记者说。[详情]

      若房子按套内面积交易:房价不会因此涨
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        若房子按套内面积交易:房价不会因此涨 社区?#20998;?#24046;别大 被广大购房者频频吐槽的建筑面积、公摊面积等问题迎来了新说法。 2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。《住宅项目规范(征求意见稿)》第2.4.6条规定:住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;?#27492;前,大多数地方的房地产交易都是按住宅的建筑面积计价,许多购房者也困惑于住宅建筑面积、套内面积、公摊面积等多个概念。 在商品住宅领域,所谓建筑面积指的是建筑物各层水平面积的总和,包括套内面积和公摊面积。套内面积一般指的是购房者?#23548;?#33021;得到的住房面积,包括套内使用面积、墙体面积、阳台建筑面积等;公摊面积则是由各套住宅分摊的公用建筑面积的简称,包括大堂、公共?#30424;?#36807;道、电(楼)梯前厅等,购房者并不能?#23548;实?#21040;。 “公摊面积”是内地房地产业从香港引进的概念,不过早在2013年,香港就出台新政做出调整,房屋销售不再按建筑面积计价,但公摊面积在内地沿用至今。对于购房者而言,按套内面积交?#20303;?#25152;见即所得?#20445;?#38144;售方式更为直观、?#35813;鰨?#32780;公摊面积则因重复缴费、计算不?#35813;?#31561;问题,频频被诟病。 公摊面积猫腻多,“按套内计价”可减少?#30097;?#21033;益 “住宅建筑应以套内使用面积进行交易,按建筑面积计价成为历史。”看到这条消息,重庆市?#29992;?#31456;伟凯忍不住“有点小骄傲?#20445;骸?#20080;房只买套内面积,我们已经领先全国多年了。”2016年,他在重庆市渝北区购买了一套商品房,在签约时他注意到,购房合同及房本上所记录的内容为“房屋套内面积86平方?#20303;薄?在全国大多数购房者还在为?#26696;?#19981;该按建筑面积交?#20303;?#32780;跟开发商争执不休的时候,早在2012年,重庆市就开始实行“按套内面积计价”的做法。《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十三条规定,商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格,并载入商品房买卖合同;交易当事人发生面积纠纷时,应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。 虽然不用为“买房该看建筑面积还是套内面积”而烦恼,但在以往的购房经历中,章伟凯?#21442;?#25151;屋“公摊面积”伤透了脑筋。2016年,章伟凯看中了现在入住的这套高层住宅,跟家人商议后,都觉得不错,于是很快就交?#35835;?#23450;金。签?#35760;埃?#24320;发商的销售人员告诉他,因为按照规划,小区内将会留出许多面积作为绿化和公?#37096;?#38388;,所以这套高层房屋的公摊比例将会比周边其他小区更高一些。 但在入住以后,他和许多业主的共同感受是,小区“太挤了?#20445;好?#23618;共有14套住房,却只有2部限乘8人的电梯;小区内部所谓的绿化,也只是?#33267;?#19968;些?#35752;玻?#21407;本规划中作为公?#37096;?#38388;的人工湖,并未呈现在住户眼中。 事实上,关于住宅建筑公摊面积所存在的猫腻和问题,许多人早?#24615;?#35328;。2010年5月31日央?#21360;?#28966;点访谈》播出节目“公摊迷雾?#20445;?#26333;光“最牛公摊面积?#31508;录?#24320;发商事先?#20449;?#20844;摊不超过30%,事后却高达52%,200多户维权无望的业主欲哭无泪。 ?#24615;?#22320;产首席分析师张大伟告诉中国青年报·中青在线记者,一些开发商为了吸引购房者,甚至打出了?#20658;?#20844;摊”这样的标语,实质上零公摊只是一个噱头,零公摊并不意味公摊面积为零,而是一些开发商会将赠送面积与公摊面积相抵消。赠送的面积很多情况下都是限高,或者隔层出现的,当然还有很多是地下空间,在后续使用中,会出现部分问题。 据张大伟介绍,从全国看,一二线城市相对规范,公摊系数在15-25%之间,而很多不规范的城市甚至有超过30%的住宅公摊系数。 “按照套内使用面积交易已经在重庆等个别城?#26032;?#22320;,这一政策的确更有利于购房者,减少了开发商的?#30097;?#21033;益。”但张大伟同时提醒,目前,相关文件只是工程建设规范公开征求意见,距离正式文件还很遥远;即便成为正式文件,也仍需?#33539;?#26159;建议标准还是规定强制标准。 张大伟说,除了公摊面积计价,国内还有很多独有、少有的房地产交易现象,例如期房销售、二手房双边代理等。随着房地产市场的发展,这些?#21152;?#20102;改变的可能。“对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。” &nbsp;房价不会因此上涨,开发商或将做大套内面积 住建部上述征求意见稿发布后,有人担心房价可能会上涨。对此,?#20005;?#24815;于买新房按套内面积计价的章伟凯表示,自己并不担心这个问题。 在他所经历的重庆市多年的具体?#23548;?#20013;,不论是按建筑面积还是套内面积计算,总房价并没有变化。他举例称:一套商品房若按建筑面积计算为100平方米,房价为1万元/㎡;若按套内面积计算为80平方米,房价为1.25万元/㎡,房屋总价为100万不变。 不过,他也表示,重庆的二手房市场一般是按照建筑面积来计算价格。“二手房的装修、朝向、楼层这些(情况)都不一样,可能业主还做了些自己的改造,所以按建筑面积来算会公道些。” 易?#21451;?#31350;院?#24378;?#20013;心研究总监?#26174;?#20998;析,类似“买100平方米但使用面积只有70平方?#20303;?#30340;?#24405;?#36896;?#23578;?#22810;购房者的维权,公摊面积也导致了物业费等社区费?#23186;?#32435;产生争议。而从购房者角度来看,公摊面积只是附属设施,主要看的还是具体能使用的套内面积。因此,本次政策调整若逐步落地,或将推动开发商更加注重做大套内面积。 在?#26174;?#36827;看来,住建部此次明确按套内面积计价交易,也是减税降费背景下的具体体现。“现在强调减税降费,如果按照套内面积征收房地产税的话,也是这一背景的具体体现。” 据他介绍,此次住建部对住房面积定义的转变,会推动房地产税和其他跟房屋交易面积相关的制度发生变革,最终统一以套内面积进行计算。不论是对于财政税收还是购房者权益,都具有积极意义。 若上述政策逐步落地,今后商品住宅全部按照套内面积交易,在套内面积做大的同时,公摊系数是否?#38477;?#36234;好?对此,张大伟提醒,尽管公摊面积不计入面积价格,但开发商亦可提高套内单价。如果开发商过度?#36153;?#20844;摊面积,会导致社区生活?#20998;?#19979;降,楼道、大堂等商品住宅的公共面积将会缩水,小区绿化、公共设施等?#37096;?#33021;受到影响。 张大伟指出,从重庆等个别城市的落地情况来看,改为按套内面积计价交易,的确更有利于购房者,?#24067;?#23569;了开发商的?#30097;?#21033;益空间,但从目前来看,这一政策变化影响最大的是期房销售。“羊毛出在羊身上,如果出台套内计价模式,需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。”[详情]

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         住宅规范呼应了购房者的幸福安?#26377;?#27714; 张敬伟 近日,住建部发布38项住建领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知,涉及住宅项目规范、非住宅类居住建筑项目规范、民用建筑通用规范、?#20658;?#24037;程项目规范、城市轨道交通工程项目规范等38份规范的修改。《住宅规范》有一个最大的亮点,意见指出住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;?《住宅规范》?#26131;?#20102;楼市的痛点,关注了公众关切,更能满足购房者实?#20013;?#31119;安居的梦想。 楼市周期几度轮回多番博?#27169;?#36825;个市场?#24266;?#19981;平静,但是“房住不?#30784;?#19981;仅成为政策主调,市场终端?#26376;?#24066;供给侧也有了更高要求。在高拥房率的市场环境下,粗放的楼市营利模式和?#30452;?#30340;暴利模式,显然不合时宜。购房者希望楼市交易更加公开、?#35813;鰲?#20844;平,更加契合市场规则。一方面,公众希望政策设计需要跟上,补上明确楼市购房面积标准的短板;另一方面,人们更希望通过刚性规则约束开发商的行为,在公摊面积这笔糊?#31354;四?#20197;算清楚、资本逐利冲动难以遏止的情势下,索性釜底抽薪,摒弃楼市按照建筑面积交易的模式,改以套内面积交?#20303;?幸福是奋斗出来的,公平交易也?#24378;?#27004;?#34892;?#27714;?#35828;?#36924;出来的。政策设计者秉?#36136;?#22330;公平原则,尊重购房者的安居关切,才有了这份令人期待的具有强制性的《住宅规范》——尽管处于征求意见阶段。 从征求意见到住宅规范落地,会有一定时间,也会面临激烈博弈。毕竟,楼?#26143;?#28041;太多的利益因素,多周期积累的矛盾很?#35759;?#26399;内消弭。即使是楼市调控,政策和监管也是慎重以对,避免楼市出现“硬着?#20581;薄?#21363;使市场?#26376;?#24066;调控充满“宏调变空调”的调侃,但是楼市调控?#24266;?#32500;?#21046;?#31283;推进的模式。否则,楼市将可能引发?#20302;?#24615;的金融风险,导致市场发生激烈动荡,甚至变成全球性的风险传导。 本轮楼市调控,从一线二线到三四线逐步推开,堪称史上最严。不过,本轮楼市调控,并非单纯的行政命令和权力主导,而是政策引导下的多手段运用。而且,楼市调控是在供给侧结构性改革、防范?#20302;?#24615;金融风险的大环境下进行的,且给出了房住不炒的总基调。目前,楼市基本企稳,虽然房价不可能降下来,但是购房者的需求也提升到了新层次。在此情势下,按照套内面积交?#20303;?#25151;子?#21360;?#22303;坯”到成品,就成为需求端基本的购房需求。 《住宅规范?#27867;?#24212;了购房者的幸福安?#26377;?#27714;,故除了涉及按照套内面积交易,还包括了城镇新建住宅建筑应全装修交付。所有功能空间的固定面全部?#22871;?#25110;粉刷完成,给水排水、供暖、通风和空调、?#35745;?#29031;明供电等?#20302;?#22522;本安装到位,厨房和卫生间的基本设备全部安装完?#24076;?#36798;到基本使用标准。同时在电梯设置、地下室?#28010;?#31561;方面,也作出了相应的、契合人们美好生活需要的规范。 1月份70城商品住宅销售数据出台,一二三线城市中虽然58城环比上涨,但调控下的楼市价格基本趋?#21462;?#20013;国经济基本面虽然面临下行压力,但也不会让?#28227;?#27004;?#20889;?#28608;经济增长。因此,中国楼市面临着转型,市场逐利的粗放炒作模式,将逐渐回归消?#35759;?#20027;导的幸福安居模式。 《住宅规范》的变化或引起房价微调,但不会有市场大震动,几个楼市周期推涨了房价普涨,伴随着楼市供给从数量到质量的提升,房价也会在波动中回归健康常态。 [详情]

      央行旗下媒体:"公摊面积"热议 制度之利尤胜经济之利
      央行旗下媒体:

        “公摊面积”热议背后:制度之利尤胜经济之利 来源?#33322;?#34701;时报 马梅若 日前,住建部发布《住宅项目规范(征求意见稿)?#32602;?#20197;下简称《意见稿?#32602;?#25351;出“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;!?#36825;是住建部首次在官方文件中明确提出,房屋应由套内面积来进行交?#20303;?该消息激起市场热议。尽管有报道提出,“交?#20303;?#21644;“计价”是两个不同的概念。根据长期关注地产业发展有关人士的观点,中国的商品房一直也是以套内使用面积进行“交?#20303;保?#21363;任何一份?#25103;?#30340;销售合同上必须标明套内使用面积,但不妨碍大多数地区以建筑面积“计价?#34180;?#22240;此, “以套内使用面积进行交?#20303;保?#19981;等同于“住房按套内面积计价?#34180;?毫无疑问,本次《意见稿》再度把公众关注聚焦在了“公摊”问题上。过去数十年内,“花了上百平米的钱,买了几十平米房?#21360;?#30340;事情一直是购房者的心?#20998;础?#26681;据不同户型、不同配套设施、是否安装电梯等设计因素,公摊面积通常超过20%,个别小区的公摊比例甚至有可能高达40%。购房者不仅在买房时要多掏一?#25163;亟穡?#26356;要在后续长期承担相应面积的物业费、取暖费。更有甚者,部分公摊算法模糊不清,成为了一些开发商浑水摸鱼、漫天要价的开始。因此,?#22411;!?#20844;摊面积”的呼声?#28216;?#26029;绝。 因此,本次文件一出,各界最关注的问题是:如果“公摊面积”退出历史舞台,将给楼市相关各方带来哪些影响呢? 首先,对于消费者而言,“?#22411;?#20844;摊面积”带来价格阳光化或是短期内最大利好。尽管公摊面积去除后,套内面积更符合购房者的真实使用情况,但各界普遍预期其“含金量”也将大大上升。也就是说,如果政策落地,短期内商品房总价或随之波动,但整体来看羊毛出在羊身上,取消公摊面积带来的直接后果更有可能是“单价大幅上涨”而非商品房总价的骤然下降。至于物业费、取暖费等费用是否会随之而变,也取决于小区提供服务的成本等诸多商业因素。如果相关缴纳费用下降后,小区服务或新建小区的配套设施建设也因此受到影响,也并非政策本意。 但这一政策并非毫无意义。对于消费者而言,复杂的算法、隐性的公摊、难以量化的公共服务价值等因素过于主观,特别是在预付款制度下,消费者往往未见房屋就付款,以至于“交房时大失所望”或发现与“宣传背离”等现象时常出现。 其次,对于统计数据而言,“公摊面积”退出历史舞台或将让各地、各区域的房价统计更有可比性。可以说,公摊面积的制度?#25165;?#34429;然各地均有(重庆早已取消),但具体细节却不甚明了。各开发?#22871;?#26377;一套复杂算法,这就造成了目前的商品房价格数据仅具有参?#25216;?#20540;。个别户型的跃层、阳台、过道均算赠送面积,套内?#23548;?#38754;积远超房本面积;而有的小区则公摊超过30%,这导致相似的房本面积可能与实住面积差异高达50%以上——相应的,以房本面积为参考的单价也就不具备可比性。尽管其他影响因素众多,但这对于统计工作以及后续的政策?#25165;?#26174;然具有较大的“迷惑性?#34180;?再次,对于楼市中长期调控机制而言,“?#22411;?#20844;摊面积”意味着数据?#35813;?#24230;提高,是后续政策出炉的基础。正如上文所说,由于“公摊数据的模糊界定?#20445;?#27492;?#26696;?#22320;的房价数据对比价值不高,而这不仅?#24378;?#21457;商混淆视听的潜在方法,也影响着宏观调控机制的制定。特别是备受关注的“房地产税?#20445;?#20854;中牵涉的“免征面积?#34180;?#20813;征面积之外的计税面积直接与如何界定房屋面积相关联。如果对标国际,除了香港曾阶段性采用“公摊”核算方法,大多数发达国家、地区并未采用这一方案。因此,适时?#22411;!?#20844;摊”制度也是大势所趋。 当然,利好之下,市场也存在一个普遍的担忧:当计算方式改变后,商品房单价指标的骤然上涨是否会造成房地产市场的异动?特别是在当前楼?#24615;?#26399;分化之时,望而却步群体的增加是否会影响市场趋势? 毫无疑问,?#20064;?#22995;对房价的变化是高?#35753;?#24863;的,特别是热点城市动辄数万元的价格本就惊人,如果再有上浮,从感性上会形成一定冲击。但与之前分析类似的事,消费者也是理性的,购房决定最终还将取决于总价的可承受性;而开发商也会根据市场反应进行相应调整。 更何况,目前仅仅是征求意见稿提出的建议,具体落地还会经过审慎的考量和综合性的配套措施。而且,重庆业已实行十数年“?#22411;?#20844;摊面积?#20445;?#24182;未构成不可控的市场冲击。 总之,“公摊面积?#22411;!?#30340;呼声由来已久。在当前时点,构建房地产中长期调控机制的一揽子方案正在推进,而?#22411;?#20844;摊也不失为?#20302;?#24615;改革的一部分。这对消费者影响而言、对房地产市场而言固然会有利益之变,但更重要的将是?#35813;?#21270;、国际化带来的制度之利。[详情]

      住宅拟以套内使用面积交易 专家:5年内落地可能很小
      住宅拟以套内使用面积交易 专家:5年内落地可能很小

        住宅拟以套内使用面积交易 专?#39029;普?#31574;5年内落地可能性非常小 大河网&nbsp; 2月23日,住房和城乡建设部公布的一项新规征求意见稿显示,住宅建筑应以套内使用面积进行交易,房地产交易将正式告别“公摊面积?#34180;?#36825;是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内使用面积来进行交?#20303;?#23545;此,大河报·大河客户端记者咨询了河南省住建厅相关负责人。该负责人表示,目前河南省暂未接到实行住宅建筑应以套内使用面积进行交易的通知。 公摊面积取消后对购房成本基本无影响 提到住房公摊面积,全国的购房者也许都不?#21543;?#29616;在我们购房时,看到的户?#22270;?#22914;有100㎡,?#23548;?#20351;用面积很可能只有70㎡,那“消失”的30㎡,就是公摊面积。 简单来说,目前我们购房时,这些地方都算进了我们的购房成本。所以,住建部此次发文称取消公摊面积,才会在全国范围内引起巨大关注。 那么,如果该政策在全国推行,对购房者将产生什么影响? 对此,记者咨询了?#26412;?#24072;范大学政府管理研究院副院长宋向清。“其实,是否实施套内计价政策,对于购房者?#23548;使?#25151;成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。”宋向清表示,对于购房者而言,最为利好的是物业费等因为建筑面积衍生的收费很可能降低。 另一方面,宋向清提示广大购房者,公摊面积并不是越小越好。“如果公摊不计入面积价格,开发商很可能会提高套内单价,或者是过度?#36153;?#20844;摊,导致社区?#20998;?#19979;调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。” ■其他说法 政策5年内落地可能性非常小 ?#24615;?#22320;产首席分析师张大伟认为,当前内地城市按建筑面积交易,按建筑面积缴?#20260;?#36153;,“一直以来,多出来的公摊面积可以说是非常有利于有关部门、房地产商、物业公司,因为那些收费都包括了公摊面积,业主是打掉牙齿往肚子里咽,只能默默承受。就拿北方供暖而言,也是按照建筑面积收取,但?#23548;?#19978;公摊面积并没有取暖的可能性?#34180;?据了解,目前全国一二线城市的公摊系数普遍在15%-25%,而很多不规范的城市甚至有超过30%的住宅公摊系数。 张大伟认为,当前只是工程建设规范公开征求意见,距离正式文件还很遥远,即使成为正式文件,也不?#33539;?#26159;建议标准还是规定强制标准。他认为,从政策内容看,包括了住宅、商业、工程建设等方方面面,包括全装修交付等?#26085;?#31574;,这些政策起码5年内落地可能性非常小。 “羊毛出在羊身上,如果出台套内计价模式,需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。”张大伟认为,套内面积计价影响最大的是期房销售,对于现房和二手房,购房者更容易计价。从套内计算价格看,全国已经有重庆等个别城?#26032;?#22320;,的确更有利于购房者,对于开发商则减少了?#30097;?#21033;益。 据南方都市报 ■权威回应 规范起草者称主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则 据新华社?#26412;?月24日电受住房和城乡建设部委托,2016年中国建筑科学研究院有限公司在?#20013;小?#20303;宅建筑规范》的基础上,牵头承担了《住宅项目规范》的起草任务。中国建筑科学研究院有限公司组织国内14家建筑设计、施工、研究、高校等单位组成起草组,经过两年多的研编,目前已完成了《住宅项目规范(征求意见稿)》。2019年2月18日,包括该规范在内的38项工程建设规范一并公开征求社会意见。 《住宅项目规范(征求意见稿)》公布后,其中第2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;?#21463;到广泛关注。中国建筑科学研究院有限公司相关负责人24日对该条进行解答。 该负责人说,“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;?#36825;一条款的提出,主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。在规范起草过程中,对国?#20351;?#20869;住宅面积计算做法进行调研,按套内使用面积计算是国际通行做法,而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中“提高标准国际化水?#20581;?#35201;求,为了提高我国工程建设标?#21152;?#22269;际通行做法的一致性程度,此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。 该负责人说,这一做法可以解决两个方面问题:一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素,造成住宅墙体厚度不同,导致套内建筑面积相同的情况下,而套内?#23548;?#21487;使用面积不同。二是解决住户使用面积不?#35813;?#30340;问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量,实现“所见即所得?#34180;?#32780;按套内建筑面积计算,在没有专业支撑的情况下难以做到。可以说,从技术角?#35753;?#30830;按套内使用面积交易,一定程度上有利于消费者权益的保护。 ■征求意见稿其他亮点 新建住宅设电梯调整为四层 征求意见稿提高了住宅设置电梯的要求,由原七层及以上或超过16米设置电梯,调整到了四层及以上或超过9米应设置电梯。不过,?#26412;?#27492;前已规定,新建、改建的四层(含)以上住宅,均须设置电梯。 新规显示,四层及四层以上住宅建筑,或住户入口层楼面距室外设?#39057;?#38754;的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯,且应在设有户门和公共走廊的每层设站。十二层及十二层以上的住宅建筑,每个居住单元设置电梯不应少于2台,其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台。 新建住宅应全装修交付 征求意见稿在“验收交付”部分提出,城镇新建住宅建筑应全装修交付,并应符合相关规定,包括户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部?#22871;?#25110;粉刷完成。 也就是说,今后城镇的新房,有望全部全装修交房。[详情]

      “按套内面积交?#20303;?#21047;屏 公摊玩猫腻?#35759;?#22823;了
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        “按套内面积交?#20303;?#21047;屏 公摊玩“猫腻”?#35759;?#22823;了 本报记者&nbsp;杜雨萌 一则专业性极强的通知火了。 近日,住房和城乡建设部发布关于《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知,其中,“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;保?#20986;现在《住宅项目规范(征求意见稿)》里。一时间,“按套内面积交?#20303;?#21047;屏。 对此,中国建筑科学研究院有限公司相关负责人在接受媒体采访时表示,“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;?#36825;一条款的提出,主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。目前我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积,为了提高我国工程建设标?#21152;?#22269;际通行做法的一致性程度,此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。此举一方面可以解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题,另一方面,有利于解决住户使用面积不?#35813;?#30340;问题。 “虽然这一标准目前并没有完全落地,或者是否落地还有待最终明确,但可以预料的是,以套内使用面积进行计价的方式将是一个明确的方向。”58安居客房产研究院首席分析师张波对《证券日报》记者如是说。 具体来看,张波认为,使用这一计算方式交易的做法会相对更为公?#20581;?#30001;于公摊面积本身?#35813;?#24230;不高,此举有利于?#20048;?#37096;分项目?#24615;?#20844;摊面积上做手脚、侵害购房者利益的可能;其次,这一计算方式有利于促进建筑设计优化,使房企更加聚焦如何做好产品设计,以更好满足购房者需要。 “公摊面积并不是越小越好。”?#24615;?#22320;产首席分析师张大伟对《证券日报》记者表示,公摊面积不计入面积价格,意味着开发商同样可以提高套内单价。另外,如果开发商过度?#36153;?#20844;摊,会导致社区?#20998;?#19979;调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。 张波提醒,由于目前“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;?#21482;是一个工程建设规范的公开征求意见,距离正式落地还有待时日,不过,购房者在现有状况下也要对公摊面积有清晰认识,需要明白清楚不同档次项目和不同类别住宅合理的公摊率差异。一般来说,高档楼盘公摊率会高于中低端,高层由于有电梯配比因素公摊率也会高于多层,因此切勿过份追求低公摊率。[详情]

      媒体:公摊面积马上终结?多些配套标准才会少些套路
      媒体:公摊面积马上终结?多些配套标准才会少些套路

        多些配套标准,“后公摊时代”才会少些套路 和而不同 从技术角?#35753;?#30830;按套内使用面积交易,一定程度上让房子更?#24052;该鰲薄?近日,《住宅项目规范(征求意见稿)》公布后,其中第2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;?#21463;到广泛关注。2月24日,中国建筑科学研究?#21512;?#20851;负责人接受采访时称,“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;?#36825;一条款的提出,主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。 天下苦“公摊面积?#26412;?#30691;,这个消息一出来就引发各种解读。有的称马上终结“公摊面积?#20445;?#26377;的则?#24471;?#37027;么简单。作为方案设计者,中国建筑科学研究?#21512;?#20851;负责人称之为“技术规范?#20445;?#26080;疑是最权威说法。但我认为,即便是作为不具备法律强制力的技术规范,其?#24067;?#20855;导向价值。 天下苦“公摊面积?#26412;?#30691; “套内”+“公摊”计价模式源于何处?#30475;?#26032;中国成立初期到改革开放前,我国的住房制度很长时间都是实行福利分房,此阶段还不存在公摊面积这一说法。改革开放后,房地产市场逐步实?#33267;?#24066;场化,在对住房制度建设的探索过程中,不仅从香港地区引进了“土地?#20449;?#25346;模式”和“预售制?#21462;保?#36824;引进了“套内+公摊”的计价模式。 事实上不论是卖楼花变体过来的预售制度,还是土地?#20449;?#25346;模式,在某种程度上都存在着一些弊端。而如今“建筑面积”计价方式之所以被广为诟病,实则是因为“公摊面积”水太深。 比如,2010年山东高密某楼盘被曝公摊系数达52%,2017年南京某商住公寓部分户型公摊系数高达58%,去年8月社交媒体上一篇名为《买100平方米的房子只得70平方米,这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?#20426;?#30340;文章热传,更是将公摊面积问题上升到了社会层面,掀起了广泛的舆论风波。 其实,公摊面积的问题不过是计价方式问题,如今却演变成了开发商牟利的工具。问题的根源在于,市场信息的不对称,已经导致市场上“败德”行为,经济学中我们称之为信息不对称所引起的道?#36335;?#38505;。 近两年,在国家的严厉调控下,一些开发商为了保证利益,便通过做大公摊面积、重复公摊、利用公摊牟利的方式将经济周期波动成本转嫁给消费者。 虽然公摊面积是受政策法规承认的销售计价方式,但是关于公摊面积划分、标准、比例等精细化规定,却仍?#24378;?#30333;,这是公摊面积能被开发商大做文章的重要原因。除此之外,缺乏相关专?#23548;?#31649;部门的监管、市场信息不对称也是公摊面积成为一些开发商攫取利润法宝的重要原因。 警惕去公摊面积后,生活质量下降 此次,住建部首次在官方文件中明确提出房屋应按套内面积进行交易,表明了改革积弊的态?#21462;?正如这一方案的设计者所说,这一做法可以解决两方面的问题:一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题;二是解决住户使用面积不?#35813;?#30340;问题。可以说,从技术角?#35753;?#30830;按套内使用面积交易,一定程度上让房子更?#24052;该鰲保?#26377;利于消费者权益的保护。 ?#23548;?#19978;,住建部门并非简单迎合公众,该技术规范具有操作性。国际上通行的房屋交易计价标准通常是“套内所得面积?#20445;?#39321;港也在2013年取消了以“建筑面积”计价方式售房,如今更公开表示支持房屋按套内面积进行交易,对公摊面积的态度显而易见。 其实,?#30784;?#22871;内面积计价”国内早有?#23548;?#26089;在2002年,重庆就已开始以套内建筑面积作为计价依据,对不按这一依据计价责令整改并处以交易金额5%-10%的罚款。作为“先驱?#20445;?#37325;庆给我们的前车之鉴是:首先,以套内计价方式售房,在国内或者说在某些地区?#24378;?#34892;的。其次,套内面积计价,需防生活质量下降风险。 需要警惕的是,以套内面积计价,势必会压缩开发商的盈利空间,开发商为了保证利益要么提高单位面积房价,将经济代价间接转嫁给消费者,消费者财富效应未必增加。要么降成本,例如,从建材、绿化、物业等方面找贴补。 住建部在官网发布的意见通知,已经表明国家方面对“公摊面积”的看法,但相关部门需做好配套工作。例如,制定绿地比例等公共面积的计算方式、建材质量、公共服务等相关标准。因为如果这些标准不明晰的话,“公摊面积”或许还会借尸还魂,将其代价最终转嫁到消费者身上。 □盘和林(经济学者)[详情]

      住宅出售按套内面积计价 以后谁为公摊面积买单?
      住宅出售按套内面积计价 以后谁为公摊面积买单?

        谁来买单?住宅出售以“净重”来计量对于交易双方意味着什么 &nbsp;(图片来源:全景视觉) 经济观察网 记者 陈博&nbsp;&nbsp;“目前,全国各地商品住宅的出售均以建筑面积为计?#24247;?#20301;,建筑面积等于套内建筑面积加公共分摊建筑面积。?#23548;?#19978;如同出卖物品时,以毛重来计量,而不是以净重来计量一样。”2016年?#20132;?#26399;间,全国人大代表、山西建筑工程集团总公司副总经理柳树林曾提出一个建议——全国都应该根据“套内建筑面积”买房、售房。 如今,这个建议有望落地细分。2月18日,一份由住房和城乡建设部办公厅发布的《住宅项目规范(征求意见稿)?#32602;?#20197;下简称“征求意见稿?#20445;?#22312;坊间引发热议,“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;?#25104;为这份征求意见稿中最受关注的一个条款。 上述提出的套内使用面积,在《中华人民共和国国家标准房产测量规范》中指涉的范围包括套内卧室、起?#37038;搖?#36807;厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。而柳树林口中所谓的“公共分摊建筑面积?#20445;?#21017;是除了产权人私人拥有的各单位面积之外,整栋楼产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积,比如电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共?#30424;?#36807;道、地下室、值班警卫室等。 这些公摊面积,在销售?#26412;?#25353;照比例分摊给各房源单位,并计入各房源的房价之中。哪怕《商品房销售管理办法》早就指出,商品房销售可以按套(单元)计价,?#37096;?#20197;按套内建筑面积或者建筑面积计价,但过去这么多年,除了重庆之外,建筑面积几乎成为中国所有城市房地产交易的唯一计价标准。 为自己认知模糊或者享受不到?#23548;?#21033;益的公摊面积买单,是诸多购房者不得不被动接受的一场捆绑交?#20303;!?#20687;车库、地下室,一些不良开发商把地下室和车库作为共用面积?#37027;?#20998;摊给业主,随后?#20540;?#29420;出售,等于是双重获利。”柳树林举例说,由于公摊面积的计算和标准相对专业,公众普遍不熟悉,开发商可以自由发挥,增加“额外”收益。 一名上市房企广州项目总经理告诉经济观察网,政府之所以提出这一条款,本意是为了解决一个问题——过往我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,容易出现同一项目的房子建筑面积相同,但因得房率不同,导致套内使用面积不同的问题,“公摊面积伤民”的矛盾时有发生。 不过,一旦按照“套内使用面积”来付款,意味着一场计价规则的重构将会拉开序幕。“以套内使用面积来交易,就会发生一个变化——计价面积减小,为了保证总价,单价自然会提升。”一位曾经操盘过重庆项目的房企营销负责人表示。 “比如一套房子,无论算不算公摊,开发商都预先定价500万元,根本不会考虑到底按照哪个面积写进合同。一旦按照套内面积来计算,?#31185;?#26041;米的单价肯定会有所增加。”上述上市房企广州项目总经理称。 该项目总经理说,虽然购房时,销售人员给出的单价一般是按照建筑面积作为口径,但事实上,广州的购房合同里面一直都提及两个面积。 在经济观察网获取的一份广州购房合同中,一套47平方米左右的商品房,在“合同标的物基本情况”这一条款中,就明确规定?#26696;?#21830;品房合同约定建筑面积共46.6平方米,其中,套内建筑面积35.66平方米,共有分摊面积约10.94平方?#20303;薄?在“计价方式和价款”一栏中,又同时列出两种计价方式,一种是以套出售,按套内建筑面积计算房价,单价及总金额分别是多少;另一种是以整幢出售,按建筑面积计算房价,单价及总金额又分别是多少。 “如果按照套内面积来交易,就只需要把建筑面积那一种计价方式去掉就可以了。”上述项目总经理说。 事实上,曾经以建筑面积作为唯一交易计价指标的香港,早在2013年就正式开启“实用面积计价”的模式。当年施行的《一手住宅物业销售条例?#35775;?#30830;规定,使用“实用面积”作为新房销售的唯一计价方式,并正式将“实用面积?#21271;?#36848;纳入法规。 上述条例生效前10个月,作为社会过渡期,香港特区政府特意设置建筑面积计价与实用面积计价并行的“双轨制?#20445;?#35753;房产交易双方适应不同计价方式之间的差距。 更早之前的2002年,重庆市第一届人大常委会通过的《重庆市城镇房地产交易管理条例》中指出,在重庆市城镇规划区范围内的商品房,将按套内建筑面积计价销售。重庆因此成为国内第一个以地方性立法?#33539;?#21830;品房交易实施“按套内建筑面积计价”的城?#23567;?在计价规则改变之余,舆论关注的另外一个点在于,原本由购房者掏钱的这部分公摊面积,究竟?#20260;?#26469;买单? “开发商需要承担的是成本,如果需要开发商来为原公摊面积买单,整体成本提升,开发商可能采取的一个方式就缩小公共部位的面积,对于购房者来说,居住感就没那?#35789;?#36866;。”上述房企项目总经理告诉经济观察网。 前述房企营销负责人提到,按照香港、重庆的做法,虽然交易按照套内面积计算,但产权证上还是要约定套内面积和公摊面积,而且公摊面积所有权也不归属于开发商。 《商品房销售管理办法》显示,商品房套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权。 按照香港当前的做法,出于环保及满足民众康?#20013;?#27714;的考虑,会所、游?#22659;亍?#32593;球场、地下车库、空中花园等部分公用设施,位列政府公布的楼面面积豁免名单中。而对于公?#37096;?#38388;诸多设施的维护费用,香港采取按每个单位分摊的办法,管理公司添置?#26696;?#24314;设施的行动,则须通过业主法团同意。 “无论采取哪种做法,开发商只要能够保证项目利润?#31034;?#22909;。”上述房企项目总经理称,?#37038;?#25805;角度来看,重庆、香港计算套内面积的做法,与此前其他城市按照建筑面积来销售的方式,对开发商的利益而言都没有本质上的区别。 (本文来自于经济观察网)[详情]

      重庆参与住宅规范内容讨论 按套内面积已执行17年
      重庆参与住宅规范内容讨论 按套内面积已执行17年

        重庆参与《住宅规范》内容讨论,卖房按套内面积已执行17年 董进/华龙网 华龙网-新重庆客户端2月23日14时讯 日前,住房城乡建设部官方网站发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。其中有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)?#32602;?#20197;下简称?#21834;?#20303;宅规范》?#20445;?#20854;中第二部分2.4.6条指出,住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;?#32780;在此方面重庆自2002年8月起,已率先执行了17年。 住建部首次在官方文件中明确提出 在《住宅规范》第二部分2.4.6条指出,住宅建筑应以套内使用面积进行交易,这也是住建部首次在官方文件明确提出房屋应由套内面积来进行交?#20303;?据了解,目前我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,购买的房屋面积包括两个部分:套内面积+公摊面积。根据2000年8月1日实施的《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000国家标准规定:房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。目前我们买房的建筑面积,除了房屋套内建筑面积之外,还包括了其他公摊面积。 由此就出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,加剧“公摊面积伤民”的矛盾。 重庆参与《住宅规范》相关内容讨论 住建部此次组织中国城市建设研究院有限公司等单位起草了《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范住宅项目规范,在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时,向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2019年3月15日。重庆住房城乡建委相关负责人也参与了该《住宅规范》相关内容的讨论。 同时《住宅规范?#20998;?#20986;,这一规范是为贯彻执行国家技术经济政策,保障住宅项目安全、适用、?#21496;印?#32511;色和耐久,规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施而制定。住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。 重庆2002年起就以套内面积作为计价依据 此次住建部发文要求住宅按套内面积算,在这一方面重庆走在全国前?#23567;?#37325;庆市住房城乡建委相关负责人告诉记者,其实早在2002年6月,重庆市人大常委会就通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例?#32602;?#35201;求:商品房销售包括商品房?#36136;?#21644;商品房预售。商品房销售以套内面积作为计价依据。商品房买卖合同及商品房权证应载明共用部位及设施。 该条例于当年8月1日施行,宣告重庆在全国率先施行商品房销售以“套内面积”计价的政策。 凡不按套内面积计价销售商品房的,由有关部门责令改正,并依法予以查处。 据相关负责人介绍,该条例施行以来,不仅减少了商品房交易面积纠纷,同时?#21442;?#25252;了购房群众的利益,让群众明明?#35013;?#36141;房。 &nbsp;[详情]

      猪年第一误读:住房按套内面积算
      猪年第一误读:住房按套内面积算

        猪年第一误读:住房按套内面积算 ︱德科地产频道 来源?#20309;?#26195;波频道&nbsp;文 / 刘德科&nbsp; 1 ?#20540;?#36767;谣:住房按套内面积算,是误读。 昨天早上,被刷屏:《住建部发文:住房按套内面积算!》 ◆信源 2月18日,住建部公布了一份《住宅项目规范(征求意见稿)?#32602;?#20840;文三万多字,里面有一句话,“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;保?#22312;第2.4.6条。 就这么一句话,被解读成:别了,公摊!买房按套内面积算! 各大主流媒体都这么报道。 看起来是那么一回事,住建部的文件这么?#23383;?#40657;字地写着,而?#26131;?#25105;们都认识;但是很遗憾,根本就不是这么一回事。 2 首先,“交?#20303;?#21644;“计价”是两个不同的概念。 没错,中国的商品房基本上是以建筑面积“计价?#20445;?#20294;是,中国的商品房一直也是以套内使用面积进行“交?#20303;保?#21363;任何一份?#25103;?#30340;销售合同上必须标明套内使用面积。 “以套内使用面积进行交?#20303;保?#19981;等同于“住房按套内面积算?#34180;?很多主流媒体都混淆了这两个不同的概念。 其次,这份《住宅项目规范(征求意见稿)?#32602;?#20027;要是设计规范文件,套内使用面积计价不在这份文件的管辖范围之内。 如果真的要实施套内使用面积计价,要看另一份文件,?#30784;?#21830;品房销售管理办法?#32602;?#24314;设部令第88号,2001年)——这份文件至今?#34892;А? ◆第十八条明文规定 商品房销售可以按套(单元)计价,?#37096;?#20197;按套内建筑面积或者建筑面积计价。 简单说,设计规范文件无权越界染指销售管理文件。事实上,也没有染指。因为“交?#20303;?#21644;“计价”是两个不同的概念。 如果这份《住宅项目规范(征求意见稿)?#20998;苯有?#25104;“住宅建筑应以套内使用面积进行计价?#20445;?#37027;么就越界了,就超出了文件的效力范围。 现在,并没有这么?#30784;?不用着?#20445;?#22914;果你们无比期待套内面积计价,那么就等将来有一天住建部修订《商品房销售管理办法?#32602;?#24314;设部令第88号,2001年),而不?#24378;?#29616;在这份《住宅项目规范(征求意见稿)》。 3 去年,有一篇很业余的文章,绑架了无数情绪流量:《买100平米房子只得70平米,公摊面积让我们很受伤!》。 一群不明就里的所谓专家,纷纷加入讨伐公摊面积的行?#23567;?讨伐的逻辑是:开发商故意把公摊做大,坑购房者的钱。 这是完全不懂行的伪逻辑。很简单:容积率是固定的,即一块地开发商能建多少建筑面积是固定的;所以就算把公摊盲目做大,地产商根本就没法多赚一分钱,反而损失购房者的利益——地产商虽然名声不太好,但这种损人不利己的事情,他们是不太会做的。 所以,所谓的故意做大公摊,问题的症结不在于要不要按套内计价,而在于容积?#20351;?#25511;。只要?#21355;?#31649;住容积率不准随便超,就不存在公摊失控的问题。 只有一种情况,开发商会故意把公摊做大?#20309;?#20102;做出更豪的豪宅,因为豪宅需要更大尺度的入户大堂和走道等公?#37096;?#38388;。 还有个别楼盘,不是豪宅,公摊也大得离谱,为什么?这?#24378;?#21457;商的能力问题,只有业余的?#20248;?#24320;发商才会任由公摊失控,因为这是损人不利己的事情。 为什么现在多数人的感受是公摊面积“越涨越多?#20445;?#36825;就更简单了:过去我们的商品住房主要是多层(得房率高),现在主要是高层(得房?#23454;停?#20844;摊面积当然就“越涨越多”啊。 4 最后一个问题,国际上都是以套内面积计价,为什么中国要以建筑面积计价?重庆就是以套内计价,其他城市为什么不好好学学重庆? 我们当然也支持全国都学重庆,按套内面积计价,这样我们购房者买多少平方就得到多少平方,很直观。但是,我们必须同时接受一个后果?#21644;?#19968;楼层同一个单元就是七八户,跟重庆一样。 此话怎讲?按套内面积计价,地产商就必须把套内面积做到最大化,公摊面积能省则省,这样才能实现销售金额最大化。省公摊的最?#34892;?#21150;法,就是在同一楼层同一个单元内排布七八套住房。 全国只有重庆的住宅楼盘普遍如此,其他城市都是同一楼层同一个单元内排布二至四套住房。 简单说,这是?#25945;?#19977;户跟?#25945;?#20843;户的区别。 按建筑面积计价,地产商就不?#20127;?#26020;?#24179;?#24471;房率,这就使得中国(重庆除外)的住宅公共尺度,是全世界最奢侈的(重庆跟纽约伦敦一样很节约)。 中国随便哪个城市的经济适用房楼盘,公共尺度也比纽约中央公园的公共尺度要奢侈:我们是?#25945;?#19977;四户,人家是?#25945;?#19971;八户,或者四梯十几户。 当然,这是一种浪费。但是由奢入俭难。全世界绝大多住宅是没有围墙的(这样土地利用更高效),我们会同意拆掉围墙吗?#24247;比?#19981;会。同理,现在让你去买?#25945;?#19971;八户的房子,你也不乐意。 为什么重庆人不介意?因为,重庆在商品房刚刚兴起的时候,就已经这样了。2002年,重庆就已经按套内面积计价了。 总结一下:对于按套内面积计价这个议题,如果从节约土地的角度来讨论,值得推进;如果从保护购房者的角度来讨论,那完全是个伪命题,根本就不存在坑购房者这回事。 5 为什么住建部的一个规范性文件会被误读?背景情绪是:大家都盲?#24247;?#30171;恨公摊。 中国房地产有很多问题,可以讨伐的东西很多,比如公摊面积坑人、期房销售坑人等,很带情绪流量,但都很业余。 我们是赞成按套内面积计价,从节约土地的角?#21462;?#20294;是,很遗憾,中国离套内面积计价,还有点远。 房?#37038;导?#19978;并没有这么大,使它显得大的是阴影、对称、?#24213;印?#28459;长的岁月、我的不熟悉和?#24405;擰?房地产?#23548;?#19978;并没有这么复杂,使它显得复杂的是盲从的情绪和业余的解读。[详情]

      专家:若以套内面积交易住宅 住房单价或短期内上升
      专家:若以套内面积交易住宅 住房单价或短期内上升

        住建部拟规定以套内面积交易住宅 专家:住房单价或在短期内上升 华夏时报记者 刘诗萌 ?#26412;?#25253;道 令购房者苦之久矣的“公摊?#20445;?#22914;今有望成为历史。 日前,住建部发布38项住建领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知,其中包括一项《住宅项目规范(征求意见稿)?#32602;?#22312;“使用维护”章节第六条提到,住宅建筑应以套内实使用面积进行交?#20303;??#20013;?#25151;屋测量规范中,套内建筑面积与公摊面积之和构成了一套商品房的建筑面积。我国2001年6月起施行的《商品房销售管理办法》第十八条规定,商品房销售可以按套计价,?#37096;?#20197;按套内建筑面积或者建筑面积计价。在现实当中,开发商普遍以建筑面积计算价格。不过,国际通行的房屋交易计价单位多为套内面积,所见即所得。 易?#21451;?#31350;院?#24378;?#20013;心总监?#26174;?#36827;对《华夏时报》记者指出,这一转变与2018年关于“公摊面积”的争议是有很大关系的。公摊面积只是辅助设施,购房者买房是主要参考的还是居住面积。按照套内面积购房,可以打消购房者的顾虑,避免公摊面积争议引起的维权?#24405;?减少开发商?#30097;?#21033;益 此前,国内已经有城?#26032;?#20808;实行了这一规定。 2002年6月,重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例?#32602;?#35201;求商品房?#36136;?#21644;预售以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。如开发商不按这一计价依据销售,将由房地产行政主管部门责令改正,并处以商品房交易金额5%——10%的罚款。 张大伟认为,这一政策的确更有利于购房者,对于开发商而?#32422;?#23569;了?#30097;?#21033;益。从全国看,一二线城市相对规范,公摊系数在15-25%直接,而很多不规范的城市升值有超过30%的住宅公摊系数。 不过他认为,此次住建部发布的规范,只是一个工程建设规范的征求意见稿,距离正式文件还很遥远。即使成为正式文件,也不?#33539;?#26159;建议标准还是规定强制标准。 并且,这一政策主要影响的是期房销售,让购房者产生价格幻觉。例如,?#26412;?#19968;套最近入市的商品房住宅,套内面积是141平米,但增加公摊后就变成了173.7平米,多出了18%的面积公摊,单价也从套内的10.8万变成了8.8万,降低了19%。 “房价看?#24179;?#20302;了,?#23548;?#27809;有降低,给购房者造成价格较低的错觉。按照市场平均的得房率,基本如果按照套内计算,全国的房价相当于还要高20-25%。”张大伟指出。 短期内账面单价或上涨 然而,取消“公摊”是否能令购房者得到价格上的实惠,受访专家大多都持较悲观的态?#21462;??#26174;?#36827;提醒,如果不能?#33539;?#20844;摊面积的成本谁来承担、谁来分散,开发商势必会转嫁公摊面积的成本到套内面积上,很可能发生涨价,这是需要警惕的。 “羊毛出在羊身上。”张大伟指出,从房地产发展角度看,土地的容积率越来越高,建筑规划越来越严格,原来很多偷面积的办法不能用了,?#23548;?#24066;场上得房率是越来?#38477;?#30340;。这种情况下,按照建筑面积计算的房价上涨幅度是明显低于按照套内使用面积计算的房价上涨幅度的。 因此,如果出台套内计价模式,需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。公摊面积即使不计入面积价格,开发商同样可以提高套内单价。另外如果开发商过度?#36153;?#20844;摊,会导致社区?#20998;?#19979;调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。 同策咨询研究中心总监张宏伟对《华夏时报》记者表示,用套内面积计价,虽然总价没变,但是账面单价会上涨,短期内对房价上涨会有助推作用。并且,若新规在全国大范围落地,开发商或会?#20040;?#26426;会再对房价进行一波炒作。 ?[详情]

      买房若以套内面积计价 豪宅、地王将最受伤
      买房若以套内面积计价 豪宅、地王将最受伤

        若以套内面积计价,豪宅、地王将最受伤 (图片来源:全景视觉) 经济观察网 记者 田国宝&nbsp; 2月18日,住建部官网发布《住宅项目规范》征求意见稿,其中2.4《使用维护》章节里面提到:“住宅建筑应以套内面积进行交?#20303;保?#36825;一内容,使得“建筑面积?#34180;?#20351;用面积?#34180;?#20844;摊面积”成为舆论关注的焦点。 目前仅仅是征求意见稿阶段,距离落地还有很长时间,但是,如果真的以套内面积计价,对哪些领域的影响最大呢? 一家香港上市房企的营销总监认为,受影响最大的有两个方面,第一是高端住宅方面,可能会导致整个产品体系重构;第二,对地王项目解套会产生巨大影响。 通常情况下,高端住宅项?#24247;?#20215;和总价较高,一些开发商为了快速去化,往往会采取赠送面积的方式进行促销,也就是行?#30340;?#20197;“偷面积”作为产品竞争力。 在他看来,如果以套内面积计价的话,一方面限制了开发商的开发?#35759;齲?#21478;一方面加大了购房者的购买?#35759;取?在以往高端住宅营销中,一些项?#23458;?#24448;通过赠送公摊面积来增强客户的购买意?#28014;!?#20030;个例子,让你1000万元买100平方米的房子,你可能会考?#24378;?#34385;,但是如果100平方米的房子,使用面积是200平方米,你会不会买?#20426;?#19968;家龙头房企的项目经理表示。 据上述营销总介绍,全国一共有260多块地王,目前已经解套的有100多块地,还有150-160块地王没有解决。如果按套内面积计价,这些地王解套将面临着巨大的难题,“如果真的按套内面积计价,这些地王基本没有解套希望。”上述营销总表示。 地王解套逻辑与高端住宅营销一样,也是通过赠送面积实现。比如,一家开发商以高于市场价50%的楼面价购买土地,别人的房子卖5万元,而该开发商需要把房价卖到10万元才能从地王中解?#20303;?在这种情况下,这家开发商以高于同行一倍的价格销售的话,显然没有太大竞争力。 例如,有两套房子,一套建筑面积是100平方米,单价是5万元,总价是500万元;一套建筑面积只有50平方米,单价是10万元,总价也是500万元。对于购房者来说,用500万元肯定会买100平方米的房?#21360;?但是,如果是50平方米的房子,再赠送50平方米,其定位和?#20998;?#31245;微胜出一筹,竞争力就会进一步加强,甚至会超过100平方米的房子,“?#23548;?#20351;用面积是一样,你建筑面积少的,交的税还少呢。”上述项目总表示。 此外,在住建部发布的《住宅项目规范》征求意见稿2.4使用维护中,还约定了“不应?#31859;?#25913;变居住区内规划配套建设的公共建筑和共用设施的用?#23613;薄?/span>[详情]

      住宅按套内面积交易 终极问题:能不能给?#20064;?#22995;省钱?
      住宅按套内面积交易 终极问题:能不能给?#20064;?#22995;省钱?

        来源:国是直通车 扰动人心。 23日,一条“房子按套内面积交?#20303;?#30340;新闻被迅速传播。 相信买过房的人都理解这条新闻的分量。它几乎关乎到房子总价值的三成。 一套建筑面积100平米的房子,套内面积只有70平米,均价1万,按?#36213;?#26469;的交易方式,以建筑面积计算为100万。 而如果以套内面积70平米计算,房子总价会变化吗?除了交易价格,按照建筑面积收取的物业费、取暖费会变化吗? 终极问题是,交易方式改变后,能不能给?#20064;?#22995;省钱? 能不能省钱? 先来解释一个概念,公摊面积。 100平米的房子,减去70平米的套内面积,剩下的30平米即所谓的“公摊面积?#34180;?这部分公摊包括,各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共?#30424;?#36807;道、地下室、值班警卫室,以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋等。 简单来说,就是小区除了自家室内以外的空间。 当按照建筑面积交易时,公摊是已经被买单了的。 当按照套内面积交易时,公摊部分的成本并不会凭空消失。 “假设房子总成本不变,按照套内面积交易,只不过将原来的一?#25910;耍?#20998;拆成了两?#25910;耍?#20844;摊同样需要被付费。”帝海集团董事长李小明接受中新社国是直通车采访认为,房屋总价估计变化不大。 如果总价不变,一?#25910;?#21464;两?#25910;?#34920;面看似乎没有任何?#20040;Γ?#23454;则不然。 李小明表示,公摊面积,是一个?#30097;?#22320;带。以套内面积交易,最大的?#20040;?#26159;,将公摊面积放在了聚光灯下。 比如,有的开发商将本应是公摊面积的部分,作为地下室、停车位等出售给购房者。而当购房者需要单独为公摊付费时,这部分就被“摆在台面上了 ?#34180;?除此之外 ,一?#25910;?#21464;两?#25910;?#30340;另一个?#20040;?#26159;,物业费、取暖费等也会更加清晰。 新华每日电讯此前报道称,公摊面积缺少标准、管理混乱,让消费者在购房、支?#27573;?#19994;费和取暖费时,付出更多成本。除此之外,随着精装房政策乃至房地产税出台,购房者遭遇的不公平将进一步加剧。 简而言之,“按套内面积交?#20303;?#25919;策的出发点是,规范开发商中 “偷面积”的行为,保护购房者利益。 具体来看,该政策对购房者的影响可以总结为一句话:购房成本变化不大,但权益一定程度得到了保护。 落地有望? 在国际上,成熟的地产市场,大多是按照套内面积进行计价的。在国内,只有重庆先行先试。 目前,大家讨论的“按套内面积计价”还只是《住宅项目规范(征求意见稿)》中的一句表述。 58安居客房产研究院首席分析师张波提醒,目前这还只是一个工程建设规范公开征求意见,距离正式落地还有待时日。 此外,这一政策真正落地还需要相应细则和配套政策。 李小明指出,开发商和物业并不是一回事,按套内面积交易,相应的物业收费规则也需要改变,这将是一个?#20302;?#24037;程。 南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华则表示,目?#26696;?#25919;策还处于征求意见阶段,且住宅规范只是一项技术性的指导。如果想统一按照套内建筑面积计价,需要规章修订,这个过程不会短。 ?#24615;?#22320;产首席分析师张大伟进一步指出,即使“按套内面积交?#20303;?#25104;为正式文件,也不?#33539;?#26159;建议标准还是规定强制标准。 值得期待的是,在交易方式上,中国正在和国?#24335;?#36712;。 除了按套内面积交易,《住宅项目规范(征求意见稿)》还有几个亮点值得关注。 比如,四层楼以上安装电梯。 征求意见稿指出,四层及四层以上住宅建筑,或住户入口层楼面距室外设?#39057;?#38754;的高度超过9m的新建住宅建筑应设电梯,且应在设有户门和公共走廊的每层设站。 再比如,新建住宅要全装修交付。 征求意见稿要求,所有功能空间的固定面全部?#22871;?#25110;粉刷完成,给水排水、供暖、通风和空调、?#35745;?#29031;明供电等?#20302;?#22522;本安装到位,厨房和卫生间的基本设备全部安装完?#24076;?#36798;到基本使用标准。 同时,住宅交付时应?#26412;?#22791;接通水、电、?#35745;?#26262;气等条件,配套设施具备交付使用条件,安全防护设施验收合格。 [详情]

      买房告别“公摊?#20445;?#40857;头房企这么说
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         来源:中国经济周刊 文 |《中国经济周刊》记者 周琦 近日,住建部官网发布《关于&lt;城乡给水工程项目规范&gt;等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知?#32602;?#20854;中包括的《住宅项目规范(征求意见稿)?#32602;?#19979;称《住宅规范?#32602;?#31532;二部分2.4.6条指出,住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;?消息一出,引发网友热议。 此前,部分房地产开发商为获利,在住房公摊面积上频频“出?#23567;保?“买100平方米得70平方?#20303;?#23649;?#30452;?#31471;,个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。 ?#30340;?#20154;士认为,该征集意见若实施,将更有利于规范房地产市场交易,虽然购房者?#23548;使?#25151;成本影响较小,但打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商将会受到打击。对于购房者来说,其物业费、取暖费及税费等将会降低。 《中国经济周刊》记者联系碧桂园、恒大、泰禾等地产商相关负责人,对方均表示暂无法对住建部新规征求意见稿发表评论。 官方首次明确应由套内面积交易房屋 中国的公摊制度源于香港。目前内地尚无法律对公摊面积加以约束,只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。1995年9月8日,建设部制定了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则?#32602;?#20174;1995年12月1日起开始施行。其中,电梯井、楼梯间、地下室等被列入分摊的公用建筑面积,仓库、机动车库、作为人防工程的地下室等则不计入公用建筑空间。 据悉,不同类型楼房,公摊面积基本可以按照4个梯度划分:7层以下住宅,其公摊率在7%~12%;7至11层的小高层,其公摊率在10%~20%,12至33层的高层住宅,其公摊率在14%~24%;别墅类的公摊率在1%~8%。 此前,新华社曾发表调查文章指出,在当前全国房价企稳的情况下,部分房地产开发商为获利,频频打起住房公摊面积的主意,“买100平方米得70方?#20303;保?#20010;别商品房公摊面积比例甚至超过50%。公摊面积“猫腻”?#29616;?#24433;响了群众的居住获得?#23567;?不仅如此,在全国房地产调控的大环境下,不少地区出台了限价措施。但个别开发商阳奉阴违,以精装修为由头,规避限价措施。而在计算精装修的价格时,公摊面积也会计算在内,大大提高了购房者的购房成本。 ?#31185;?#26681;源,在于此前并无全国性的法律法规对该问题进行明确的规定。 其实,早在2002年,重庆市人大常委会就以地方法规的形式,对商品房的计价方式做出明确规定和要求:商品房?#36136;?#21644;预售,以套内建筑面积作为计价依据。 此次征求意见的《住宅规范?#32602;?#21017;是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交?#20303;?专家:新规或为未来征收房产税做铺垫 易?#21451;?#31350;院研究总监?#26174;?#36827;认为,此次住建部拟按照套内面积交易,是对住房面积计算标准的一个大变革。“若按照套内面积交易,一方面将有利于规范房地产市场交易,降低购房者的物业费、取暖费、税费。另一方面,对于开发商来讲,房地产企业将更多的考虑如何提高套内面积,提高房源的得房率。” 苏宁金融研究院特约研究员江瀚接受《中国经济周刊》记者采访时说,住建部征求意见稿若实施,可杜绝房地产开发商通过建筑面积与使用面积之间的不同来获取不当利润,让购房者真正能够享受到买房所使用的面积。“对于房地产开发商而言,未来进行房地产销售将直接以使用面积的销售单价进行计算,其房屋的总价并没有发生变化,基本不会影响房地产开发商对房子的销售,已购房者的个人资产也不会因此缩水。” ?#24615;?#22320;产首席分析师张大伟认为,若新规最终通过,打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商将会受到打击。“很多人看深圳的单价高,其实是因为深圳‘偷面积’比较多。以?#26412;?#20026;例,平均单套房成交面积在121.8平米,而深圳则只有100平米,?#23548;?#21407;因并非?#26412;?#30340;套内面积更大,而是深圳‘偷面积’更普遍,另外南方的墙体相对较薄也有一定影响。” 张大伟说,按照建筑面积计算,?#26412;?#30340;房价明显被摊平了。从全国看,一二线城市相对规范,公摊系数在15%~25%,而很多不规范的城市甚至有超过30%的住宅公摊系数。 江瀚认为,此次新规的出台,将有可能对原先的房地产?#31185;?#31859;限价进行一定的突破,需要各地监管部门密切关注,?#25103;?#25151;地产开发商在进行建筑面积与使用面积切换时,对原先的房子进行变相涨价,从原则上看,应该保持房屋总价不变。 江瀚还分析说,此次征求意见稿?#37096;?#33021;是对未来房产税的出台进行一定的铺垫。“试点房产税的几个城市所采用的房产税计量办法,都是以房屋面积进行计算的,如果以建筑面积进行计算的话,无疑对?#20260;?#20154;而言是非常不公平的。此次新规的出台,有可能是为未来合理征收房产税,降低大家的房屋使用负担做基础。” ?#26174;?#36827;接受《中国经济周刊》记者采访时说,房产税按套内面积征收引发民怨较小,但从更长远看,未来要建设开放式?#26234;?#23567;区环?#24120;?#20844;共通道部分该如何征税,如何?#33322;?#31038;会矛盾,也值得深思。 新媒体编辑:刘屹钫 [详情]

      告别公摊?别嗨了!你既少不了1块钱 也多不了1平米
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        告别公摊?别嗨了!你既少不了1块钱,也多不了1平米 21财闻汇 李一戈 房子总价不变。 已经买了房子,或者即将买房子的朋友,一般都清楚,房?#37038;?#20197;建筑面积计算价格的。现在,这种情况好像要改变了。 看样子,住宅交?#20303;?#22871;内计价?#20445;?#22312;文件上即将成为现实;但这事儿,口诛?#21490;?#26159;舆论的流量,兴高采烈是群体的狂欢,其实什么也没有改变。 01 这主要是一种设计规范 住房和城乡建设部官网2月18日发布了一份《关于&lt;城乡给水工程项目规范&gt;等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。意见反馈截止时间为2019年3月15日。 其中第10项,是《住宅项目规范(征求意见稿)?#32602;?#20840;文有3.1万字。 该规范的第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;!?正如住建部所说,这些规范是由中国城市建设研究院有限公司等单位起草的,也就是说,它们主要是一种设计规范。各位朋友有意见建议的,赶紧去提,如果不出意外,这38个行业规范将很快颁布实施。 其实,根据住建部2016年11月发布的(建标[2016]166号)文,上述规范是要求以国家标准的要求来编制或修改的(规范的正式名称有变化),如果它们获得国家标准化管理委员会批准,则可能上升为国家标?#21152;?#20197;颁布实施。 也就是说,如果规范、标准得以颁布,以后向开发商买房子,将以套内使用面积计算房价,而不是?#20013;?#30340;以建筑面积计算房价,一脚把讨厌的公摊面积踢了出去。 听上去是不是很美好? 但规范是规范,标准是标准,要全面实施,还得修改法律法规。 02 法规规章早就有了,也早有城市实行 但这并不算什么创举。既有法规提出,也有城市施行。 2017年5月19日,住房和城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见。其中第二十二条规定:住房销售可以按套计价,?#37096;?#20197;按面积计价。住房面积计算规则由国务院住房城乡建设主管部门制定。 2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十八条规定:商品房销售可以按套(单元)计价,?#37096;?#20197;按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。 2012年1月1日起施行的《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十三条规定,商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格,并载入商品房买卖合同。交易当事人发生面积纠纷时,应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。 重庆市(除一个区以外)新房是以套内面积计价销售,但二手房却是以建筑面积计价交?#20303;?你看,法规规章赋予的选择是,房子既可以按套销售,?#37096;?#20197;按面积销售,面积分为建筑面积和套内建筑面积。除了重庆之外,其他城市都是按建筑面积销售。只不过,像?#26412;?#24066;等城市,在房产证(不动产证)上同时载明了套内面积是多少。 这属于城市政府的事权。?#25103;?#21512;规,也符合?#36136;登?#20917;。但即使是重庆,也不是一刀?#23567;?#23427;的新房是套内面积计价,二手房却是建筑面积计价,就如同,全国住宅土地使用权,基本是70年,而重庆很多只有50年。 如果要将建筑面积计价销售的方式,全部改为套内面积计价销售,光?#34892;?#19994;规范是不够的,还得修改《商品房销售管理办法?#32602;?#24182;将征求意见稿《住房租赁和销售管理条例》这一条款“住房销售可以按套计价,?#37096;?#20197;按面积计价?#20445;?#25913;为“住房销售按套内面积计价?#34180;?光这个修?#27169;?#20173;然不够。还得出台一批有关小区公共服务设施的配套政策规定,否则就会埋下新的纠纷隐患。 面积计价方式的改变,只是具?#34892;?#24335;意义。 03 你并没得到实惠 套内建筑面积(也称为套内使用面积)与建筑面积计价,有什么不同?关键区别在于,建筑面积包括了分摊的共有建筑面积(简称为公摊面积),而套内面积不包括。 公摊面积包括哪些?根据2000年8月1日开始实施的国家标准《房产测量规范?#32602;℅B/T17986.1-2000),可分摊的共有建筑面积即公摊面积为: (1) 大堂、公共?#30424;?#36208;?#21462;?#36807;道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房; (2) 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水面投影面积的一半。 也就是说,大堂、公共?#30424;?#36208;?#21462;?#36807;道、管道井、电梯间等公共设施的建筑面积,构成了公摊面积,与套内面积一起计入商品房销售面积。 如你所知,我国所有住宅小区,小区内道路(还?#34892;?#23567;区外道路)、绿化,以及小区建筑的大堂、公共?#30424;?#36208;?#21462;?#36807;道、管道井、电梯间等公共设施,全都?#24378;?#21457;商投资建设的。这些成本必然要分摊到整个小区的建设成本里,也就是,计入房价里。 如果把公摊面积一?#30424;?#20986;去,只按套内面积计价销售,会发生什么情况呢? 第一,房本上的面积是实打实的面积,套内面积多少,就实得多少。充分满足了人民群众买70平方米得70平方米的迫?#24615;?#26395;。但是,这?#30475;?#26159;心理层面的YY。 也有朋友关?#27169;?#25913;为套内面积计价,会不会导致房产面积“缩水?#20445;?#19981;会。即使以后都按套内面积交易,也会是新房新办法,老房老办法,二手房还是按建筑面积计价;而买新房,同样的房子,原本房产证是100平方米建筑面积,现在房产证上只有70平方米套内面积,你并没有吃半平方米的亏,因为?#23548;?#30340;使用面积一直是那么多。 第二,单价大幅“上涨?#34180;?#21069;面说了,公共设施的成本要计入建设成本,公摊面积虽然不在套内面积里,但成本必然要转嫁到套内面积里。也就是说,一套房的总价不变的情况下,这种计价方式的改变,会带来单位建筑面积的价格上涨,而且是大幅上涨。 100平方米建筑面积,假如转换成套内面积是70平方米,那这70平方米套内面积的价格就要远高于100平方米建筑面积的价格。但房价的这种“上涨?#20445;?#21482;是计价形式的转换,总价不变。而买房子,总价才是最重要的。目前决定房子总价的因素,不是计价方式,而是供求关系。 总而言之,计价方式的改变这一因素,不会带来房子销售总价的改变;而你所得的房子,真正的使用面积,既不会多出一平方米,也不会少于一平方?#20303;?#20844;摊面积该怎么样还怎么样。 这引发了另一个大问题:计价方式改变,“导致”统计数字上的房价大幅上涨,而中央要求保持房地产市场的稳定,就包括了房价的稳定。地方政府该怎么解释?且费口舌呢。 我个人判?#24076;?#22312;修改法律法规以前,各地仍然会维持现有的住宅销售面积计价方式,亦即个别城市外,还是按建筑面积交?#20303;?第三,必须出台一批配套政策规定。大堂、公共?#30424;?#36208;?#21462;?#36807;道、管道井、电梯间等公共设施被踢出去了,不在房本里了,但它们的产权、使用、管理和收益权等的界定,必须另外出台规定,否则就乱套了。 而事实上,社会舆论对房子计价方式的不满,其实是对公摊面积本身计算方式的不满,是对公摊面积权利义务模糊的不满。公共设施产权、责任、义务等未有更清晰界定的前提下,将房子以建筑面积计价改为以套内面积计价,不但无助于解决这种不满,反而可能会放大这种不满。 另一方面,住宅交易以建筑面积计价的城市,如?#26412;?#35201;求开发商在合同里同时载明套内面积和公摊面积,在产权证上同时载明套内面积和公摊面积,已经给予了产权人应有的知情权。改变计价方式,不过是朝三暮四与朝?#21738;?#19977;的区别,买房人并没有得到更多的实惠。 第?#27169;?#25913;用套内面积计价,将来交房地产税会不会更少?想多了。不动产统一登记?#20302;?#24314;立后,房地产权属管理?#20302;?#19982;税务?#20302;?#32852;网,未来按套内面积还是建筑面积征收房地产税,并无定论,并不会因为按套内面积征就更少——税率才是关键。 但在许多朋友看来,按套内面积计价,即使只是心理上的?#21442;浚?#24418;式上的变化,就够了。民众的大狂欢,如同标题党收割流量,哪有那么多的实质意义?也对,难得集体娱乐一次。[详情]

      住建部出新规 房价要涨30%?买房再无公摊面积?
      住建部出新规 房价要涨30%?买房再无公摊面积?

        中国基金报 泰勒 今天住建部一则大消息,刷屏了——住宅按套内面积算。 买房告别“公摊?#20445;?住建部拟推“套内计价” 2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于&lt;城乡给水工程项目规范&gt;等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。 在这38项强制性工程建设规范中,有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)?#32602;?#20854;中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;!? 这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交?#20303;?虽然只有短短的一句话,但这一点无疑是《规范》中吸睛度最高的,足以激起千层浪。住宅交易面积从建筑面积转向套内面积?不知市场的接受度会有多高?对此附件中也做了相关?#24471;鰨?amp;nbsp; 本条是?#29992;?#20851;注的焦点问题,关系到每个住宅用户的切身利益。目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。&nbsp; 这批征求意见稿是住建部组织中国城市建设研究院有限公司等单位进行起草,在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时,向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2019年3月15日。 什么是公摊面积? 买100平?#23383;?#24471;70平! “公摊面积”这个销售概念源自香港,脱胎于香港20世纪50年代“卖楼花(期房)”的售楼模式,2013年起香港转向以套内面积计价的销售模式。 公摊即谓公摊面积,是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理,目前我国尚无明确法律法规出台 目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。 事实上,对于我国大部分省市来说,目前购买的房屋面积包括两个部分:即:套内面积+公摊面积。 根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范?#20998;?#34892;。依据《房产测量规范?#25151;?#20998;摊的公用建筑面积即公摊面积为: 1. 大堂、公共?#30424;?#36208;?#21462;?#36807;道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房; 2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水面投影面积的一半。 对普通的购房者来说,光是弄明白这些概念已经够头大的,更别提自己动手测量了。这个复杂的“公摊面积?#20445;?#20110;是造成了各?#25351;?#26679;的问题。 公摊面积有什么猫腻? 首先:产生价格幻觉,目前大部分城市,大部分新建住宅交易是有套内价格的。 以?#26412;?#19968;套最近入市的商品房住宅为例,?#23548;?#21830;品房住宅的套内面积是141平米,但增加公摊后就变成了173.7平米,多出了18%的面积公摊。 而平均单价也从套内的10.8万变成了8.8万,降低了19%。 让房价看?#24179;?#20302;了,?#23548;?#27809;有降低,给购房者造成价格较低的错觉。按照市场平均的得房率,基本如果按照套内计算,全国的房价相当于还要高20-25%。 另外,?#37096;?#20197;在调控角度获得房价平稳的结果,从房地产发展角度看,土地的容积率越来越高,建筑规划越来越严格,原来很多偷面积的办法不能用了,?#23548;?#24066;场上得房率是越来?#38477;?#30340;,这种情况按照建筑面积计算的房价上涨幅度是明显低于按照套内使用面积计算的房价上涨幅度的。 其次:多部门多收费 房产交易中按照建筑面积缴?#20260;?#36153;:公摊面积可以说是非常有利于房地产商,物业公司的,因为这几个都是向业主收费的,而收费就按照建筑面积计算的,公摊越多,费用越多。就拿供暖来说,也是按照建筑面积来的,但试问,你的房子公摊面积取暖了么? 取消公摊面积,房价要涨了? 100平方米建筑面积,假如转换成套内面积是70平方米,那这70平方米套内面积的价格就要远高于100平方米建筑面积的价格。但房价的这种“上涨?#20445;?#21482;是计价形式的转换,总价不变。而买房子,总价才是最重要的。 但计价方式改变,“导致”统计数字上的房价大幅上涨,而中央要求保持房地产市场的稳定,就包括了房价的稳定。地方政府该怎么解释? 如是金融研究院点评称: 1、公摊面积是中国特有,导?#29575;导?#25151;价比统计房价高出30%以上。 国内房屋计算的是建筑面积。大多数国家地区计算的是实用面积或使用面积。所以中国房价要除以得房率才能得到可与国外对比的?#23548;?#25151;价,这至少要比原有的房价数据高出30%。&nbsp; 2、公摊面积被诟病已久,取消是人心所向。 公摊面积是房地产市场“最不?#35813;?#30340;一项指标?#20445;?#19968;般来说,塔楼或是带电梯的住宅得房率约为70%,多层住宅或是不带电梯的楼房得房率约为75%,但也有个别商品房公摊面积甚至超过50%,缺乏没有统一标准,在?#23548;?#26680;算时乱象丛生。按套内面积交易,对购房者而言所购即所得,可以减少购房纠?#20303;?amp;nbsp;&nbsp; 3、后续不会很快落地,全面执行存有?#35759;取?从2002年以来,重庆就率先强制推行“套内建筑面积”计价,并对违反规定的开发商进行处罚。但目前在全国推行至少面临两大挑战:一是按套内面积计算,计价基础变化后房价会在现有基础上上浮30%以上,给地产调控更大压力;二是取消公摊后,开发商提供的电梯、楼道等公共领域?#20998;?#35813;如何保证。 微博网友唐?#20998;?#20219;司马迁称,单价会提升。不是楼价上涨了 地产取消公摊这个事其实讨论很多年了,公摊本来就是我们自己搞出来的猫腻,现在跟国际市场接轨而已,所以不用过度解读,这事对消费者绝对是好事,以后是?#35813;?#28040;费了,我买多少平就是多少?#20581;?#20294;造成的影响有: 1.新盘因为按?#23548;?#38754;积销售,单价会提升。不是楼价上涨了,只是公摊那部分钱又羊毛出在羊身上了而已。这就好像共有产权房看起来很便宜,但你去算一下自己所有部分的产权也一样是差不多是市价。当然这些都是短期影响。 2.中期来看,就是会影响二手房的估价模式,在存量房中,消费者会更加注重折合成为套内面积的单价。换句话说?#21512;?#26377;二手房公摊大的会更难卖出去。 3.长远来看,商品房的设计,尤其是配套设施的设计,会变得更加集约,尤其是刚需房。简而言之,楼宇设计会变得像香港。不是以豪宅为设计理念的,都会尽可能减少公摊。 苏宁金融研究院特约研究员江瀚指出: 目前,中国的住房自?#26032;?#20854;实非常高,虽然大家对房价过高一直诟病不已,但?#23548;?#19978;我们大部分人也都是处于有房的?#21050;?#20294;是公摊面积并不会让已经买房的人资产缩水。 江瀚表示,因为无论是公摊面积还是使用面积,这两个面积计算只是对房地产的单价产生影响,对房地产的总价并不会有太大的变化。举例来说,假设原来100平方米的房?#37038;?#20215;在400万,?#31185;?#26041;米的单价大概是4万元左?#36965;?#20294;是?#23548;?#19978;这个房子的使用面积只有70平方米,那么在这次改革之后,房子总价值的总价其实是不变的,但是?#31185;?#26041;米的单价将会进行一定的变化,也就是折合成?#31185;?#26041;米售价约5.7万元,所以并不会影响大家的?#23548;?#36130;富。 而对于已经办过房产证的老房子来说,一般情况下大家的房产证上面都会写明建筑面积和?#23548;?#22871;内面积,所以交易的时候,只要根据?#23548;?#22871;内面积进行交易就可以了,如果房产证上并没有?#23548;?#20889;明套内面积的话,相信房地产部门也会在交易过程中对这个面积进行一个明确的界定,不会对大家的日常生产生活产生什么明显的影响。 而对于大众而言,取消公摊面积是否会对房价造成影响也多有讨论。 ?#24615;?#22320;产首席分析师张大伟分析指出: 是否套内计价政策对于购房者?#23548;使?#25151;成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。 另外需要注意的是,公摊面积并不是越小越好,不计入面积价格,意味着开发商同样可以提高套内单价,另外如果开发商过度?#36153;?#20844;摊,会导致社区?#20998;?#19979;调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。 1:这只是一个工程建设规范公开征求意见,距离正式文件还很遥远,即使成为正式文件,也不?#33539;?#26159;建议标准还是规定强制标准。 2:从政策内容看,包括了住宅、商业、工程建设等方方面面,包括全装修交付等?#26085;?#31574;,这些政策起码5年内落地可能性非常小。 3:套内面积计价影响最大的是期房销售,对于现房和二手房,购房者更容易计价。从套内计算价格看,全国已经有重庆等个别城?#26032;?#22320;,的确更有利于购房者,对于开发商而?#32422;?#23569;了?#30097;?#21033;益。 4:羊毛出在羊身上,如果出台套内计价模式,需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。 5:?#28216;?#26469;趋势看,国内有很多独有、少有的房地产交易现象,比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理,这些都随着房地产市场发展有改变的可能性。 深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任?#21619;?#34920;示,采用套内面积计价更真实地反应了房子价格,房子单价会上升,不过总价是不变的,市场也不用过度担心。 市场可能存在过?#20219;?#35835; ?#30340;?#20154;士均认为该规范刚刚开始征求意见,具体落地需要时间,具体实施细则和实施后的效果尚不好判断。 有分析师认为,此次住建部官网挂出的《住宅项目规范》征求意见稿本身只是一个工程设计规范,不宜过度解读。而非关于商品房交易的规范,更谈不上法律。起草单位基本都是设计院和施工单位,明显是针对设计与施工的,与房产交易的关系微乎其微。 地产专家刘德科发文称: 这份《住宅项目规范(征求意见稿)?#32602;?#20027;要是设计规范文件,套内使用面积计价不在这份文件的管辖范围之内。 如果真的要实施套内使用面积计价,要看另一份文件,?#30784;?#21830;品房销售管理办法?#32602;?#24314;设部令第&nbsp;88 号,2001 年)——这份文件至今?#34892;В?#20854;第十八条明文规定:‘商品房销售可以按套(单元)计价,?#37096;?#20197;按套内建筑面积或者建筑面积计价。’ 民生证券房地产行业分析师由子沛,认为此次住建部官网挂出的《住宅项目规范》征求意见稿本身只是一个工程设计规范,不宜过度解读。 住建部官网也明确表示,工程规范?#24378;?#23637;工程建设活动的“底线”要求,具有“技术法规”性质,在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。 由子沛说,该征求意见稿通篇都是在讲工程规范的,而非关于商品房交易的规范,更谈不上法律。起草单位基本都是设计院和施工单位,明显是针对设计与施工的,与房产交易的关系微乎其微。 在《住宅项目规范》征求意见稿的起草?#24471;?#20013;,起草单?#35805;?#25324;:中国建筑科学研究院有限公?#23613;?#20013;国建筑设计院有限公?#23613;?#20013;国城市规划设计研究院、建研科技股份有限公?#23613;?#20013;国建筑标准设计研究院、中国市政工程华北设计研究总院、中国建筑技术集团有限公?#23613;?#40857;信建设集团有限公?#23613;?#20013;国中建设计集团有限公?#23613;?#35199;安建筑科技大学、重庆大学、黑龙江省寒地建筑科学研究院、上海建工集团、?#26412;?#24314;筑大学。 重庆早已执行按套内面积交易 ?#23548;?#19978;,早在2002年重庆市人大常委会就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求。2002年6月,重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例?#32602;?#35201;求商品房?#36136;?#21644;预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。 该条例于当年8月1日施行,宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策,不按这一计价依据销售的开发商,将由房地产行政主管部门责令改正,并处以商品房交易金额5%至10%的罚款。 [详情]

      住建部新规要“取消公摊” 已经买房的你亏了吗?
      住建部新规要“取消公摊” 已经买房的你亏了吗?

        住建部新规要“取消公摊” 已经买房的你亏了吗? 中新经纬客户端2月23日电 (吴亦涵)房屋交易可能不用再计算“公摊面积”了,在2月18日住房和城乡建设部发布的《住宅项目规范(征求意见稿)》中,关于“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;?#30340;规定引发了市场的热议。 目前我国大多数的房屋交易中,房屋销售面积多以“套内面积+公摊面积”来计算。“买100平米房子只得70平?#20303;?#30340;情况,在房屋交易市场中并不鲜见,市场对于“公摊面积”也一直存在着不少争议。 在一些?#30340;?#20154;士看来,如果“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;?#23454;施,或将解决目前市场上因关于房屋交易中公摊面积所存在的诸多问题,也将为征收房地产税的计税标准奠定基础。 不过,新的疑虑也在产生。“我们这些已经买了房的人会不会亏大了?#20426;薄?#27809;了公摊面积,公摊设施谁来负责,怎么收费?#20426;?#20013;新经纬客户端在采访中发现,对于“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;?#30340;新规,不少购房者和准备购房的人都产生了新的困惑。 资料图。中新经纬 摄 “公摊面积”乱象多 长久以来,关于住房公摊面积的问题一直备受市场关注。在刚?#23637;?#21435;的2018年,该问题就一度引发了市场的激烈讨论。 2018年7月,瞭望?#24378;?#24494;信公号发表文章称,提到公摊面积,几乎每个购房者?#21152;?#19968;肚子的抱怨——花了100平米的钱,却只买到一个70平米左右的房。该文章迅即引发了市场的热议。 同月,新华社就上述文章发表评论称,公摊面积缺少标准、管理混乱,不仅会让消费者在购房时需支付更多房款,更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台,购房者遭遇到的问题还将进一步加剧,产生的各类矛盾也将愈发尖锐。 2018年9月,新华社再度发表文章《买100平米得70平米:公摊面积7大乱象?#32602;?#26333;光了房地产市场上公摊面积计算模糊、公摊设施?#31859;耘参?#21830;用、公摊面积动辄再收服务费等种种乱象。文章引用专家观点称,公摊面积是房地产市场“最不?#35813;?#30340;一项指标?#20445;?#30001;此导致的房屋买卖纠?#20934;?#26381;务收费争议由来已久。建议从制度上堵住?#20013;?#27861;规漏洞,考虑适时引入国际通行的以套内面积为单位的房屋计价体系。 在易?#21451;?#31350;院?#24378;?#20013;心研究总监?#26174;?#36827;看来,此次住建部关于“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;?#30340;新规,便与2018年市场上对于公摊面积的讨论有着很大的关系。 “使用套内面积来计算,?#23548;?#19978;是发挥了房住不炒的导向。从购房者的角度来讲,公摊面积只是一个附属设施,其真正的需求还是套内面积,如果套内面积比较小,?#20064;儺站?#24471;不划算就不会去买房,这就使得开发商也会更加注重做大套内面积,从而?#20048;?#24320;发商通过公摊面积来做文章。”?#26174;?#36827;向中新经纬客户端说道。 取消公摊面积,已经买房的人亏了? “如果未来不计算公摊面积,那我岂不?#24378;?#20102;?#20426;?#22312;中新经纬客户端的采访中,取消公摊面积之后自己之前买的房是不?#24378;?#20102;,成为不少有房者的第一反应。 2017年,谢先生在厦门购买了一套建筑面积为40多平方米,?#23548;?#22871;内使用面积30平方米出头的单身公寓,在了解到住建部关于房屋交易的新规之后,他向中新经纬客户端表示,如果真的不再计算公摊面积,那么自?#20309;?#26469;想要卖房的时候,是否也只能按照套内使用面积卖出?这样的话,自?#21512;?#22312;房屋的价值损失将在17万元以上。 2017年在东南沿海小城新购一套住房的包女士也向中新经纬客户端表达了相同的顾虑,“最关心的肯定还是未来卖房的时候公摊面积算不算的问题。此外如果新规实施,之前购买房子中的公摊面积如何处理?未来开发商会不会对公摊设施进?#24615;?#27425;收费?#20426;?#22905;开玩笑称,目前自己的房子还没交房,是不?#24378;?#20197;去把已经交付的公摊面积费用讨回?#30784;?而在正准备购房的闫女士看来,新规是一个好消息,?#25353;?#21069;公摊面积的计算太过复杂,感觉很多钱会交得不明不白,取消公摊面积之后就没有这些问题,觉得可以用相同的钱买到使用面积更大的房?#21360;!?#20294;她也存在着一些困惑:“如果不再为公摊面积付费,那么小区里公摊设施的费用?#20260;?#36127;担?在?#23548;使?#25151;、居住中是否会有其他的一些变相收费?感觉最终羊毛还是出在羊身上。?#20415;?#22899;士说道。 在国内一线房企负责工程管理工作的宁宇(化名)向中新经纬客户端说道:“对于房企来说,那些正在开发的房地产项目中,关于公用面积和建筑面积的指标都是?#33539;?#30340;。公用面积的建设也需要成本,如果真的取消公摊面积,那么开发商只能用提高房屋?#31185;?#26041;销售单价的方式,来消化建设公用面积的成本。“ 对于有房者的顾虑,?#26174;?#36827;向中新经纬客户端指出,目前房屋交易是以总价购买来进行的,因此在总价不变的情况以套内计价的方式交易,房屋销售的单价肯定会有所提高,因此对于有房者来说,并不用担心这个政策会否给自己带来亏损。 在?#24615;?#22320;产首席分析师张大伟看来,套内面积计价对于购房者?#23548;使?#25151;成本基本无影响。其指出,公摊面积的存在,其?#31561;?#26131;让人产生价格幻觉。“以?#26412;?#19968;套最近入市的商品房住宅为例,?#23548;?#21830;品房住宅的套内面积是141平米,但增加公摊后就变成了173.7平米,而平均单价从套内的10.8万变成了8.8万,房价看?#24179;?#20302;了,?#23548;?#27809;有降低,给购房者造成价格较低的错觉。”张大伟对中新经纬客户端说道。 张大伟指出,新规主要影响的是部分打着政策擦边球卖那些?#23548;?#20351;用面积?#23454;?#30340;房子的开发商,减少了他们的?#30097;?#21033;益。另外,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。 或为房地产计税标准奠定基础 值得一提的是,房地产税的征收问题也一直是市场关注的?#35753;?#35805;题之一,此前,房产税征收是否应该包含公摊面积的问题,也引发了市场不小的讨论,讨论主要集?#24615;?#20004;个方面: 一方面,由于板楼、塔楼、别墅等各类建筑公摊面积差别极大,从0%至55%不等。同样建筑面积为100平方米的房子,有的公摊面积可能高达30平方米,有的则可能不到10平方米,一刀切地以建筑面积为单位收取房产税有失公?#20581;?另一方面,如果只对套内使用面积征收房地产税,则有可能产生税基漏洞,开发商可能会选择性地把大量的面积计入公摊面积而“合理?#30887;?#31246;。 因此,在?#26174;?#36827;看来,?#25353;?#27425;新规具?#34892;?#19994;变革的意义,对于居住者来讲具有积极作用。从后续政策来看,房产税包括和房屋交易面积挂钩的政策可能发生变化,最终都统一按照套内面积计算,这就为产生税收的计税标准奠定基础,以保护购房者权益为最终导向。” ?#25353;?#27425;新规的出发点是规范住宅建筑的计量标准。新规制定之后未来房屋交易如何规范,购房合同如何调整等细节性的政策,后续还有待完善,这样才能保障房屋交易市场的稳定发展。”?#26174;?#36827;说道。(中新经纬APP)[详情]

      以套内面积计价:是工程设计规范还是商品房交易规范?
      以套内面积计价:是工程设计规范还是商品房交易规范?

        来源:e公司官微 2月15日,住建部官网征求意见栏目挂出近40份文件。今天,通过媒体的报道,其中一份《住宅项目规范》征求意见稿引发极大的关注和热烈的讨论。 住宅建筑以套内使用面积进行交易? 这份《住宅项目规范》征求意见稿首次提出,住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;?#32780;当前,绝大部份地区的房产交易以建筑面积计价,仅有重庆等极少数地区以套内面积计价。 ?#30340;?#19987;家大多较为冷静,均认为该规范刚刚开始征求意见,具体落地需要时间,具体实施细则和实施后的效果尚不好判断。 也有分析师认为,此次住建部官网挂出的《住宅项目规范》征求意见稿本身只是一个工程设计规范,非关于商品房交易的规范,更谈不上法律,不宜过度解读。 以建筑面积计价引发的问题,长期困扰购房者。征求意见稿也在起草?#24471;?#20013;指出,本条(指:住宅建筑应以套内使用面积进行交易)是?#29992;?#20851;注的焦点问题,关系到每个住宅用户的切身利益。 目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。 去年7月,新华社曾发文?#19969;?#20844;摊面积伤民”矛盾亟待求解?#32602;?#25991;中追问:“?#28909;?#22269;际上基本都是按套内面积计算房价,为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积?职能部门治理房地产行业乱象之时,能否回应公众关于公摊面积乱象的关切?#20426;?公摊面积不是一个新鲜话题,但每每都能引发激烈争论。此次,住建部发布《住宅项目规范》征求意见稿,能否解决公摊面积的顽疾?征求意见稿所要求的新建住宅全装修交付对开发商又有什么样的影响? 就此,证券时报·e公司记者采访了房企高管、房地产行业分析师等多位?#30340;?#20154;士。 ?#30340;?#20154;士相对冷静 总结来看,?#30340;?#20154;士更为冷静,均认为该规范刚刚开始征求意见,具体落地需要时间,具体实施细则和实施后的效果尚不好判断。 不过,也有分析师认为,此次住建部官网挂出的《住宅项目规范》征求意见稿本身只是一个工程设计规范,不宜过度解读。而非关于商品房交易的规范,更谈不上法律。起草单位基本都是设计院和施工单位,明显是针对设计与施工的,与房产交易的关系微乎其微。 某房企高管在接受证券时报·e公司记者采访时表示,已经注意到该征求意见稿,正在向对接住建部的同事了解情况。现在直观的感受只是计价方式改变,后续是否会引发连锁反应及其他方面的影响,现在还无法判?#24076;?#35201;过一段时间再看(政策的效果)。 深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任?#21619;?#21521;证券时报·e公司记者表示,住建部新出的这项政策符合中国房地产行业的发展,也迎合了国际潮流,毕?#25925;?#30028;上绝大部分国家的房?#37038;?#25353;照套内面积计算的。咱们国?#26131;?#26089;参照了香港的经验,多使用建筑面积进行计算,这就涉及到公摊面积的合理性。过去,?#34892;?#24320;发商的房子公摊面积可以占到建筑面积的20%、30%,甚至是40%、50%,这是非常可怕的比例,出?#33267;?#22833;控的格局。 ?#21619;?#36824;认为,采用套内面积计价更真实地反应了房子价格,房子单价会上升,不过总价是不变的,市场也不用过度担心。考虑到之前那么多年采用建筑面积测量,新政策应该会设置一个过渡期,在这期间不同地方还采用不同的方式。 东北证券房地产行业分析师沈路遥向证券时报·e公司记者表示: 1、此次公布的是一个征求意见稿,包括其中提到的全装修交付等细则还未给出,因此不代表其能够很快落地; 2、关于套内面积计价,只是计价方式的改变。在过去,部分开发商对于套内面积这部分并不公开?#35813;鰨?#22240;此采用套内面积计价能够减少买卖双方的矛盾。采用套内面积计价,并不代表购房成本的下降,总价?#24266;?#26159;不变的。同时,公摊面积并不是越小越好的; 3、关于全装修交付,由于并未给出实施的时间、标准、细则,因此落地的时间未定。根据过往的经验,由于期房销售制度,买卖双方对于最终交付时装修?#20998;?#20250;存在一定矛盾。 某券商房地产行业首席分析师认为,长期来看,以套内面积计价是趋势,但不会一刀切,有可能先设立试点地区看实施效果。 对开发商及对市场的影响,他认为只要不一刀切就影响不大,因为重庆长期采用套内面积计价也没见什么变化,核心影响因素还是土地供应能带来多少住房供应。但是,对于一些不规范的中小开发商来说,过去撸羊毛的日?#29992;?#26377;了。他?#37096;?#23450;了这条政策的积极意义,可以加大行业?#35813;鞫取?#35268;范度,要保证开发商合理利润,打击不合理暴利。 短期内不会带来大变化? 有房地产行业分析直言,这一政策短期内不会为市场带来很大的变化。 ?#24615;?#22320;产首席分析师张大伟认为,是否套内计价政策对于购房者?#23548;使?#25151;成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。 另外,公摊面积并不是越小越好,不计入面积价格,意味着开发商同样可以提高套内单价,另外如果开发商过度?#36153;?#20844;摊,会导致社区?#20998;?#19979;调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。 1、这只是一个工程建设规范公开征求意见,距离正式文件还很遥远,即使成为正式文件,也不?#33539;?#26159;建议标准还是规定强制标准; 2、从政策内容看,包括了住宅、商业、工程建设等方方面面,包括全装修交付等?#26085;?#31574;,这些政策起码5年内落地可能性非常小; 3、套内面积计价影响最大的是期房销售,对于现房和二手房,购房者更容易计价。从套内计算价格看,全国已经有重庆等个别城?#26032;?#22320;,的确更有利于购房者,对于开发商而?#32422;?#23569;了?#30097;?#21033;益; 4、羊毛出在羊身上,如果出台套内计价模式,需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策; 5、?#28216;?#26469;趋势看,国内有很多独有、少有的房地产交易现象,比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理,这些都随着房地产市场发展有改变的可能性。 张大伟还认为,以套内面积计价对房地产税征收无影响,国内房屋交易的税基是以总价评估,对于140平米或90平米的普通住宅标准,?#37096;?#20197;按照系数进行调整。 仅为工程设计规范? 不过,民生证券房地产行业分析师由子沛的观点截然不同,他认为此次住建部官网挂出的《住宅项目规范》征求意见稿本身只是一个工程设计规范,不宜过度解读。 住建部官网也明确表示,工程规范?#24378;?#23637;工程建设活动的“底线”要求,具有“技术法规”性质,在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。 由子沛说,该征求意见稿通篇都是在讲工程规范的,而非关于商品房交易的规范,更谈不上法律。起草单位基本都是设计院和施工单位,明显是针对设计与施工的,与房产交易的关系微乎其微。 在《住宅项目规范》征求意见稿的起草?#24471;?#20013;,起草单?#35805;?#25324;:中国建筑科学研究院有限公?#23613;?#20013;国建筑设计院有限公?#23613;?#20013;国城市规划设计研究院、建研科技股份有限公?#23613;?#20013;国建筑标准设计研究院、中国市政工程华北设计研究总院、中国建筑技术集团有限公?#23613;?#40857;信建设集团有限公?#23613;?#20013;国中建设计集团有限公?#23613;?#35199;安建筑科技大学、重庆大学、黑龙江省寒地建筑科学研究院、上海建工集团、?#26412;?#24314;筑大学。 由子沛还介绍,2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十八条规定:商品房销售可以按套(单元)计价,?#37096;?#20197;按套内建筑面积或者建筑面积计价。也就是说,法律规定是两种方式都可以,并无强制要求。[详情]

      ?#30784;?#22871;内面积”交易房价会大涨?#31185;?#23454;?#26412;?#24050;执行16年
      ?#30784;?#22871;内面积”交易房价会大涨?#31185;?#23454;?#26412;?#24050;执行16年

        来源:?#26412;?#26085;报客户端 ?#30784;?#22871;内面积”交易房价会大涨?#31185;?#23454;?#26412;?#24050;执行16年 ?#26412;?#26085;报客户端2月23日消息,建筑面积?套内面积?公摊面积?#30475;?#26152;天(2月22日)晚上开始,这几个专有名词让不少打算买房的小伙伴“疯狂”挠头。 近日,住建部对《住宅项目规范》公开征求意见。征求意见稿中明确了一点:“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;!?#27491;是这句话,在被解读为“告别公摊”的同时,也被一些人认为可能会带来房价大涨。 ?#26412;?#26085;报客户端记者查阅了目前相关文件,发?#30452;本?#24066;新房已经?#30784;?#22871;内建筑面积”交易了16年。相关?#30340;?#19987;家也认为,建筑面积和套内面积,只是不同的计算指标,并不会带来总购房成本的变化。 先来明确一点,这次公开征求意见的是我国住建领域的工程规范,属于标准,而非新政。目前也只是征求意见阶段,离正式执行还有较长的一段时间。 ?#26412;?#25353;套内面积卖房已执行16年 2003年12月1日开始执行的《?#26412;?#24066;城市房地产转让管理办法》中明确,预售商品住宅实行以套内建筑面积计价。在2008年修订时,则进一步明确:新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价。 所?#20581;?#22871;内建筑面积?#20445;?#26159;由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分组成。由此来看,套内使用面积其实相当于套内建筑面积的一部分。 套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积,套内卧室、起?#37038;搖?#36807;厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和;套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包括在结构面积内的套内烟?#36873;?#36890;风道、管道井均计入使用面积;内墙面装饰厚度计入使用面积。 ?#26412;?#26032;房合同中一直有两个面积 后来?#26412;?#25191;行的现房和期房合同中,均包含了“套内建筑面积”这一概念。 最新的《?#26412;?#24066;商品房预售合同》示范文本、《?#26412;?#24066;商品房现房买卖合同》示范文本中,既要求开发商把每套房子的建筑面积、套内建筑面积写明,同时还要求在计价的条款中,分别按照建筑面积和套内建筑面积计算。 建筑面积是平时?#20064;?#22995;口?#26041;?#24815;了的,而套内面积则能更明确让购房人了解屋内面积到底有多大。两个面积相减,便得出来公摊面积。这也就能?#20048;?#19968;些开发商在公摊面积上做鬼。 ?#26412;?#21830;品房合同示范文本 &nbsp;本文图片均来自?#26412;?#22836;条客户端 期房项目销售前,会按照“一房一价”申请预售证。此后,这套房的价格已经敲定。在住建部门公式的住宅价格等信息里,也会标明建筑面积和套内面积,而公摊面积则是由建筑面积减去套内面积。 ?#26412;?#24066;一套商品房价格公示 按套内面积卖房会带来房价大涨? 其实在16年前,就已经有套内面积计价是否带来房价上涨的传言。当时国土部门负责人?#22266;?#24847;解释,采用套内建筑面积计价,表面上看房价上涨了,但由于计价面积的减少,购房人?#23548;?#36127;担的总房价款并不会发生改变。 这一点在?#26412;?#30340;卖房合同中?#37096;?#20197;反应出?#30784;?#20030;个例子,一套总价400万的房子,建筑面积(含公摊)100平方米,单价则为4万元/平方米;而套内建筑面积为80平方米,单价就变成了5万元/平方?#20303;?看?#39057;?#20215;从4万元涨到了5万元,但购房人承担的总购房成本?#24266;?#26159;400万元,并没有发生变化。 “是否套内计价政策对于购房者?#23548;使?#25151;成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。”?#24615;?#22320;产首席分析师张大伟说,从套内计算价格看,全国已经有重庆等个别城?#26032;?#22320;,的确更有利于购房者,对于开发商而?#32422;?#23569;了?#30097;?#21033;益。 ?#30784;?#22871;内面积”买房也会有公摊 在?#26412;?#20986;台政策对2003年,中国消费者协会曾公布:2003年上半年消费者关于商品房计量方面的投诉为6727件,而其中有相当部分是购房人对公摊面积提出的异议。?#26412;?#20986;台政策前一年,重庆已经率先开始实施按套内建筑面积卖房。重庆?#24615;?002年的?#23548;?#32463;验表明,按套内面积预售商品住宅,面积纠纷达到了零,而房价的走势基本不变。 16年前,?#26412;?#24066;国土资?#20174;?#25151;屋管理局有关负责人曾解释,以套内建筑面积计价,并不意味着购房人放弃了共用建筑面积分摊,而是将可以分摊的共用建筑面积随着套内建筑面积权利份额一并转让;竣工后套内实测面积与预测面积发生误差时,按合同约定的方式处理,合同未约定或者约定不明的,当面积误差比绝对值超过3%的,购房人有权退房。 也就是说,套内面积、建筑面积都只是计价方式的一种。无论使用哪种计价方式,都?#24266;?#20250;存在公摊面积。即使是已经执行了16年“套内面积”的?#26412;廊?#26377;“公摊面积?#34180;?至于公摊面积,则是涉及住宅测绘及成本核算的问题。?#20064;?#22995;质疑的是:公摊面积该不该由自己花钱?哪些地方属于公摊?公摊面积如何避免越来越大?想要彻底解决公摊面积的纠纷和质疑,相关部门就应?#23186;?#19968;步对公摊面积标?#21152;?#20197;明确,而不是这次《住宅项目规范(征求意见稿)》能彻底解决的。 物业费供暖费按什么面积算? 16年前,对这个概念已经明确——物业费、取暖费仍按建筑面积收。建筑面积和公摊面积仍在购房合同中同时写明,产权登记和物业管理费的收取等都不受影响。 装修交房,房价会上涨吗? 先来明确一点,这次住建部征求意见稿提到的是“城镇新建住宅建筑应全装修交付?#34180;!?#20840;装修”不等于“精装修?#34180;?#19968;些高端项目(比如别墅),往往才会采取精装修交房,?#20998;?#26356;豪华、价格也会更高。 目前?#26412;?#30340;共有产权房、公租房等都被要求全装修交房。全装修交房在其它国?#20197;?#26377;先例,既可以提高住宅?#20998;剩?#21448;可以减少二次污?#23613;?#21516;时,开发商统一装修,在装修材料上可以集中采购,成本上要比个人单独装修更低。 但不可避免的是,全装修交房势必会带来建设成本、购房成本的增加。但这个成本的增加,也不能说一定会带来房价大涨。以共有产权房的全装修为例,相关部门会对装修标准和成本有明确的要求,执行后也没有导?#24405;?#26684;大幅上涨。由此来看,未来普通商品房一旦实现全装修交房,也需要住建部门对此有更细致的规范。 (原题为?#26635;础?#22871;内面积”交易房价会大涨?#31185;?#23454;?#26412;?#24050;执行16年?#32602;?/span>[详情]

      买房100到手70?别了,公摊!住建部发话了
      买房100到手70?别了,公摊!住建部发话了

        住建部发声!近一年?#20174;?#35770;密切关注的“买100平米房子只得70平?#20303;?#29616;象有望终结。 2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于&lt;城乡给水工程项目规范&gt;等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知?#32602;?#35813;项新规征求意见稿显示,“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;!?除了按套内计算面积之外,《住宅规范》还对未来的住宅电梯安装提出明确规定,《住宅规范》提出,四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设?#39057;?#38754;的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯,且应在设有户门和公共走廊的每层设站。 小编梳理了该文件的几大要点。 在这38项强制性工程建设规范中,有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)?#32602;?#20854;中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;!?这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交?#20303;?虽然只有短短的一句话,但这一点无疑是《规范》中吸睛度最高的,足以激起千层浪。住宅交易面积从建筑面积转向套内面积?不知市场的接受度会有多高?对此附件中也做了相关?#24471;鰨?amp;nbsp; 本条是?#29992;?#20851;注的焦点问题,关系到每个住宅用户的切身利益。目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。&nbsp; 公摊面积,是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。 根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范?#32602;?#21487;分摊的公用建筑面积即公摊面积为: 1. 大堂、公共?#30424;?#36208;?#21462;?#36807;道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房; &nbsp; 2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水面投影面积的一半。 在我国大部分地区,房屋交易总面积按照“套内面积+公摊面积”计算。通常来说,大堂、公共?#30424;?#36208;?#21462;?#30005;梯等公共设施,都会作为公摊面积来计价。 由于缺乏统一标准规范,不同房地产项目的公摊面积会出现很大差别。比如,?#34892;?#39033;目的公摊面积占到建筑面积的40%,导致得房?#23454;停?#20303;宅项?#24247;?#25151;率要高于非住宅项目。 ?#24615;?#22320;产指出,公摊面积计价大行其道背后,隐藏着不少问题,比如:给购房者带来?#22270;?#26684;的“幻觉?#20445;?#37325;复收费,偷面积,等等。 根据瞭望?#24378;?#30340;资料,“公摊面积?#24065;部?#33021;是从香港引进的,因为香港在2013年之前销售房屋时采用的就是建筑面积计算方式。2013年,香港出台新政,结束了房屋销售的“建筑面积”时代。但是,这种已经被香港明令调整的“公摊面积?#20445;?#21364;在内地?#26377;?#20351;用至今。 要点二:四层楼以上应安装电梯 除了按套内计算面积之外,《住宅规范》还对未来的住宅电梯安装提出明确规定,《住宅规范》提出,四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设?#39057;?#38754;的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯,且应在设有户门和公共走廊的每层设站。 具体而言,每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯,且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50?#20303;?.60米,轿厢门净宽不应小于0.90?#20303;?十二层及十二层以上的住宅建筑,每个居住单元设置电梯不应少于2台,其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台。 对于既有住宅建筑,要求加装电梯的载重量不应小于300千克,轿厢门净宽度不应小于0.80?#20303;?《住宅规范》提出,城镇新建住宅全装修交付,即所有功能空间的固定面全部?#22871;?#25110;粉刷完成,给水排水、供暖、通风和空调、?#35745;?#29031;明供电等?#20302;?#22522;本安装到位,厨房和卫生间的基本设备全部安装完?#24076;?#36798;到基本使用标准。 同时,住宅交付时应?#26412;?#22791;接通水、电、?#35745;?#26262;气等条件,配套设施具备交付使用条件,安全防护设施验收合格。 同时,《住宅规范?#33539;?#25151;屋验收交付给出了详细的标准。如对放水工程要求,?#28010;健?#22320;面无渗漏、无积水;抹灰顶面的要求则是,粘结牢固,无空?#27169;?#34920;面平整、洁净,无裂缝,无爆灰等等。 房地产交易将正式告别“公摊面积?#34180;?#36825;是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交?#20303;?对此,?#24615;?#22320;产首席分析师张大伟进行了解读: 是否套内计价政策对于购房者?#23548;使?#25151;成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。 另外需要注意的是,公摊面积并不是越小越好,不计入面积价格,意味着开发商同样可以提高套内单价,另外如果开发商过度?#36153;?#20844;摊,会导致社区?#20998;?#19979;调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。 1、这只是一个工程建设规范公开征求意见,距离正式文件还很遥远,即使成为正式文件,也不?#33539;?#26159;建议标准还是规定强制标准。 &nbsp; 2、从政策内容看,包括了住宅、商业、工程建设等方方面面,包括全装修交付等?#26085;?#31574;,这些政策起码5年内落地可能性非常小。 &nbsp; 3、套内面积计价影响最大的是期房销售,对于现房和二手房,购房者更容易计价。从套内计算价格看,全国已经有重庆等个别城?#26032;?#22320;,的确更有利于购房者,对于开发商而?#32422;?#23569;了?#30097;?#21033;益。 &nbsp; 4、羊毛出在羊身上,如果出台套内计价模式,需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。 &nbsp; 5、?#28216;?#26469;趋势看,国内有很多独有、少有的房地产交易现象,比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理,这些都随着房地产市场发展有改变的可能性。 新华社、人民日报曾质疑“公摊面积” 去年一篇《买100平方米的房子只得70平方米,这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?#20426;?#30340;文章火爆,揭露出这个矛盾已久的问题。此后,新华社、人民日报等都发文质疑该制度的不合理。 新华社指出,近几年,为回应民众诉求,广州、?#26412;?#31561;地?#37096;?#22987;出现按套内建筑面积计价的探索。人们期待着相关职能部门在研究房产调控政策之时,能正视公摊面积乱象,探索更科学、合理的计价方式,切实保护百姓权益。 取消公摊:重庆已经执行17年 除了官方,一些?#30340;?#20154;士?#37096;?#22987;呼吁按套内面积计算。 2月22日,据中山日报报道,广东省中山市政协委员钟国平建议,对商品住房销售进行立法,制定具体的操作细则。明确商品住房按套内面积进行销售,并将此规定纳入住房销售合同。 ?#23548;?#19978;,早在2002年,重庆市人大常委会就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求。2002年6月,重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例?#32602;?#35201;求:商品房?#36136;?#21644;预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。 该条例于当年8月1日施行,宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策,不按这一计价依据销售的开发商,将由房地产行政主管部门责令改正,并处以商品房交易金额5%~10%的罚款。 谈及重庆为何要做强制改革商品房计价方式的“先驱?#20445;?#26102;任重庆国土资源和房屋管理?#36136;?#22330;处处长曾强在接受媒体采访时说:“最大的目的在于让消费者明明?#35013;?#36141;房,最大限度地减少房地产交易纠纷,保护购房者的?#25103;?#26435;益。” 来源:21世纪经济报道(ID:jjbd21 记者:张敏)综合华尔街见闻、深蓝财经等[详情]

      公摊面积再见!住宅拟按套内面积交易 会否推高房价?
      公摊面积再见!住宅拟按套内面积交易 会否推高房价?

        来源:证券时报网 在许多城市买房,大家或许?#21152;?#36825;么一个体会:怎么120平方米才做三房,房间还么小?公摊那么大,走廊也太宽太浪费了吧......结果一看不动产证上建筑面积120平方米的房子,?#23548;?#22871;内面积不到80平方米,?#34892;?#27004;盘的套内面积甚至只有建筑面积的60%...... 近日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于&lt;城乡给水工程项目规范&gt;等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。公开信息显示,在这38项强制性工程建设规范中,有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)?#32602;?#20854;中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;!?这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交?#20303;? 《住宅项目规范?#20998;?#20986;,这一规范是为贯彻执行国家技术经济政策,保障住宅项目安全、适用、?#21496;印?#32511;色和耐久,规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施而制定。住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。 公摊面积源自香港 内地沿用至今 公开资料显示,建筑面积包括房屋的使用面积(或称可用面积)、墙体和柱体的占地面积、楼梯走道面积,以及其他公摊面积。 “公摊”的内容,包括以下两大部分: 第一部分包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共?#30424;?#36807;道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等; 第二部分包括:楼宇(套)与公?#37096;?#38388;之间的分隔,以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。 根据瞭望?#24378;?#30340;资料,“公摊面积”可能是从香港引进,因为香港在2013年之前销售房屋时采用的就是建筑面积计算方式。2013年,香港出台新政,结束了房屋销售的“建筑面积”时代,但这种已经被香港明令调整的“公摊面积?#20445;?#21364;在内地?#26377;?#20351;用至今。 重庆早已执行按套内面积交易 ?#23548;?#19978;,早在2002年重庆市人大常委会就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求。2002年6月,重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例?#32602;?#35201;求商品房?#36136;?#21644;预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。 该条例于当年8月1日施行,宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策,不按这一计价依据销售的开发商,将由房地产行政主管部门责令改正,并处以商品房交易金额5%至10%的罚款。 新旧规如何过渡?#32943;?#28207;做法值?#23186;?#37492; 只是,诸如深圳等许多城市,目前房屋销售仍以建筑面积计算。那么,问题来了。有人担?#27169;?#20551;设现在?#31185;?#26041;米5万元的房子,?#23548;?#22871;内面积占建筑面积70%至80%,那么按?#23548;?#22871;内面积计算房价就超过?#31185;?#26041;米6万元,特别是一些二手房,或许会造成楼市数据的混乱:账面价格?#24067;?#25552;高。或许,香港的做法可以提供借鉴。 记者查询发现,多数香港中介机?#22266;?#20379;的房价数据和房源都会分别采用?#23548;?#20351;用和建筑面积计算,让购房者一目了然。 易?#21451;?#31350;院?#24378;?#20013;心研究总监?#26174;?#36827;对此表示,此次住建部对住房面积的定义有了很大的转变,房屋交易是按照套内面积计算。?#23548;是?#20917;来讲,这跟2018年对公摊面积和房屋计费标准等内容有很大争议有关。过去,确实存在按照套内面积和公摊面积加总的房屋面积,这就出?#33267;?#24456;多新闻,比如买100平米?#23548;?#20351;用面积只有70平米,造成了很多维权。而且公摊面积后续也产生了很多费用,这些费用后续是否需要交纳也让很多业主产生了争议,比如楼梯、公共停车位、绿化带等。此次通知很明确就是使用套内面积计算,全国性都统一按照套内面积进行交?#20303;?从购房者角度来讲,公摊面积只是一个附属设施,主要还是要看具体的居住面积,此举推动开发商更注重做大套内面积,这样会防范一些通过公摊面积来做虚假的文章。这次住建部做住宅建筑规范的规定,从居住角度来讲有积极作用,而且这样的改变会让房地产税和其他跟房屋交易面积相关的制度发生变革,最终统一以套内面积进行计算。这一点来讲,对财政税收的计费标准、购房者权益?#21152;?#24456;好的积极意义。 此外,《住宅规范》还有以下几点值得关注: 城镇新建住宅建筑应全装修交付(不同于‘精装房’)。所有功能空间的固定面全部?#22871;?#25110;粉刷完成,给水排水、供暖、通风和空调、?#35745;?#29031;明供电等?#20302;?#22522;本安装到位,厨房和卫生间的基本设备全部安装完?#24076;?#36798;到基本使用标准。 由原七层及以上或超过16m设置电梯进行调整,新建住宅建筑电梯设置应符合下列规定:四层及四层以上住宅建筑或超过9m的新建住宅建筑应设电梯;十二层及十二层以上的住宅建筑,每个居住单元设置电梯不应少于2台;新建住宅建筑电梯的载重量不应小于800kg。 每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯,且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50m×1.60m,轿厢门净宽不应小于0.90m。 住宅建筑设计工作年限应符合以下规定?#33322;?#26500;设计使用年限不低于50年,地下室?#28010;?#19981;低于结构设计工作年限。 此外,套型的使用面积应符合相关规定:其中包括由卧室、起?#37038;搖?#21416;房和卫生间等组成的套型,其使用面积不应小于30平方米;由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的套型,其使用面积不应小于22平方?#20303;?这里,就不得不提起一些市场上一度流行的袖珍户型。近些年,一些新建建筑面积小于30平方米甚至22平方米的袖珍户型已经基本消失。而在存量房市场,这?#21482;?#22411;还有很多,而且其中一些还成为热销户型。 说起深圳市场的袖珍户型,就不得不提到“旭?#19978;盗小保?#20363;如位于罗湖区的旭飞华天苑、旭飞华达园、还有福田区的旭飞花园、旭飞华安园,这里的房子主打小户型,以旭飞华天苑为例,最小建筑面积只有18平方米左?#36965;?#24635;价80万,价格明显低于周边二手房。 多家中介机构的数据显示,这个楼盘一直是罗湖区成交最多的二手房小区之一。记者向中介和购房者询问得知,购买这里房子的人只是为了学位或者购房入户,很少拿来自住。[详情]

      买房“按套内使用面积算” 房价会不会上涨?
      买房“按套内使用面积算” 房价会不会上涨?

        中新网客户端?#26412;?月23日电 (记者 邱宇 程春雨)近年?#20174;?#35770;密切关注的“买100平米房子只得70平?#20303;?#29616;象有望终结,以后买房或将按照“套内使用面积”交?#20303;?#36825;对房价有何影响,会降购房成本吗? 买房将告别公摊“魔鬼?#20445;?日前,住建部公布《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范征求意见稿,其中《住宅项目规范(征求意见稿)》提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;!?据了解,这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交?#20303;? 截图自《住宅项目规范(征求意见稿)》。 其实早在2002年,重庆就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出规定:商品房?#36136;?#21644;预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。 近几年,广州、?#26412;?#31561;地?#37096;?#22987;出现按套内建筑面积计价的探索。未来,我国的房地产交易或将告别“公摊面积?#34180;?什么是公摊面积? 买100平米的房子,结果?#23548;?#20303;进去只有70平,这凭空少了的面积就是公摊面积。 根据2000年开始实施的《房产测量规范?#32602;?#20998;摊的公用建筑面积有: 1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共?#30424;?#36807;道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。 2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。 这意味着,不仅电梯、楼道、?#30424;?#29978;至门口警卫室的一部分面积也要由购房者买单。 房本上写着房屋建筑面积、专有建筑面积和分摊建筑面积。中新网记者 邱宇 摄 以一线城?#24515;?#27004;盘举例:共有4148套房,以均价4万元/平米计算,假设开发商每套多算0.1平米的公摊面积,那么整个楼盘就可多赚1659万元。 公摊问题积弊已久。近年来,随着房价上涨,部分开发商?#27809;?#25512;高公摊系数牟利,部分住宅超过了30%。 现实的问题在于,现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限。 公摊面积有哪些猫腻? 为公摊面积买了单,就拥有其所有权和使用权。但公摊五花八门,加上开发商很少明确公示,购房者根本不知道哪些公共面积是自己的,更别提使用了。 据一位不愿具名的?#30340;?#20154;士介绍,开发商在办理房产证前,要请测绘公司去实地测量,随后出具测绘成果报告,里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况,并将其交给开发商。 也就是说,测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方,最为清楚。但问题在于,开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者。 这也导致公摊面积存在很多猫腻,比如重复公摊、重复收钱。 “?#34892;?#23567;区的消防应急场所等区域已经被算作公摊,?#20174;直?#21010;成车位再次出售,这属于重复公摊。”山东名仕宜居建设项目管理有限公司董事长王清华说,这样的车位没有产权,只能使用,不能转让。 再比如,业主的公摊面积被拿去牟利。王清华说,还有一些被算作公摊的物业用房,按道理是业主所有,物业公司应当向业主缴纳一部分费用,但现实中很少有人会这么做。 ?#26412;?#20016;台区某住宅?#30424;?#22788;贴满广告。中新网 ?#28784;?#35266; 摄 记者2018年曾调查发现,?#26412;?#26576;小区共有20个电梯、60个电梯广告位。假如不考虑?#25945;?#25277;成,那么一个广告位一年7200元,小区物业出租60个广告位,每年能收益43万元。如果把电梯广告的收入返还给业主,就可以少交近一半的物业费。 “小区电梯、楼道、?#30424;?#30340;一些广告位,也是业主所有,前期开发商或后期物业公司接管后出售广告位牟利,难道不应该向业主交钱吗?#20426;?#20182;说。 消费者担心引发房价上涨 “面积不是买不买房的核心问题,价钱才是问题。” “住宅建筑以套内使用面积进行交?#20303;?#20250;让房价上涨吗?这是很多人关心的问题。 “80后”王世明(化名)是两个孩子的?#30422;祝?#30475;到这个消息,第一个问题就是担心房价是否因此上涨。 王世明前年在老家的省会城市买了一套房,交易面积是99平米,总价89万元。但去年交房时候,他测量了?#23548;?#20351;用面积,只有60多平米,对一家?#30446;?#26469;说,住得有点憋屈。 他计划明年再买一套大点的房子,但公摊面积是他最担心的问题,因此他决定买二手房,“这样能明确知道使用面积有多大。现在担心是‘按套内使用面积交?#20303;?#25919;策一旦实施,二手房是不是也会涨价,这样钱就不够了。” 与王世明一样担心的人不在少数。 截图自新浪微博。 在新浪微博,?#35753;?#35805;题#住宅按套内使用面积算#截至2月23日中午14:06,阅读已1.3亿,讨论3.4万。 很多网友纷纷参与讨论:“取消公摊,房价又要上涨了!?#34180;?#21462;消公摊面积是好事,但可别演变为房价上涨的理由。?#34180;?#25151;价?#20540;?#22823;涨!” 有网友甚至调侃:“羊毛出在羊身上,按建筑面积算,?#31185;?#31859;一万二,改成套内面积,?#31185;?#31859;一万六。” 房价和物业费?#26085;?#20250;涨吗? 住宅建筑以套内使用面积进行交易对房价的影响,不只是消费者热议,也是地产圈研究人员讨论的议题。 ?#26412;?#22823;学房地产法研究中心主任楼建波说,一套房子的总价是固定的,如果按照套内面积来算,那么?#31185;?#31859;的单价必然会有所提高。 易居房地产研究院副院长杨红旭则认为,这只是一个计量标准的变化,不会改变房地产市场的整体走势,对房价没有明显影响。 “除了买卖的价格,物业费、房产税等相关税费也是按照面积来收取的,标准改变之后,这些税费的单价也会相应提高,但总价不会有太大变化。”杨红旭说,对普通住宅(140平方米及以下)和非普通住宅(140平方米以上)面积的划定标?#23478;部?#33021;会有调整,但近年房价大涨,很多城市都没做调整,未来划?#21046;?#36890;住宅和非普通住宅的概念将会淡化。 资料图:购房人在楼盘看沙盘并咨询售楼工作人员。中新社发 汤彦俊 摄 “整体来看,改成按套内面积计价之后,对人们的?#23548;使?#25151;成本基本没有影响。” ?#24615;?#22320;产首席分析师张大伟说,与现房和二手房相比,套内面积计价影响最大的是期房销售。 “现房和二手房的房本上会明确标出套内面积和建筑面积,公摊系数是固定的。但购买期房时,考虑到?#23548;?#24314;造过程中的各种因素,公摊系数是会变化的。”张大伟表示,用套内面积计价,开发商就?#35805;?#27861;在这上面做文章了。 与杨红旭观点不同的地方,张大伟认为,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费有可能会降低。 需要注意的是,公摊面积并不是越小越好。 “如果开发商过度?#36153;?#20844;摊,会导致社区?#20998;?#19979;调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。” 张大伟说。 资料图:湖南长沙一楼盘土地上,推土机正在作业。 中新社记者 杨华峰 摄 按套内面积交易有什么?#20040;Γ?“即便是同一个小区,不同楼层、不同位置的房子公摊系数?#21152;?#21487;能是不一样的,人们如果不了解这些细节,在买房?#26412;?#24456;可能吃亏。”杨红旭说,“住宅建筑以套内使用面积进行交易,信息更为?#35813;鰨?#20063;能更好地维护消费者的权益。” 楼建波也认为,“其实无论按哪种方式,最关键的是把标准制定清楚,能让人看得明?#20303;!?“我们在比对国内外住宅相关数据的时候会遇到一些问题,比如,中国的人均住房面积超过了日本和?#20998;?#31561;很多国家的水平,但其实,这些国家是用套内面积积算的,而我们用建筑面积。”杨红旭说。 他还表示,中国的房地产管理行业标准在不断优化,按套内面积计算是住房产业发展到成熟阶段的必然结果,也是与国?#24335;?#36712;的表现。(完) &nbsp; [详情]

      告别公摊!住宅拟按套内面积交易 100平不再只得70平
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        【重磅】告别公摊!?住宅拟按套内面积交易 ,100平不再只得70平,你怎么看? “住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;!?近日,据中华人民共和国住房和城乡建设部网站消息,住建部发布38项住建领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知,涉及住宅项目规范、非住宅类居住建筑项目规范、民用建筑通用规范、?#20658;?#24037;程项目规范、城市轨道交通工程项目规范等38份规范的修改。 其中《住宅项目规范(征求意见稿)》第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;!?这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应以套内面积来进行交?#20303;?这意味着,近年?#20174;?#35770;密切关注的“买100平米房子只得70平?#20303;?#29616;象有望得到解决。 以套内使用面积进行交易 《住宅项目规范(征求意见稿)》第二部分2.4.6条指出,住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;? 这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应以套内面积来进行交?#20303;?套内使用面积是指?#23548;?#33021;自己使用的面积,通俗来讲就是地毯面积,即能铺地毯的面积就是你?#23548;?#20351;用的面积。套内建筑面积是衡量所购房屋价值的指标,且套内建筑面积越大,房屋面积的使用率越高。 公用建筑面积是指由整栋楼产权人共同所有整栋楼公用部分的建筑面积,包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。 专家表示,公摊面积存在是合理的,毕竟一个小区肯定是需要有一些公?#37096;?#38388;和配套实施空间面积的,但是过大的公摊面积就不合理了。开发商在建设楼盘的同时也有义务建设出相应的基础设施,并不是所有的都应该由购房者承担。 住房公摊面积一直是备受关注的话题。 2018年,新华社连续发表评论《买100平米房子只得70平米,“公摊面积”让我们很受伤!》和调查文章《买100平米得70平米:公摊面积7大乱象》引起了广泛讨论,文章指出,部分房地产开发商为获利,频频打起住房公摊面积的主意,“买100平方米得70方?#20303;保?#20010;别商品房公摊面积比例甚至超过50%。公摊面积“猫腻”?#29616;?#24433;响了群众的居住获得?#23567;?部分?#30340;?#19987;家认为,公摊面积是房地产市场“最不?#35813;?#30340;一项指标?#20445;?#30001;此导致的房屋买卖纠?#20934;?#26381;务收费争议由来已久。他们建议,从制度上堵住?#20013;?#27861;规漏洞,考虑适时引入国际通行的以套内面积为单位的房屋计价体系。 新华社文章称,其实早在2002年,重庆人大常委会就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求:商品房?#36136;?#21644;预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。不按这一计价依据销售的开发商,将被行政主管部门重罚。过去十几年的?#23548;?#34920;明,只要制度设计合理,像其他国家和地区一样按套内面积计价,并非没有可能。 2013年1月1日起,香港实行住宅物业销售新规,要求二手房销售先行提供“实用面积?#20445;?#30456;当于内地“套内面积?#20445;?#24403;年4月29日,《一手住宅物业销售条例》正式推出,新规扩展至新房。香港房地产销售由此彻底告别“公用地方?#20445;?#30456;当于内地“公摊面积?#20445;?#26102;代。 专家:对购房者购房成本基本无影响 ?#24615;?#22320;产首席分析师张大伟分析称,“是否套内计价对于购房者?#23548;使?#25151;成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。 ” “另外需要注意的是,公摊面积并不是越小越好,不计入面积价格,意味着开发商同样可以提高套内单价,另外如果开发商过度?#36153;?#20844;摊,会导致社区?#20998;?#19979;调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。 ” 张大伟说。 张大伟表示,这只是一个工程建设规范公开征求意见,距离正式文件还很遥远,即使成为正式文件,也不?#33539;?#26159;建议标准还是规定强制标准。 张大伟认为,?#25353;?#25919;策内容看,包括了住宅、商业、工程建设等方方面面,包括全装修交付等?#26085;?#31574;,这些政策起码5年内落地可能性非常小;套内面积计价影响最大的是期房销售,对于现房和二手房,购房者更容易计价。从套内计算价格看,全国已经有重庆等个别城?#26032;?#22320;,的确更有利于购房者,对于开发商而?#32422;?#23569;了?#30097;?#21033;益;羊毛出在羊身上,如果出台套内计价模式,需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策;?#28216;?#26469;趋势看,国内有很多独有、少有的房地产交易现象,比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理,这些随着房地产市场发展?#21152;?#25913;变的可能性。” 城镇新房要全装修 &nbsp;四层以上配电梯 除了按套内计算面积之外,《住宅项目规范(征求意见稿)》还有以下几点值得关注: 城镇新房要全装修 《住宅项目规范(征求意见稿)》要求,城镇新建住宅建筑应全装修交付。全装修要满足什么条件?户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部?#22871;?#25110;粉刷完成;给排水、?#35745;?#29031;明、供电等?#20302;?#21450;厨卫基本设施应安装到位。 四层以上配电梯 《住宅项目规范(征求意见稿)》要求,新建四层及四层以上住宅建筑,或住户入口层楼面距室外设?#39057;?#38754;的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯,且应在设有户门和公共走廊的每层设站。 每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯,且电梯轿厢尺寸不应小于1.50m×1.60m,轿厢门净宽不应小于0.90m; 与此同时,十二层及十二层以上的住宅建筑,每个居住单元设置电梯不应少于2台,其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台。 人均绿地0.5平方米 《住宅项目规范(征求意见稿)》要求,居住街坊内应规划设置集?#26032;?#22320;,新区建设项目集?#26032;?#22320;面积不应少于0.50平方米/人;旧区改建项目集?#26032;?#22320;面积不应少于0.35平方米/人。 房子最小22平方米 《住宅项目规范(征求意见稿)?#33539;?#20303;宅套型的使用面积有最低限制:由卧室、起?#37038;搖?#21416;房和卫生间等组成的套型,其使用面积不应小于30平方米;由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的套型,其使用面积不应小于22平方?#20303;?此外,双人卧室使用面积不应小于9平方米,单人卧室使用面积不应小于5平方米?#24739;?#36215;居的卧室使用面积不应小于12平方米;起?#37038;?#20351;用面积不应小于10平方米;厨房的使用面积不应小于3.5平方米;每套住宅应至少配置便器、?#19995;?#22120;、洗面器三件卫生设备,当三件卫生器具集中设置在同一卫生间时,其使用面积不应小于2.2平方?#20303;?层高方面,厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20米;卧室、起?#37038;遥?#21381;)的室内净高不应低于2.50米,局部净高不应低于2.10米,局部净高的面积不应大于室内使用面积的1/3。 [详情]

      住建部新规:买房按套内面积算 如何影响购房?
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        别了,公摊!住建部新规:买房按套内面积算!如何影响购房?要点解读来了! 2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于&lt;城乡给水工程项目规范&gt;等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知?#32602;?#35813;项新规征求意见稿显示,“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;!?除了按套内计算面积之外,《住宅规范》还对未来的住宅电梯安装提出明确规定,《住宅规范》提出,四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设?#39057;?#38754;的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯,且应在设有户门和公共走廊的每层设站。 下面小编梳理了该文件的几大要点。 要点一:以套内使用面积进行交易 在这38项强制性工程建设规范中,有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)?#32602;?#20854;中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;!?这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交?#20303;?虽然只有短短的一句话,但这一点无疑是《规范》中吸睛度最高的,足以激起千层浪。住宅交易面积从建筑面积转向套内面积?不知市场的接受度会有多高?对此附件中也做了相关?#24471;鰨?本条是?#29992;?#20851;注的焦点问题,关系到每个住宅用户的切身利益。目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。 公摊面积,是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。 根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范?#32602;?#21487;分摊的公用建筑面积即公摊面积为: 1. 大堂、公共?#30424;?#36208;?#21462;?#36807;道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房; 2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水面投影面积的一半。 在我国大部分地区,房屋交易总面积按照“套内面积+公摊面积”计算。通常来说,大堂、公共?#30424;?#36208;?#21462;?#30005;梯等公共设施,都会作为公摊面积来计价。 由于缺乏统一标准规范,不同房地产项目的公摊面积会出现很大差别。比如,?#34892;?#39033;目的公摊面积占到建筑面积的40%,导致得房?#23454;停?#20303;宅项?#24247;?#25151;率要高于非住宅项目。 ?#24615;?#22320;产指出,公摊面积计价大行其道背后,隐藏着不少问题,比如:给购房者带来?#22270;?#26684;的“幻觉?#20445;?#37325;复收费,偷面积,等等。 根据了望?#24378;?#30340;资料,“公摊面积?#24065;部?#33021;是从香港引进的,因为香港在2013年之前销售房屋时采用的就是建筑面积计算方式。2013年,香港出台新政,结束了房屋销售的“建筑面积”时代。但是,这种已经被香港明令调整的“公摊面积?#20445;?#21364;在内地?#26377;?#20351;用至今。 要点二:四层楼以上应安装电梯 除了按套内计算面积之外,《住宅规范》还对未来的住宅电梯安装提出明确规定,《住宅规范》提出,四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设?#39057;?#38754;的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯,且应在设有户门和公共走廊的每层设站。 具体而言,每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯,且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50?#20303;?.60米,轿厢门净宽不应小于0.90?#20303;?十二层及十二层以上的住宅建筑,每个居住单元设置电梯不应少于2台,其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台。 对于既有住宅建筑,要求加装电梯的载重量不应小于300千克,轿厢门净宽度不应小于0.80?#20303;?要点三:新建住宅要全装修交付 《住宅规范》提出,城镇新建住宅全装修交付,即所有功能空间的固定面全部?#22871;?#25110;粉刷完成,给水排水、供暖、通风和空调、?#35745;?#29031;明供电等?#20302;?#22522;本安装到位,厨房和卫生间的基本设备全部安装完?#24076;?#36798;到基本使用标准。 同时,住宅交付时应?#26412;?#22791;接通水、电、?#35745;?#26262;气等条件,配套设施具备交付使用条件,安全防护设施验收合格。 同时,《住宅规范?#33539;?#25151;屋验收交付给出了详细的标准。如对放水工程要求,?#28010;健?#22320;面无渗漏、无积水;抹灰顶面的要求则是,粘结牢固,无空?#27169;?#34920;面平整、洁净,无裂缝,无爆灰等等。 专家:对购房者购房成本基本无影响 房地产交易将正式告别“公摊面积?#34180;?#36825;是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交?#20303;?对此,?#24615;?#22320;产首席分析师张大伟进行了解读: 是否套内计价政策对于购房者?#23548;使?#25151;成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。 另外需要注意的是,公摊面积并不是越小越好,不计入面积价格,意味着开发商同样可以提高套内单价,另外如果开发商过度?#36153;?#20844;摊,会导致社区?#20998;?#19979;调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。 1、这只是一个工程建设规范公开征求意见,距离正式文件还很遥远,即使成为正式文件,也不?#33539;?#26159;建议标准还是规定强制标准。 2、从政策内容看,包括了住宅、商业、工程建设等方方面面,包括全装修交付等?#26085;?#31574;,这些政策起码5年内落地可能性非常小。 3、套内面积计价影响最大的是期房销售,对于现房和二手房,购房者更容易计价。从套内计算价格看,全国已经有重庆等个别城?#26032;?#22320;,的确更有利于购房者,对于开发商而?#32422;?#23569;了?#30097;?#21033;益。 4、羊毛出在羊身上,如果出台套内计价模式,需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。 5、?#28216;?#26469;趋势看,国内有很多独有、少有的房地产交易现象,比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理,这些都随着房地产市场发展有改变的可能性。 新华社、人民日报曾质疑“公摊面积” 去年一篇《买100平方米的房子只得70平方米,这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?#20426;?#30340;文章火爆,揭露出这个矛盾已久的问题。此后,新华社、人民日报等都发文质疑该制度的不合理。 新华社指出,近几年,为回应民众诉求,广州、?#26412;?#31561;地?#37096;?#22987;出现按套内建筑面积计价的探索。人们期待着相关职能部门在研究房产调控政策之时,能正视公摊面积乱象,探索更科学、合理的计价方式,切实保护百姓权益。 取消公摊:重庆已经执行17年 除了官方,一些?#30340;?#20154;士?#37096;?#22987;呼吁按套内面积计算。 2月22日,据中山日报报道,广东省中山市政协委员钟国平建议,对商品住房销售进行立法,制定具体的操作细则。明确商品住房按套内面积进行销售,并将此规定纳入住房销售合同。 ?#23548;?#19978;,早在2002年,重庆市人大常委会就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求。2002年6月,重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例?#32602;?#35201;求:商品房?#36136;?#21644;预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。 该条例于当年8月1日施行,宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策,不按这一计价依据销售的开发商,将由房地产行政主管部门责令改正,并处以商品房交易金额5%~10%的罚款。 谈及重庆为何要做强制改革商品房计价方式的“先驱?#20445;?#26102;任重庆国土资源和房屋管理?#36136;?#22330;处处长曾强在接受媒体采访时说:“最大的目的在于让消费者明明?#35013;?#36141;房,最大限度地减少房地产交易纠纷,保护购房者的?#25103;?#26435;益。”[详情]

      住建部征意套内面积交易 ?#30340;?对?#23548;使?#25151;成本无影响
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        住建部征求意见稿:套内面积交易 ?#30340;冢?#23545;?#23548;使?#25151;成本无影响 2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于&lt;城乡给水工程项目规范&gt;等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。澎湃新闻记者注意到,在这38项强制性工程建设规范中,有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)?#32602;?#20854;中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;!??#24615;?#22320;产首席分析师张大伟对中国网地产表示: 是否套内计价政策对于购房者?#23548;使?#25151;成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。 需要注意的是,公摊面积并不是越小越好,不计入面积价格,意味着开发商同样可以提高套内单价,另外如果开发商过度?#36153;?#20844;摊,会导致社区?#20998;?#19979;调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。 1:这只是一个工程建设规范公开征求意见,距离正式文件还很遥远,即使成为正式文件,也不?#33539;?#26159;建议标准还是规定强制标准。 2:从政策内容看,包括了住宅、商业、工程建设等方方面面,包括全装修交付等?#26085;?#31574;,这些政策起码5年内落地可能性非常小。 3:套内面积计价影响最大的是期房销售,对于现房和二手房,购房者更容易计价。从套内计算价格看,全国已经有重庆等个别城?#26032;?#22320;,的确更有利于购房者,对于开发商而?#32422;?#23569;了?#30097;?#21033;益。 4:羊毛出在羊身上,如果出台套内计价模式,需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。 5:?#28216;?#26469;趋势看,国内有很多独有、少有的房地产交易现象,比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理,这些都随着房地产市场发展有改变的可能性。[详情]

      住建部新规征求你的意见:告别买100平?#23383;?#24471;70平
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        告别买100平?#23383;?#24471;70平!“住宅按套内面积算?#20445;?#20303;建部新规征求你的意见 “住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;!?住房和城乡建设部公布的一项新规征求意见稿显示,房地产交易将正式告别“公摊面积?#20445;?#36817;一年?#20174;?#35770;密切关注的“买100平米房子只得70平?#20303;?#29616;象有望终结。 1 以套内使用面积进行交易 2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于&lt;城乡给水工程项目规范&gt;等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。 记者注意到,在这38项强制性工程建设规范中,有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)?#32602;?#20854;中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;!?这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交?#20303;?《住宅项目规范?#20998;?#20986; 这一规范是为贯彻执行国家技术经济政策,保障住宅项目安全、适用、?#21496;印?#32511;色和耐久,规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施而制定。住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。 分析人士表示,此次出台这一规定主要是因为:本条是?#29992;?#20851;注的焦点问题,关系到每个住宅用户的切身利益。目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。 住建部此次组织中国城市建设研究院有限公司等单位起草了《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范住宅项目规范,在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时,向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2019年3月15日。 事实上,对于我国大部分省市来说, 目前购买的房屋面积包括连个部分: 即:套内面积+公摊面积。 根据2000年8月1日实施的《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000(以下简称《测量规范?#32602;?#22269;家标准规定: 房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。 a.套内房屋使用面积为套内卧室、起?#37038;搖?#36807;厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。 b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 c.不包括含在结构面积内的套内内部烟?#36873;?#36890;风道、管道井所占面积。 d.内墙面装饰厚度计入使用面积。 而目前我们买房的建筑面积,除了房屋套内建筑面积之外,还包括了其他公摊面积。 2 2018年, 有关住房公摊面积曾经引发广泛讨论 2018年7月,?#23433;t望?#24378;狻?#24494;信公号发表文章谈到:提到公摊面积,几乎每个购房者?#21152;?#19968;肚子的抱怨——花了100平米的钱,却只买到一个70平米左右的房! 文内对公摊面积和建筑面积进行了详细解释:建筑面积,包括房屋的使用面积(或称可用面积)、墙体和柱体的占地面积、楼梯走道面积,以及其他公摊面积。 “公摊”的内容,包括以下两大部分: 第一部分包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共?#30424;?#36807;道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等; &nbsp; 第二部分包括:楼宇(套)与公?#37096;?#38388;之间的分隔,以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。 对普通的购房者来说, 光是弄明白这些概念已经够头大的, 更别提自己动手测量了。 这个复杂的“公摊面积?#20445;?于是造成了各?#25351;?#26679;的问题。 “公摊面积”让我们很受伤! 2018年8月,新华社对此发表评论《买100平米房子只得70平米,“公摊面积”让我们很受伤!?#20998;?#20986;,?#20808;唬?#20844;摊面积问题不是一个新鲜话题,但长期存在并不一定意味着这种做法是合理的。值得注意的是,公摊面积缺少标准、管理混乱,不仅会让消费者在购房时需支付更多房款,更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。而随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台,购房者遭遇到的问题还将进一步加剧,产生的各类矛盾也将愈发尖锐。 2018年9月14日,新华社发表调查文章《买100平米得70平米:公摊面积7大乱象?#20998;?#20986;,在当前全国房价企稳的情况下,部分房地产开发商为获利,频频打起住房公摊面积的主意,“买100平方米得70方?#20303;保?#20010;别商品房公摊面积比例甚至超过50%。记者采访了解到,公摊面积“猫腻”?#29616;?#24433;响了群众的居住获得?#23567;? 部分?#30340;?#19987;家认为,公摊面积是房地产市场“最不?#35813;?#30340;一项指标?#20445;?#30001;此导致的房屋买卖纠?#20934;?#26381;务收费争议由来已久。他们建议,从制度上堵住?#20013;?#27861;规漏洞,考虑适时引入国际通行的以套内面积为单位的房屋计价体系。 新华社文章指出,调研显示:国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积,国内对此虽无统一规定,?#23548;?#25805;作中却普遍采用建筑面积计价。但时至今日,都无法律法规对“公摊面积”做出明确约束。 3 取消公摊:重庆已经执行17年 易居?#24378;?#30740;究总监?#26174;?#36827;认为,严格来说,房产税按套内面积征收引发民怨较小。从更长远的观点看,未来要建设开放式?#26234;?#23567;区环?#24120;?#20844;共通道部分该如何征税,会否增加公摊面积,如何?#33322;?#31038;会矛盾,都值得深思。 除了官方,一些?#30340;?#20154;士?#37096;?#22987;呼吁按套内面积计算。 2月22日,据中山日报报道,广东省中山市政协委员钟国平建议,对商品住房销售进行立法,制定具体的操作细则。明确商品住房按套内面积进行销售,并将此规定纳入住房销售合同。 ?#23548;?#19978;,早在2002年,重庆市人大常委会就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求。2002年6月,重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例?#32602;?#35201;求:商品房?#36136;?#21644;预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。 该条例于当年8月1日施行,宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策,不按这一计价依据销售的开发商,将由房地产行政主管部门责令改正,并处以商品房交易金额5%~10%的罚款。 谈及重庆为何要做强制改革商品房计价方式的“先驱?#20445;?#26102;任重庆国土资源和房屋管理?#36136;?#22330;处处长曾强在接受媒体采访时说:“最大的目的在于让消费者明明?#35013;?#36141;房,最大限度地减少房地产交易纠纷,保护购房者的?#25103;?#26435;益。” 4 四层楼以上应安装电梯 除了按套内计算面积之外,《住宅项目规范》还对未来的住宅电梯安装提出明确规定,《住宅项目规范》提出,四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设?#39057;?#38754;的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯,且应在设有户门和公共走廊的每层设站。 具体而言,每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯,且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50?#20303;?.60米,轿厢门净宽不应小于0.90?#20303;? △2018年6月13日,?#26412;?#33714;花池西里6号院4栋?#19979;?#35013;电梯平层入户。 视觉中国 资料图 十二层及十二层以上的住宅建筑,每个居住单元设置电梯不应少于2台,其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台。 对于既有住宅建筑,要求加装电梯的载重量不应小于300千克,轿厢门净宽度不应小于0.80?#20303;?5 新建住宅要全装修交付 《住宅项目规范》提出,城镇新建住宅全装修交付,即所有功能空间的固定面全部?#22871;?#25110;粉刷完成,给水排水、供暖、通风和空调、?#35745;?#29031;明供电等?#20302;?#22522;本安装到位,厨房和卫生间的基本设备全部安装完?#24076;?#36798;到基本使用标准。 同时,住宅交付时应?#26412;?#22791;接通水、电、?#35745;?#26262;气等条件,配套设施具备交付使用条件,安全防护设施验收合格。 同时,《住宅项目规范?#33539;?#25151;屋验收交付给出了详细的标准。如对放水工程要求,?#28010;健?#22320;面无渗漏、无积水;抹灰顶面的要求则是,粘结牢固,无空?#27169;?#34920;面平整、洁净,无裂缝,无爆灰等等。 [详情]

      住建部拟推“套内计价” 公摊面积猫腻玩不下去了?
      住建部拟推“套内计价” 公摊面积猫腻玩不下去了?

        住建部拟推“套内计价” 公摊面积猫腻玩不下去了? 21世纪经济报道 21财经APP 张敏 ?#26412;?#25253;道 这是在住建部的官方文件中,首次明确住宅建筑应以套内面积为准进行交?#20303;?2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于&lt;城乡给水工程项目规范&gt;等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强制性工程建设规范中,有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)?#32602;?#20854;中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;!?这是在住建部的官方文件中,首次明确住宅建筑应以套内面积为准进行交?#20303;?这批征求意见稿是住建部组织中国城市建设研究院有限公司等单位进行起草,在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时,向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2019年3月15日。 其中,《住宅项目规范?#20998;?#20986;,这一规范是为贯彻执行国家技术经济政策,保障住宅项目安全、适用、?#21496;印?#32511;色和耐久,规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施而制定。住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。 即谓公摊面积,是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。 根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范?#32602;?#21487;分摊的公用建筑面积即公摊面积为: 1. 大堂、公共?#30424;?#36208;?#21462;?#36807;道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房; 2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水面投影面积的一半。 在我国大部分地区,房屋交易总面积按照“套内面积+公摊面积”计算。通常来说,大堂、公共?#30424;?#36208;?#21462;?#30005;梯等公共设施,都会作为公摊面积来计价。 由于缺乏统一标准规范,不同房地产项目的公摊面积会出现很大差别。比如,?#34892;?#39033;目的公摊面积占到建筑面积的40%%,导致得房?#23454;停?#20303;宅项?#24247;?#25151;率要高于非住宅项目。 2018年8月,新华社曾发表题为《买100平米房子只得70平米,“公摊面积”让我们很受伤!》的评论文章,批评公摊面积“伤人”这一现象。文章称,?#25353;?998年进入商品房时代开始,由购房者分摊购买的共有建筑面积,就因不符国?#20351;?#20363;、现有法律法规没有设定上限等问题一直为人诟病。近年来,随着商品房价格攀升,部分开发商更利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力,不断推高公摊面积和公摊系数,使之快速上涨并超过了30%。” ?#24615;?#22320;产指出,公摊面积计价大行其道背后,隐藏着不少问题,比如:给购房者带来?#22270;?#26684;的“幻觉?#20445;?#37325;复收费,偷面积,等等。 完全以套内面积计价的做法,并非没有先例。 目前我国的大中城市中,仅有重庆使用套内面积来计价。2002年,重庆市人大常委会就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求:商品房?#36136;?#21644;预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。不按这一计价依据销售的开发商,将被行政主管部门重罚。 ?#24615;?#22320;产指出,“套内计价”政策目?#21543;性?#24449;求意见阶段,尚?#35328;?#26009;其能否真正全面推进。如果出台,对于购房者?#23548;使?#25151;成本基本无影响,但物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。相反,部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商,将会受到影响。 该机构同时指出,公摊面积并不是越小越好,不计入面积价格,意味着开发商同样可以提高套内单价。另外如果开发商过度?#36153;?#20844;摊,会导致社区?#20998;?#19979;调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。[详情]

      买房告别“公摊”魔鬼?羊毛出在羊身上
      买房告别“公摊”魔鬼?羊毛出在羊身上

        买房告别“公摊”魔鬼?羊毛出在羊身上 来源:大伟看楼市 这只是一个工程建设规范公开征求意见,距离正式文件还很遥远,即使成为正式文件,也不?#33539;?#26159;建议标准还是规定强制标准。 2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。澎湃新闻记者注意到,在这38项强制性工程建设规范中,有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)?#32602;?#20854;中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;!? 2.3.2 城镇新建住宅建筑应全装修交付,并应符合下列规定: 公摊这个词?#36824;?#20960;年就会火爆一次,这次“公摊”这个?#35270;只?#36215;来了,很多人在写,?#26696;?#20063;被很多人问,简单的整理一篇,梳理一下很多人没有提及的内容: 首先:什么叫公摊: 公摊即谓公摊面积,是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理,目前我国尚无明确法律法规出台 根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范?#20998;?#34892;。依据《房产测量规范?#25151;?#20998;摊的公用建筑面积即公摊面积为: 1. 大堂、公共?#30424;?#36208;?#21462;?#36807;道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房; 2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水面投影面积的一半。 那么公摊面积有什么魔鬼猫腻? 首先:产生价格幻觉,目前大部分城市,大部分新建住宅交易是有套内价格的。 以?#26412;?#19968;套最近入市的商品房住宅为例,?#23548;?#21830;品房住宅的套内面积是141平米,但增加公摊后就变成了173.7平米,多出了18%的面积公摊。 而平均单价也从套内的10.8万变成了8.8万,降低了19%。 让房价看?#24179;?#20302;了,?#23548;?#27809;有降低,给购房者造成价格较低的错觉。按照市场平均的得房率,基本如果按照套内计算,全国的房价相当于还要高20-25%。 另外,?#37096;?#20197;在调控角度获得房价平稳的结果,从房地产发展角度看,土地的容积率越来越高,建筑规划越来越严格,原来很多偷面积的办法不能用了,?#23548;?#24066;场上得房率是越来?#38477;?#30340;,这种情况按照建筑面积计算的房价上涨幅度是明显低于按照套内使用面积计算的房价上涨幅度的。 其次:多部门多收费 房产交易中按照建筑面积缴?#20260;?#36153;: 公摊面积可以说是非常有利于房地产商,物业公司的,业主是打掉?#25628;?#40831;往肚子里咽的那种,只能默默承受了。对于公摊面积,很流行的一个说法是:所有的公摊面积加起来必定大于?#23548;?#30340;公摊面积,就是俗称的‘1+1&gt;2’。 为什么说开发商、物业很高?#22235;兀?#22240;为这几个都是向业主收费的,而收费就按照建筑面积计算的,公摊越多,费用越多。就拿供暖来说,也是按照建筑面积来的,但试问,你的房子公摊面积取暖了么? 第三:不同城市不公平:很多人看深圳的单价高,其实是因为深圳偷面积比较多。 以?#26412;?#20026;例,平均单套房成交面积在121.8平米,而深圳则只有100平?#20303;?深圳: ?#23548;?#21407;因并非?#26412;?#30340;套内面积更大,很多原因是深圳的偷面积更普遍,另外南方的墙体相对较薄也有一定影响。 按照建筑面积计算,?#26412;?#30340;房价明显被摊平了。 从全国看,一二线城市相对规范,公摊系数在15-25%直接,而很多不规范的城市升值有超过30%的住宅公摊系数。 第?#27169;?#20854;他内容 同一栋楼?#25945;萘交?#30340;公摊,要比一梯?#20132;?#30340;大; 点式楼和板式楼的公摊是不一样的;房子大,公摊就多点;房?#26377;。?#20844;摊就会少点; 只?#26032;?#26799;和既?#26032;?#26799;又有电梯的住户在,其公摊面积是不一样的。 公共设施、走廊越多公摊就越大;楼梯高度越高公摊越大。 公摊也不是越小越好,太小的公摊意味着社区的舒适性降低。 一些开发商为了吸引购房者,甚至打出了?#20658;?#20844;摊”这样的标语,实质上零公摊只是一个噱头,零公摊并不意味公摊面积为零,而是一些开发商会将赠送面积与公摊面积相抵消。赠送的面积很多情况下都是限高,或者隔层出现的,当然还有很多是地下空间,在后续使用中,会出现部分问题。 最后出现公摊的核心其实还是国外基本都是?#26234;?#21046;,公共部分都是政府维护的多,而国内都是小区制,公?#36130;教?#20381;赖开发商,开发商只能羊毛出在羊身上。 最后?#26696;?#32842;聊住建部这个政策有什么影响: 是否套内计价政策对于购房者?#23548;使?#25151;成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。 另外需要注意的是,公摊面积并不是越小越好,不计入面积价格,意味着开发商同样可以提高套内单价,另外如果开发商过度?#36153;?#20844;摊,会导致社区?#20998;?#19979;调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。 1:这只是一个工程建设规范公开征求意见,距离正式文件还很遥远,即使成为正式文件,也不?#33539;?#26159;建议标准还是规定强制标准。 2:从政策内容看,包括了住宅、商业、工程建设等方方面面,包括全装修交付等?#26085;?#31574;,这些政策起码5年内落地可能性非常小。 3:套内面积计价影响最大的是期房销售,对于现房和二手房,购房者更容易计价。从套内计算价格看,全国已经有重庆等个别城?#26032;?#22320;,的确更有利于购房者,对于开发商而?#32422;?#23569;了?#30097;?#21033;益。 4:羊毛出在羊身上,如果出台套内计价模式,需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。 5:?#28216;?#26469;趋势看,国内有很多独有、少有的房地产交易现象,比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理,这些都随着房地产市场发展有改变的可能性。[详情]

      住建部新规:住宅按套内面积算 四层楼以上应安装电梯
      住建部新规:住宅按套内面积算 四层楼以上应安装电梯

        住建部新规:住宅按套内面积算,四层楼以上应安装电梯 21综合 近一年?#20174;?#35770;密切关注的“买100平米房子只得70平?#20303;?#29616;象有望终结。 2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于&lt;城乡给水工程项目规范&gt;等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知?#32602;?#35813;项新规征求意见稿显示,“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;!?除了按套内计算面积之外,《住宅规范》还对未来的住宅电梯安装提出明确规定,《住宅规范》提出,四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设?#39057;?#38754;的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯,且应在设有户门和公共走廊的每层设站。 以套内使用面积进行交易 在这38项强制性工程建设规范中,有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)?#32602;?#20854;中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;!? 这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交?#20303;?虽然只有短短的一句话,但这一点无疑是《规范》中吸睛度最高的,足以激起千层浪。住宅交易面积从建筑面积转向套内面积?不知市场的接受度会有多高?对此附件中也做了相关?#24471;鰨?amp;nbsp; 本条是?#29992;?#20851;注的焦点问题,关系到每个住宅用户的切身利益。目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。&nbsp; 《住宅项目规范?#20998;?#20986;,这一规范是为贯彻执行国家技术经济政策,保障住宅项目安全、适用、?#21496;印?#32511;色和耐久,规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施而制定。住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。 住建部此次组织中国城市建设研究院有限公司等单位起草了《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范住宅项目规范,在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时,向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2019年3月15日。 根据2000年8月1日实施的《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000(以下简称《测量规范?#32602;?#22269;家标准规定: 房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。 a.套内房屋使用面积为套内卧室、起?#37038;搖?#36807;厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。 b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 c.不包括含在结构面积内的套内内部烟?#36873;?#36890;风道、管道井所占面积。 d.内墙面装饰厚度计入使用面积。 而目前我们买房的建筑面积,除了房屋套内建筑面积之外,还包括了其他公摊面积。 四层楼以上应按装电梯 除了按套内计算面积之外,《住宅规范》还对未来的住宅电梯安装提出明确规定,《住宅规范》提出,四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设?#39057;?#38754;的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯,且应在设有户门和公共走廊的每层设站。 具体而言,每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯,且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50?#20303;?.60米,轿厢门净宽不应小于0.90?#20303;?十二层及十二层以上的住宅建筑,每个居住单元设置电梯不应少于2台,其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台。 对于既有住宅建筑,要求加装电梯的载重量不应小于300千克,轿厢门净宽度不应小于0.80?#20303;?新建住宅要全装修交付 《住宅规范》提出,城镇新建住宅全装修交付,即所有功能空间的固定面全部?#22871;?#25110;粉刷完成,给水排水、供暖、通风和空调、?#35745;?#29031;明供电等?#20302;?#22522;本安装到位,厨房和卫生间的基本设备全部安装完?#24076;?#36798;到基本使用标准。 同时,住宅交付时应?#26412;?#22791;接通水、电、?#35745;?#26262;气等条件,配套设施具备交付使用条件,安全防护设施验收合格。 同时,《住宅规范?#33539;?#25151;屋验收交付给出了详细的标准。如对放水工程要求,?#28010;健?#22320;面无渗漏、无积水;抹灰顶面的要求则是,粘结牢固,无空?#27169;?#34920;面平整、洁净,无裂缝,无爆灰等等。 (根据住建部网站文件综合整理)[详情]

      住建部住宅规范正征求意见:商品房或按套内面积交易
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      利益集团的博?#27169;?#39321;港公摊面积兴废史
      利益集团的博?#27169;?#39321;港公摊面积兴废史

        文章来源:正解局◆说到底,还是利益之争。公摊,是大家买房、卖房,甚至租房过程里很关心的一个事。比如,下面是在网上搜随手的一张房产证图片。建筑面积是100.12平米,套内建筑面积却只有76.49平?#20303;?#20004;个数字相减,得到23.63平米,就是我们说的“公摊面积?#34180;?#19968;般来说,电梯井、楼梯间、?#30424;?#36807;道走?#21462;?#31649;道井等,都算在公摊里。关键是,买房时,是按照建筑面积掏钱的。稍微关注下就会发现,公摊还是一个极具特色的东西,因为国际上一般都是按套内面积计算房子面积。但是,这却不是我们?#26469;?#30340;。一般认为,公摊是学香港的。而更有意思的是,香港在5年多前已经完全废除公摊面积。1.?公摊“不公?#20445;?#20320;得给小区垃圾道交供暖费和公摊密切相关的有个数字:得房率,计算公式=套内建筑面积/建筑面积。一般来说,买的住宅得房率75%~90%之间,高层低一些,多层的高一些。曾经有个奇葩,2014年时,山东高密楼盘“贵宾首府?#20445;?#24471;房率只有48%,被戏称为“史上最牛”的公摊面积!买前看样板间?#24378;?#25950;精致的小二居,厨卫俱全,收房时,拿到却是狭小简陋的一?#37038;遥?#21482;能放下一张?#30149;?#38754;对维权,开发商?#25165;?#27668;“法律对于公摊上限没有规定。”甚至说:“你们一百年都退不了房。”如果说,这是极端案例,退一步说,物业管理所有的费用本应面向室内部分,但交物业费,也是按照建筑面积交的。也就是说,连同电梯井、管道井、垃圾道、变电室等每个月也由业主交了物业费。如果再退一步,上面这些空间都是为业主服务的。但在供暖地区,供暖费也是按建筑面积收的。但,你家的管道井、垃圾道、变电室等公摊面积里,并没有供暖。最坑的是,现在越来越多开发商搞精装房,而且精装标准动辄就是三千、五千。而对精装房开发商仍然按照的是建筑面积出售,可?#23548;?#19978;,不光业主不会傻到想给垃圾道精装一番,就?#24378;?#21457;商在?#23548;?#24314;造过程中,也不会这样做。2.?香港:公摊的发源地曾经很长时间,中国大陆都是福利分房,没有商品房、公摊等一系列市场化的概念、事物。但在改革开放后,我们学习对象除了?#35775;馈?#26085;本等发达国家,还有两个地区特别受到重视,那就是香港和新加坡。因为,香港、新加坡文化、语言相通,交流起来方便,也更有针对性。比如,香港深深地影响了深圳、珠三角等地区的城市规划,?#26412;?#19978;海的轨道交通也受益于港铁。而在房地产领域,大陆学习香港的土地?#20449;?#25346;、预售制?#21462;?#36824;有一样就是:公摊。香港的一处住宅区1950年代,在香港,房子都是整栋整栋出售的,能买得起的非富即贵,这样房地产开发就没法?#26696;?#21608;转?#20445;?#27809;法把更多人吸引到楼市里,市场就显得“?#34892;?#23567;?#34180;?#25152;以,香港的房地产商就想到一个好办法:一层一层卖,后来,干脆面积更小一些,一套一套卖,这样有就更多人能买得起房子了。问题来了,先前整栋卖,楼道等区域连同房子一个人一起买了。分层、分套卖,建设这些公共区域同样要花钱,总不能让房地产商掏钱。所以,把公共区域?#36130;?#22343;摊到房屋面积里,买房人掏钱一起买了。这就是“公摊?#34180;?.?惨不忍睹的40%得房率有了公摊之后,开发商造的房子,?#23548;?#20351;用面积却不断“缩水?#34180;?010年时,香港政府有关部门负责人拿4个不同年代的房子举例:1972年,约790呎实用, ?#26032;?#21488;,建筑面积为850呎(1呎≈0.09平米);1986年,817呎实用,建筑面积907呎;1993年,732呎实用,建筑面积945呎;2010年,约780呎实用, 建筑面积约1000呎。?#23548;实?#25151;率,92.9%、90%、88%、78%,一路下跌。开发商在楼盘里建造越来越多的豪华会所、室内恒温?#22659;亍?#31354;中花园、私人?#24179;?#31561;设施,然后计入公摊了。不仅得房率越来?#38477;停?#39321;港各个开发商?#21152;?#33258;己的面积计算方法,甚至同一个开发商在不同时期的计算方法也不同。但多少公用面积算公摊,却完全取决于发展商的?#20658;?#24515;?#34180;?#20080;房人一不留神就买了“缩水楼?#20445;?#20294;开发商的底线是:钱不能少赚。另外,而对于买房人来说,公摊面积很难测量,远不像室内面积那么容易量出?#30784;?#25152;以,公摊问题上,?#35813;?#24230;不够,由于得房率不同,不同楼盘之间比较起来也更加困难。买房人常常吃?#25226;瓢涂鰲!?006年,长实元朗四季豪园,业主售房后发现,得房率只有40%。经媒体曝光,全港哗然。所以,对“公摊?#20445;?#22312;香港早就有废除的呼声,而且随着开发商越来?#38477;?#22823;,买房人怨声也越来越大。2008年,香港测量师学会产业测量组开始推动香港房地产行业采用“实用面积?#20445;?#24046;不多相当于内地“套内面积?#20445;?#24403;年10月,港府公布“实用面积?#20445;?#24182;要求经地政总署新批出的预售楼花申请项目,必须在售楼书中采用统一的“实用面积”定义。但这只是第一步,明确了什么是“实用面积?#20445;?#35201;求开发商在售房合同中写清楚“实用面积?#34180;?.?“公摊”发源地,废除了“公摊”下一步,更加重要:要按照“实用面积”来计算房子的总价。2010年,香港立法会房屋事务委员会建议,在新房买卖中,去掉公摊面积,按照实用面积定价。取消公摊,废除建筑面积,按照“实用面积”计价,当时,香港官方咨询公众意见中,收到近1000份意见书,市民几乎一边倒叫好。反对声音也很大,而且主要来自开发商。开发商提出“六大质疑?#20445;?#27604;如,市场上的存量房(二手房)是按照建筑面积算的,如果新房按照实用面积算,会造成价格混乱,让买家“无所适?#21360;薄?#36824;比如,按照“实用面积”卖房,?#31185;?#31859;单价会上涨。这个很容易理解。一套建筑面积100平,得房率80的房子,按照建筑面积?#31185;?#21334;4万,一共400万。按照“实用面积”算,就要卖到5万块,?#31185;降?#20215;上涨25%,因为开发商?#31859;?#30340;钱,一分也不会少赚。完全一副为公为民的姿态。地产大佬梁志坚就在媒体上炮轰,政府在处理上太过?#25191;伲?#38169;用民意,亦没有回应商会提出的意见。地产大佬梁志坚眼看民意难违,代表开发商利益的“地产建设商会?#21271;?#31034;,原则上支持。但随后就打起?#24052;?#24310;战术?#20445;?#24182;说要提出“统一建筑面积的方法?#20445;下?#31435;法进程。明眼人,?#37096;?#20986;开发商的心计。部分香港网民的评论最终,在2012年12月,香港官方要求从2013年开始实行住宅物业销售新规,二手房销售先行提供“实用面积?#34180;?#24403;年4月,《一手住宅物业销售条例?#25151;?#22987;实施,新房只能用实用面积来标准面积,以“?#31185;?#26041;呎/平方?#20303;?#26469;表示售价。尤其是对于新房,不按照“实用面积”标注,还可能吃上官司,被罚款100—500万港?#36965;写?—7年监禁。对二手房,香港地产代理监管局强制要求,中介销售过程中向二手房购房者分别提供以“套内面积”和“建筑面积”计价的双份售价资料。特区差饷物业估价署还准备了全港所有经评估的二手房“套内面积”资料,供公众查阅。新房计价标准逐步传导到二手房领域。从此,香港房地产销售由此彻底告别“公摊?#34180;?#32780;地产商口中说的混乱,也并没有出现。很多事情,不用?#20302;福?#20320;懂的。看完本文,很多读者肯定有很多话想说,请在留言区发表。[详情]

      房屋公摊面积或取消 这是买房者的福音?
      房屋公摊面积或取消 这是买房者的福音?

        在购房者看来,公摊面积是一个永远的痛,花了同样多的钱买房子却只能住更小的房子,这怎能不让人气愤呢?现在有消息称,房屋公摊面积或取消,这当然是购房者的福音了,一起来看看详细消息。买房根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范?#20998;?#34892;,依据《房产测量规范?#25151;?#20998;摊的公用建筑面积即公摊面积为:1.大堂、公共?#30424;?#36208;?#21462;?#36807;道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;2.每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水面投影面积的一半。可见因为公摊面积的存在,很多购房者要为公摊面积付款却享受不到对应的房屋面积,这让购房者积怨已深。这是楼市一直存在的痼疾,无论?#24378;?#21457;商还是房产中介都深知其中的猫腻!如今传出房屋公摊面积或取消的消息,大概是因为公摊面积打击了购房者的购房信?#27169;?#27004;市一直处于低?#23472;刺?#22914;果楼房还是卖不出去,开发商就拿不到?#24335;?#20080;地建楼盘,房产中介卖不出去房子,所以大家的日子都不好过。而今市场上传有房屋公摊面积或取消的消息,确实可以提高购房者的看房热情,但是这不是板上定钉的事情,希望大家要深?#38469;?#34385;,千万不要做令自己后悔的事情,毕竟房子买了,事情做了后悔也没有用。[详情]

      中国房价的遮羞布?#21512;?#37324;糊涂的公摊面积
      中国房价的遮羞布?#21512;?#37324;糊涂的公摊面积

        版权归原作者所有,向作者致?#30784;?#20844;摊面积或许是我国独有的房屋面积计算方式,公摊面积指的是由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积,起初是为了?#34892;А?#38477;低”房价,让原本看起来很高的房屋单价(按照使用面积核算)立刻有了七到八折的错觉(按照建筑面积核算),让当时的购房者感觉到了“便宜”和“实惠?#34180;?#23427;包括了电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共?#30424;?#36807;道、地下室、值班警卫室等,以及整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。但随着房地产市场的快速发展,尤其是房价的迅速上涨,越来越多的?#20064;?#22995;正在为这独特的公摊面积买单,掏出几十万甚至上百万的巨?#30465;?#21516;时,由于公摊面积的存在,中国大城市的?#23548;?#25151;屋价格也被实实在在地打了“折扣?#20445;?#20294;即便是这“折翼”的房屋价格也已经让世界上许多国际大都?#22411;?#32780;生畏。1真实的房价是怎样的?一般而言,6层以下低层商品房的公摊系数一般为12%左?#36965;?1层左右的小高层商品房的公摊系数为20%左?#36965;?8层以上高层商品房公摊系数为25%左?#36965;?#36229;过25层的商品房约为30%。但国家对于公摊比例到底多少并没有明文规定,许多商品住宅公摊比例都在30%以上,更有甚者超过了50%。目前的新建商品房一般都为高层,假设公摊面积为30%,也就是购买100平米的房屋,?#23548;?#20351;用面积仅为70平?#20303;?#33509;按照国际上使用的套内面积单价计算,那国内新建商品房?#31185;?#31859;的房屋售价又有了很大的变化。上海、深圳和全球各大国际大都市比是什么水平?若是要在国际大都市的市中心买一套公寓,?#31185;?#31859;房价是多少钱呢?根据城市数据网站Numbeo的统计,最贵的是中国香港,?#31185;?#31859;的价格约19万人民?#26131;?#21491;。其次是英国伦敦的市中?#27169;?#20215;格约为11.81万元人民币/平,接着是新加坡的市中?#27169;?#20215;格约为11.64万元人民币/?#20581;?#26085;本东京市中心的平均均价在7.35万元人民币/?#20581;?#27861;国巴黎市中心的平均均价在7.87万元人民币/?#20581;?#32654;国各大城市市中心的房产均价均未超过10万元人民币?#31185;剑?#20854;中纽?#38469;?#30340;房价最高为9.26万元人民币/?#20581;?#26087;金山约为8.27万元人民币/?#20581;?#27874;士顿为7.2万元人民币/?#20581;?#27931;杉?#27573;?.79万元人民币/平以及华盛顿特区为4.13万元人民币/?#20581;?#19978;述城市的价格都是房屋?#23548;?#20351;用面积的单价。根据2018年6月上海、深圳主城区新房成交价格,按照30%公摊面积换算,上海主城区新房?#23548;?#20351;用面积单价在12.76万元人民币/平,深圳为11.82万元人民币/?#20581;?#19978;海和深圳的房价已经超越了伦敦、新加坡、纽约、东京等各大国际都?#23567;?#19978;海的房价是东京房价的1.73倍,是巴黎房价的1.62倍、是纽约房价的1.38倍。美国洛杉矶以及华盛顿特区市中心的房价还不及上海市的崇明岛。在不考虑持有成本、税费等其他因素下,若按照这个价格,中国注定包揽了全球最贵房价城市的前三甲(?#26412;?018年6月主城区新房成交较少未进行对?#21462;?#19978;述数据均来自CRIC以及Numbeo)公摊面积的存在如同障眼法般遮蔽我们的双眼,无法看清真实的价格,消费者支付着看上去还可以的价格,却承受着巨大的负担。2“精装”的垃圾道和变电箱在精装商品房越来越普遍的现在,动辄三五千精装标准的装修没给消费者带来豪华的感觉,购房者们也早已麻木,捆绑精装修只?#24378;?#21457;商规避价格监管炒高房价的手段,有的楼?#22871;?#20462;价格甚至超过了房屋价格的一半。但极为不合理的是?#20309;?#20160;么楼宇公摊的电梯井、垃圾道、过道、值班警卫室等都被“豪装”了?以一套装修价格为3000元?#31185;?#31859;的房屋为例,假设该房的建筑面积为100平米,?#23548;?#20351;用面积为70平米,那么,购房者需要支付的装修费用则为30万,而非21万,这中间整整差了9万元。或许只有开发商知道“豪装”的垃圾道和变电箱是怎样更好地服务于购房者的,但大家或许未必见到过。3“超标”的物业费和供暖费用现在的物业费还是按照建筑面积进行征收的。如果说物业提供的是房屋公共建筑、公用设施、绿化环境等项目的日常维护、修缮、整治等相关的服务,那就按照公摊面积进行征收完全没有异议。如果说公用设施、绿化环境分摊计算方式太过复杂,按照每个业主的?#23548;?#25151;屋使用面积征收也?#24378;?#20197;理解。可是目前却是按照建筑面积全部进行收取,这就存在明显的不合理了。供暖费仍然和物业费一样按照建筑面积进行收费,可是?#20064;?#22995;支付的公摊部分供暖费都得到了相应的服务吗?冬天的楼道阴阴冷冷、出门丢个垃圾在电梯里瑟瑟发?#19969;?#20540;班警卫室的保安也被?#36710;?#40763;涕横流。可是大家都是交了供暖费的?#20581;?#21807;一可能暖和的地方或许就是变电箱了吧。4“迷茫”的房产税计税基础房产税是中国近几年必定会推出的税种之一,但在征税之前必须敲定计税的基础。国外普遍将?#20260;?#20154;?#23548;?#20351;用的房屋面积作为房产税的计税基础,但国内由于公摊面积的存在,未来的计税基础仍存在不?#33539;?#24615;。?#28909;?#20351;用?#23548;?#20351;用面积,那届时公摊面积是否会被取消?房产税会否和物业费、供暖费用一样按照建筑面积进行征收?这些问题也只有未来的政策能给与答案,但毋庸置疑的是,将?#20260;?#20154;?#23548;?#20351;用的房屋面积作为房产税的计税基础是最为合理的。5“无人说得清”的权利及义务消费者掏出了几十万甚至上百万的真金白银购买了楼宇的公摊部分。那消费者的权利在哪里呢?如果公摊部分产生收益是否需要向购房者分配呢?如果这些地方都是属于消费者的,那电梯间、楼梯间以及过道的广告收入,公共?#30424;?#30340;活动收入,地下室、公共用房或管理用房的出租收入?#26085;?#20123;收入,为什么消费者从来没有获得过呢?#22353;?#26159;谁侵犯了消费者们的利益呢?如果购房者占用了部分过道和电梯间,那是不是他应有的权力?毕竟他支?#35835;?#22914;此昂贵的建造成本。这些认知和做法?#21152;?#22823;家所知的常理相违?#22330;?#38382;题出在了?#27169;?#20844;摊面积的?#20146;?#20013;国香港目前也已经淘汰取消了公摊销售的模式,房本上的面积就是消费者的实得使用面积。公摊面积的使用不仅在房屋价格的?#23548;?#20307;现上起不到作用,更是一笔糊?#31354;恕?#20844;摊面积里到底藏着多少秘密,?#20064;?#22995;不得而知,开发商往公摊面积里塞了多少猫腻也无人知晓。中国大陆也仅只有重庆于2002年开始就按照套内面积卖房子,但这?#36136;?#28857;目前也只是流于形式罢了。商品房作为?#20064;?#22995;最大的消费品,希望有一天?#20064;?#22995;能够消费得明明?#35013;祝?#27605;竟购房不是一件小事,是一家人甚至几代人的大事。[详情]

      120平的房子套内面积不足100平!坑人的公摊面积该不该取消?
      120平的房子套内面积不足100平!坑人的公摊面积该不该取消?

        买房作为人生中的头等大事,自然是要多上?#27169;?#20174;选地段,选楼层,选户型,到装修等等都是要亲力亲为一步都不敢大意。交了那么多钱,做了那么多努力,为的就是早日能住进心心念念的新房,然后开启全新的人生之旅。不过很多购房者却在入住后发?#33267;?#38382;题,明明买的是120平的房子,怎么住进来以后这?#20174;导罚?#24038;看右看也不像是120平的房子该有的样子,经过了一番的询问和了解之后,才明白是公摊面积的原因,赶紧?#26131;ㄒ等?#22763;来家里测量了一番,差点昏过去,怎么整个房屋的套内面积连100平都不到!那我剩下的那20多平跑哪去了?#31185;?#23454;公摊面积这一说,从存在到普遍实行以来,一直都受到了购房者的强烈指责,物业费我额外交,水电费我额外交,就连取暖费我都按购房面积来交,凭什么到头来买到手的房子缩水这么多?毕竟大家的钱都是?#21015;量?#33510;面朝土背朝天挣来的,谁都不想去当冤大头。对此开发商也表示很委屈,不管建设什么结构的房屋,总是要存在一定的公?#37096;?#38388;供各家各户的业主来使用,别的不说,就是楼梯,肯定是每个人都要用的吧,像公共?#30424;?#36807;道,设备间,垃圾道等等都是为了更好的服务业主建设的,最后业主住进去了,享受该享受的便利了,那么所产生的费用自然是要业主来承担的。但是广大的购房者可不这么认为,从全世界的范围来看,大部分的国家都是按套内面积来计算房价的,并不存在公摊面积这一说法,怎么?#25512;?#20559;中国的房价和物业费都要算上公摊面积。而且公摊面积的比例始终都没有一个明确的规定,全按开发商一张嘴说的算,法律法规上也没有上限的设定。早在2010年的时候,就有新闻曾报道过山东高密某楼盘高到惊人的公摊面积,100平米的房子,购房者只能用到48平米,对此不少网友调侃,明明买的是大三居,最后却变成的单身公寓,简直是令人啼笑皆非。就更近的来说,8月份的时候,一篇名为《买房100平得70,公摊面积让我们很受伤?#22346;?#36941;了朋友圈,同时?#24067;?#36215;了大量网友的共鸣。一般情况下,高层住宅楼的公摊面积要大于多层楼房,多层的公摊系数一般在0.11到0.16,高层房的可达到0.18到0.26,每套房子与公用空间之间的分隔墙或外墙,一般公摊面积是墙体面积的二分之一,不过不同的楼盘甚至是同一个小区不同的楼栋的情况都是不一样的,具体的还需要实地测量。目前,“房?#37038;?#29992;来住的,不是用来炒的”已经是全国民众的共?#35835;耍?#24320;发商也不能拿公摊面积来说事,通过公众的利益来谋取盈利。对购房者来说,大家都希望有一天公摊面积能被取消,不少人也对此表示了担?#27169;?#22914;果公用面积的费用不再按业主数来平摊,那是不是就会把这些钱直接加到房价里去。但是在现如今的购房模式下,购房者更关心的应该是如何提高警惕,以免遇到个别开发商模糊公摊面积的情况。从一般的情况来看,电梯,?#30424;?#36807;道,通风井等算作是公摊面积还是比较合理的,也是大部分业主都可以接受的,但是有的开发商会建设独立的停车库,需要购房者额外购买,这种情况下如果再把车库的面积算到公摊面积里,就是不合理的做法了。另一方面,购房者为电梯的面积买了单,但是几乎每个楼盘的电梯都会?#30424;?#24191;告,那这些电梯广告的收益去哪了?#32771;热?#29616;在没有更好的办法来解决公摊面积所带来的不满,购房者就只能通过自身的努力来避免遇到不公平的现象,因此在买房签合同时,可以要求加上附加条件,如果公摊面积超过了一定的幅度,购房者是有权退房或申请?#38057;?#30340;,?#37096;?#20197;和开发商约定好找一家公认且正规的测量机构对房屋面积进行现场测量,尽可能的做到真实?#35813;鰨?#36991;免日后产生不必要的矛盾,也能让业主买的放心住的安心。来?#31895;?#33883;找房网[详情]

      摆?#36873;?#20844;摊面积”你还可以去希腊投资!
      摆?#36873;?#20844;摊面积”你还可以去希腊投资!

        只是这长期存在的问题并非一日之时能够解决,投?#25910;?#22914;果不想购买附带“公摊面积”的房子,除了等待国家出台相关政策外,在资产配置日趋全球化的时代,还可以通过海外置业的方式来寻求解决办法。因为房产制度的不同,在国际上都是按套内建筑面积甚至使用面积(套内建筑面积减去套内柱子和墙体面积所得)来计价的,也就不存在所谓的“公摊面积?#34180;?#20197;希腊房产为例,销售的房产均是按照?#23548;?#20351;用面积计算,汇加在售的翡丽湾度假村项目为双层叠加式海景度假屋,部分房型还赠?#32479;?#22823;面积露台及私人游?#22659;兀?#32780;且房屋为永久产权,可谓是一笔实实在在的“不动产?#34180;?#27492;外,因为装修标准不同,国内房产交付时多为毛坯房房型。如果投?#25910;?#24819;要进行?#22871;?#25110;者自住,还需要加上额外的装修成本。国外房产尤其是新房,大多为精装修。以汇加目前销售的翡丽湾度假村项目为例,翡丽湾全部度假屋采用与进驻?#39057;?#24076;尔顿同级别的装修标准,经知名设计师行精心打造,并配备?#20998;?#39640;端家电、卫浴品牌,提供非凡的入住体验。翡丽湾度假村?#20998;?#28023;景度假屋¥200万起,部分房型赠?#32479;?#22823;面积露台及私人游?#22659;兀?#23613;享爱琴海蓝色美景。业主可享受免?#35759;?#20551;时段,还可获取预期5.2%房租收益*!获全家三代希腊绿卡,畅?#38395;分?*水电及物业费用全免,扣除管理费后预期收益4%/年。(预期收益不等于?#23548;?#25910;益,投资有风险,选择需谨慎)责任编辑:樊虎[详情]

      公摊面积首创者李嘉诚 这上面他净赚了万亿 ?#30331;?#22269;大盗过分么?
      公摊面积首创者李嘉诚 这上面他净赚了万亿 ?#30331;?#22269;大盗过分么?

        他是?#20405;?#39318;富,他被誉为第一代真正意义上的全球化商人!如今,他的主要资产已挪移到了英国。据此前媒体公布的信息显示,李嘉诚?#26131;?#24050;控制了英国60%的通讯、30%的电网、28%的客运铁路、25%的天然气、7%的供水,还?#24615;?#33521;国高达百万平方米的土地储备!李嘉诚截止2018年3月,李嘉诚在英国的总投资高达1000亿英镑!也?#21387;?#26377;英国媒体这样报道——李嘉诚差不多是要买下大半个英国了!?#25628;?#34429;然有点夸张,但是也差不了多少!李氏?#26131;?#25484;握了英国如此多的基建项目,掌控的可是6000万英国人生活!万亿资产转移不列颠?#36947;?#22025;诚是窃国大盗,?#24378;?#30495;是有理有据!众所周知,李?#32428;现?#21069;主要的赚钱地方就是中国、香港,特别是房地产方面,李?#32428;显?#22312;90年代就大量购入中国核心城?#22411;?#22320;!当你还在为买房子赚了2~~5?#32922;?#21916;的时候,人家李?#32428;显?#23601;赚了几十?#35835;耍?#20869;地房地产商根据李嘉诚的公摊面积发扬光大而且,大家都知道!90年代时,中国还没有公摊面积这个概念!是李嘉诚在香港首创了所谓的公摊面积,就这一个壮举,李嘉诚近水楼台先得月,赚了何止万亿???截止2015年,长实地产公布的李氏?#26131;?#22312;中国内地还拥有1160万平方米土地,这些土地资源多在中国四大一线城市,想想看,这些地可都是几十年前买的?#20658;?#20215;货?#20445;?#26446;嘉诚在英国高达万?#35807;?#20803;的投资哪里来的?不说100%吧,至少90%以上的收入来源中国、香港!如今,中国楼市如此之高,其中有李嘉诚一份功?#20572;?#32780;且,首创公摊面积这个损招,榨干了多少中国人的血汗钱???到了现在,你还认为李嘉诚不是窃国大盗么?还认为他是一个所谓的全球化商人么??[详情]

      有房的注意了!房子的公摊面积有大问题,不知道可就亏惨了!
      有房的注意了!房子的公摊面积有大问题,不知道可就亏惨了!

        最近有朋友说他买房子的小区,开发商把属于公摊面积的消防应急场所,改成了停车场,然后又卖给了业主,就相当于拿产权属于业主的地方再一次卖给业主,问我这事怎么办?首先什么是公摊面积?所以公摊面积咱们按字面意思理解就是,业主一起分摊的公用建筑面积,与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。公摊面积这事现在看确实有点乱,买房的用户也都不太重视,今天我们就展开说说。我们买房时是按照建筑面积交易的。那公摊面积包括哪些呢?我们国家虽然没有明确规定公摊面积的上限并且没有包括什么做严格的限制,就有很多无良的开发商和物业在这上面打起了主意,下面我们就来给大家说说关于公摊面积的那些猫腻。注意了!很多朋友可能不知道,电梯、楼道、?#30424;?#20197;及警卫室这些地方都算公摊面积。做文章的地方在于这份报告不给业主?#30784;?#22914;果每套房子多加个0.5平的公摊面积,业主却不知道,但?#24378;?#21457;商收获可不小,以?#26412;?#20026;例,?#26412;?#19968;个小区500户算,以4万5的均价算,差不多能就能多收一千多万。首先扩大公摊面积甚至虚构公摊面积。所谓开发商在卖房子后要先让专门的测绘公司进行实地测量,把公摊面积、建筑面积这些数据量好,做成报告给开发商,开发商再拿报告去办房产证。重复公摊、重复收钱。即使测绘公司没有作假,但是因为生成的报告不给看,根本没有一个统一的标准,所以我们根本不知道小区哪些地方是公摊区域。房企利用公摊面积收广告费,电梯、楼道这样的地方开发商卖房的时候?#24378;?#23450;划成公摊面积的,根据我们国家?#27573;?#26435;法》也规定公摊面积产生的利润归业主。比如像开头说的那位朋友的小区将消防应急场所化作公摊区域,但是?#21482;?#25104;停车位卖给业主。?#26412;?#30340;车位最低20万,开发商只要划100个车位就是两千万收入。但现实生活中这?#26159;?#25104;了糊?#31354;耍?#29289;?#21040;?#25910;,物业使用。以前苏州有个小区把一年的广告费200多万,留下应急费用,剩下100多万用于业主的物业费?#22266;?#21457;回业主。但是这种情况只是少数,全国多数的业主是没有听过这?#26159;?#30340;。如果您真要遇到这些猫腻,要怎么维护权益呢?首先,大家在签购房合同时,把公摊面积写的清清楚楚,把公摊面积使用明细做好,等交房后,自己找团队测量一下套内使用面积,如果使用面积比合同上的小了,就?#24471;?#20844;摊面积大了,必需要去找开发商要?#38057;ァ?#20854;次,在签合同时一定要?#26159;?#26970;,哪些地方属于公摊面积,如果发?#36136;?#20110;公摊面积的地方被开发商占用了,一定要联合其他业主找开发商维权,必要时法院起诉,像我?#24378;?#22330;讲到的这位朋友遇到的这个问题,可以尝试一下这个建议。最后,如果发现物?#30340;?#30005;梯等地方放广告赚取商?#36947;?#30410;,要业主们联合起来找物业,让他们他赚取的商?#36947;?#30410;,返还给业主。现在也?#24615;?#26469;越多的刚需在这件事上吃亏,更希望大家好好的看这篇文章,从中学习到怎么对公摊面积这件事进行维权。[详情]

      中国房价的遮羞布?#21512;?#37324;糊涂的公摊面积
      中国房价的遮羞布?#21512;?#37324;糊涂的公摊面积

        在文章开始前我们邀请您来参加这场活动JIC投?#20351;?#23519;(JICTIMES)原创公摊面积或许是我国独有的房屋面积计算方式,公摊面积指的是由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积,起初是为了?#34892;А?#38477;低”房价,让原本看起来很高的房屋单价(按照使用面积核算)立刻有了七到八折的错觉(按照建筑面积核算),让当时的购房者感觉到了“便宜”和“实惠?#34180;?#23427;包括了电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共?#30424;?#36807;道、地下室、值班警卫室等,以及整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。但随着房地产市场的快速发展,尤其是房价的迅速上涨,越来越多的?#20064;?#22995;正在为这独特的公摊面积买单,掏出几十万甚至上百万的巨?#30465;?#21516;时,由于公摊面积的存在,中国大城市的?#23548;?#25151;屋价格也被实实在在地打了“折扣?#20445;?#20294;即便是这“折翼”的房屋价格也已经让世界上许多国际大都?#22411;?#32780;生畏。一般而言,6层以下低层商品房的公摊系数一般为12%左?#36965;?1层左右的小高层商品房的公摊系数为20%左?#36965;?8层以上高层商品房公摊系数为25%左?#36965;?#36229;过25层的商品房约为30%。但国家对于公摊比例到底多少并没有明文规定,许多商品住宅公摊比例都在30%以上,更有甚者超过了50%。目前的新建商品房一般都为高层,假设公摊面积为30%,也就是购买100平米的房屋,?#23548;?#20351;用面积仅为70平?#20303;?#33509;按照国际上使用的套内面积单价计算,那国内新建商品房?#31185;?#31859;的房屋售价又有了很大的变化。上海、深圳和全球各大国际大都市比是什么水平?若是要在国际大都市的市中心买一套公寓,?#31185;?#31859;房价是多少钱呢?根据城市数据网站Numbeo的统计,最贵的是中国香港,?#31185;?#31859;的价格约19万人民?#26131;?#21491;。其次是英国伦敦的市中?#27169;?#20215;格约为11.81万元人民币/平,接着是新加坡的市中?#27169;?#20215;格约为11.64万元人民币/?#20581;?#26085;本东京市中心的平均均价在7.35万元人民币/?#20581;?#27861;国巴黎市中心的平均均价在7.87万元人民币/?#20581;?#32654;国各大城市市中心的房产均价均未超过10万元人民币?#31185;剑?#20854;中纽?#38469;?#30340;房价最高为9.26万元人民币/?#20581;?#26087;金山约为8.27万元人民币/?#20581;?#27874;士顿为7.2万元人民币/?#20581;?#27931;杉?#27573;?.79万元人民币/平以及华盛顿特区为4.13万元人民币/?#20581;?#19978;述城市的价格都是房屋?#23548;?#20351;用面积的单价。根据2018年6月上海、深圳主城区新房成交价格,按照30%公摊面积换算,上海主城区新房?#23548;?#20351;用面积单价在12.76万元人民币/平,深圳为11.82万元人民币/?#20581;?#19978;海和深圳的房价已经超越了伦敦、新加坡、纽约、东京等各大国际都?#23567;?#19978;海的房价是东京房价的1.73倍,是巴黎房价的1.62倍、是纽约房价的1.38倍。美国洛杉矶以及华盛顿特区市中心的房价还不及上海市的崇明岛。在不考虑持有成本、税费等其他因素下,若按照这个价格,中国注定包揽了全球最贵房价城市的前三甲(?#26412;?018年6月主城区新房成交较少未进行对?#21462;?#19978;述数据均来自CRIC以及Numbeo)公摊面积的存在如同障眼法般遮蔽我们的双眼,无法看清真实的价格,消费者支付着看上去还可以的价格,却承受着巨大的负担。在精装商品房越来越普遍的现在,动辄三五千精装标准的装修没给消费者带来豪华的感觉,购房者们也早已麻木,捆绑精装修只?#24378;?#21457;商规避价格监管炒高房价的手段,有的楼?#22871;?#20462;价格甚至超过了房屋价格的一半。但极为不合理的是?#20309;?#20160;么楼宇公摊的电梯井、垃圾道、过道、值班警卫室等都被“豪装”了?以一套装修价格为3000元?#31185;?#31859;的房屋为例,假设该房的建筑面积为100平米,?#23548;?#20351;用面积为70平米,那么,购房者需要支付的装修费用则为30万,而非21万,这中间整整差了9万元。或许只有开发商知道“豪装”的垃圾道和变电箱是怎样更好地服务于购房者的,但大家或许未必见到过。现在的物业费还是按照建筑面积进行征收的。如果说物业提供的是房屋公共建筑、公用设施、绿化环境等项目的日常维护、修缮、整治等相关的服务,那就按照公摊面积进行征收完全没有异议。如果说公用设施、绿化环境分摊计算方式太过复杂,按照每个业主的?#23548;?#25151;屋使用面积征收也?#24378;?#20197;理解。可是目前却是按照建筑面积全部进行收取,这就存在明显的不合理了。供暖费仍然和物业费一样按照建筑面积进行收费,可是?#20064;?#22995;支付的公摊部分供暖费都得到了相应的服务吗?冬天的楼道阴阴冷冷、出门丢个垃圾在电梯里瑟瑟发?#19969;?#20540;班警卫室的保安也被?#36710;?#40763;涕横流。可是大家都是交了供暖费的?#20581;?#21807;一可能暖和的地方或许就是变电箱了吧。房产税是中国近几年必定会推出的税种之一,但在征税之前必须敲定计税的基础。国外普遍将?#20260;?#20154;?#23548;?#20351;用的房屋面积作为房产税的计税基础,但国内由于公摊面积的存在,未来的计税基础仍存在不?#33539;?#24615;。?#28909;?#20351;用?#23548;?#20351;用面积,那届时公摊面积是否会被取消?房产税会否和物业费、供暖费用一样按照建筑面积进行征收?这些问题也只有未来的政策能给与答案,但毋庸置疑的是,将?#20260;?#20154;?#23548;?#20351;用的房屋面积作为房产税的计税基础是最为合理的。消费者掏出了几十万甚至上百万的真金白银购买了楼宇的公摊部分。那消费者的权利在哪里呢?如果公摊部分产生收益是否需要向购房者分配呢?如果这些地方都是属于消费者的,那电梯间、楼梯间以及过道的广告收入,公共?#30424;?#30340;活动收入,地下室、公共用房或管理用房的出租收入?#26085;?#20123;收入,为什么消费者从来没有获得过呢?#22353;?#26159;谁侵犯了消费者们的利益呢?如果购房者占用了部分过道和电梯间,那是不是他应有的权力?毕竟他支?#35835;?#22914;此昂贵的建造成本。这些认知和做法?#21152;?#22823;家所知的常理相违?#22330;?#38382;题出在了?#27169;?#20844;摊面积的?#20146;?#20013;国香港目前也已经淘汰取消了公摊销售的模式,房本上的面积就是消费者的实得使用面积。公摊面积的使用不仅在房屋价格的?#23548;?#20307;现上起不到作用,更是一笔糊?#31354;恕?#20844;摊面积里到底藏着多少秘密,?#20064;?#22995;不得而知,开发商往公摊面积里塞了多少猫腻也无人知晓。中国大陆也仅只有重庆于2002年开始就按照套内面积卖房子,但这?#36136;?#28857;目前也只是流于形式罢了。商品房作为?#20064;?#22995;最大的消费品,希望有一天?#20064;?#22995;能够消费得明明?#35013;祝?#27605;竟购房不是一件小事,是一家人甚至几代人的大事。[详情]

      108平米回迁房公摊面积占一半 开发商还有底线吗
      108平米回迁房公摊面积占一半 开发商还有底线吗

        108平米回迁房公摊面积占一半,开发商还有底线吗 ▲ 图文无关。图片来源:视觉中国 公摊面积一直是民众广为诟病的一个问题,一套?#21496;?#21313;平方米的房子,却只有六七十平的使用面积。得房率20%左右也就罢了,更狠的“角儿”来了。 据中国之声报道,黑龙江哈尔滨?#20449;?#25913;安置小区东直?#20197;?#30340;回迁户?#20174;?#31216;,他们的回迁房部分房屋公摊面积超级大,一套建筑面积为108平方米的回迁房,使用面积只有54平方?#20303;?#19981;仅如此,由于回迁协议约定的面积和?#23548;?#24314;设面积有较大出入,不少回迁户还被要求补缴房款才能入住,否则就不能住这个房?#21360;?按照行业共识来说,公摊面积根据不同楼层数系数也不一样,但住宅的公摊系数一般在0.18-0.25间,商业用房的高点,在0.3-0.4间。也就是说,一套90平方米的商品房,如果所在楼层数小于(含等于)7层以下的,公摊面积至少16.2平方?#20303;?#22914;果18层以上的,不好意思,公摊面积可能达到22.5平方米,甚至更高点。就此而言,哈尔滨东直?#20197;?#30340;公摊面积超出了行业的一般公摊面积设计规则。 自1998年我国进入商品房时代以来,由购房者分摊购买公摊面积,因不符国?#20351;?#20363;、现有法律法规没有设定上限等问题一直备受争议。而随着商品房价格的不断攀升,以及开发商利用购房者普遍缺乏对公摊面积的认知,公摊面积不断被推高。 一些楼盘公摊面积的比率超过了30%,部分甚?#38142;?#21040;了50%以上(即公摊系数超过2.0),比如2010年山东高密某楼盘的公摊系数即超过52%。而今再次曝出的哈尔滨东直?#20197;埃?#20844;摊系数也超过了2.0,这显然又一次挑战了公众的认知。 公摊面积的不断推高,无非?#24378;?#21457;商想从中谋取到更多的利润。据《中国房地产报》报道,今年7月下旬,武汉多名业主维权,抗议某楼盘开发商在公摊问题上玩猫腻。确?#34892;?#35828;,该楼盘一套125平米的房子,精装修标准是2500元/平米,公摊比例为28%,仅装修这块开发商即可每套多收近9万元。如果再算上购房款,购房者仅为公摊面积所要支付的就是一笔不小的数字,而开发商加总起来更是巨款一?#30465;?对于公摊面积近年来不同媒体也多有介入曝光,如何规范公摊面积的计算和上限也一直是民众关心的话题。但一些开发商一再枉顾购房者利益诉求的事实证明,有关部门不能对此问题再?#28227;?#19981;管,而应该对公摊面积有个明确的说法。 对于这类?#29616;?#36829;反规则的开发商,也应该启动追责程序,做出惩戒,还购房者以公道。 □肖隆平(媒体人)[详情]

      莫让公摊面积成开发商“宰客”的深坑
      莫让公摊面积成开发商“宰客”的深坑

        事实上,由购房者分摊购买的共有建筑面积,因不符国?#20351;?#20363;、现有法律法规没有设定上限等问题一直为人诟病。由于公摊缺乏相对统一的标准,开发商的操作空间非常大。据媒体报道,在当前全国房价企稳的情况下,部分房地产开发商为获利,频频打起住房公摊面积的主意,个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。网民认为,公摊面积“猫腻”?#29616;?#24433;响了群众的居住获得感,建议从制度上堵住?#20013;?#27861;规漏洞,适时引入以套内面积为单位的房屋计价体系,并对公共设施、公摊部分提出规范要求。事实上,由购房者分摊购买的共有建筑面积,因不符国?#20351;?#20363;、现有法律法规没有设定上限等问题一直为人诟病。由于公摊缺乏相对统一的标准,开发商的操作空间非常大。网民“?#27867;?#20426;”认为,广大?#29992;?#22312;购房时,不仅要承受房价上涨带来的压力,还要承受开发商各种不规范行为带来的伤害。体现在房屋面积上,不仅时常出现销售面积与?#23548;?#38754;积存在差异的问题,而且存在公摊面积比例过高、建筑面积折扣过大的问题。如果说房价上涨还能看得见、感受得到的话,公摊面积则是一把?#21543;?#20154;于无形的剑?#34180;?#24403;然,公摊面积的问题并非无法解决,推行套内面积计价就是方法之一。网民“艾振强”认为,采取套内面积计价的主要?#20040;?#22312;于“让房产交易更加?#35813;鰨?#26368;大程度减少后续纠纷,保护购房者?#25103;?#26435;益?#20445;?#21516;时最大程度避免公摊面积埋下“不公?#20581;?#38544;患。?#21834;?#25151;?#37038;?#29992;来住的’,这是解决公摊面积问题的最好指南。”网民“澎?#21462;北?#31034;,需要拿出更大的勇气来彻底抛弃不利于业主权利申张的公摊面积概念。不能住的面积就不应该放在房产本上,这样才能避免信息不对称,让业主能够?#34892;?#32500;权,避免它成为藏污纳垢之所在。针对公摊问题引发的种种乱象,还有网民认为,公摊问题积弊已久,建议按照国际通行的管理方式,分步骤、分阶段逐步进行调整。即便不立即取消,也需要坚决?#26893;?#20854;中不合理的漏洞,对公摊面积的设计和测量标准进行统一、规范、细化,加强行业源头监管与审核。总结?#21512;?#26395;有关部门规范一下公摊面积,有一个合理的行业标准,或者直接按照套内面积销售房屋,学习一下重庆也是很好的。现在住宅的公摊相差还不是太大,公摊最大的是商铺、地下室,大部分公摊要50%左?#36965;?#24456;多?#20064;?#22995;不懂地下室、商铺竟然有这么大公摊面积,等到交房才发现这种问题,但是那时候已经买了,悔之晚?#21360;?/span>[详情]

      买100平方米得70平方米:住房公摊面积七大乱象
      买100平方米得70平方米:住房公摊面积七大乱象

        买100平方米得70平方米:住房公摊面积七大乱象 毕子?#20303;⒄宰?#24742;、王优玲、李倩?#34180;?#37073;钧天、王存福/新华每日电讯 在当前全国房价企稳的情况下,部分房地产开发商为获利,频频打起住房公摊面积的主意,“买100平方米得70方?#20303;保?#20010;别商品房公摊面积比例甚至超过50%。记者采访了解到,公摊面积“猫腻”?#29616;?#24433;响了群众的居住获得?#23567;?部分?#30340;?#19987;家认为,公摊面积是房地产市场“最不?#35813;?#30340;一项指标?#20445;?#30001;此导致的房屋买卖纠?#20934;?#26381;务收费争议由来已久。他们建议,从制度上堵住?#20013;?#27861;规漏洞,考虑适时引入国际通行的以套内面积为单位的房屋计价体系。 新华每日电?#37117;?#32773;梳理发现,住房公摊面积主要有以下几个方面的“猫腻”引发群众不满: 公摊计入精装修成售房“潜规则?#34180;!?#22343;价6万至6.2万元/平方米,含精装修费用。”8月底,面对记者关于?#26412;?#20016;台区某新楼盘的咨询,销售人员十分肯定地表示,“公摊部分?#24067;迫?#31934;装收费,现在?#26412;?#24066;面上基本都这样操作。” 风井、管道井、设备间……这些公共设施也要收取精装费?近两年来,四川成都、湖北武汉、湖南长?#22330;?#38485;西西?#30149;?#27743;苏南京等多地业主由于不满公摊面积计入精装修费用的“潜规则”而进行维权,相关视频、照片通过微博、微信广泛传播。 相关维权行为引起地方房管部门关注。成都市城乡建设委员会开发处副处长何学军认为,“公摊纳入精装修计价”的说法存在误读,?#23548;适强?#21457;商?#33539;?#35013;修总价后倒推出的单价,但因购房合同多按建筑面积计价,因而看起来公摊部分也均担了价格。 东原地产董事长罗韶颖则认为,维权的背后是购房者对高房价的抱怨,“里面复杂的买卖、成本计价方式,?#20064;?#22995;一般弄不明?#20303;!?公摊面积计算“水太深?#34180;?#25454;媒体报道,山东省高密?#24615;?#20986;现一处名为“贵宾首府”的?#21543;?#30424;?#20445;?#22810;部门联合验收文件显示公摊系数高达52.35%,被称作“史上最牛公摊面积?#34180;?#38754;对业主维权,工作人员十分?#36130;骸?#27861;律对公摊上限没有规定,你们100年都退不了房!” 广东省惠州市房屋测绘所吴永辉说,?#23548;?#25805;作中,公摊面积成为买房中最不?#35813;?#30340;一项,一些房地产商借机欺诈,面积计算问题成为业主与开发商的矛盾焦点。 新华每日电?#37117;?#32773;调研了解到,国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积,国内对此虽无统一规定,?#23548;?#25805;作中却普遍采用建筑面积计价。但时至今日,都无法律法规对“公摊面积”做出明确约束。 ?#26412;?#22823;学房地产研究中心主任楼建波表示,《房产测量规范》提到的公摊面积计算方式在《住宅设计规范》中无相应体现,致使国内报批、设计、施工每个?#26041;?#37117;不是特别清楚公摊如何计算,只能等着房子盖出来,测绘部门最终来测公摊大小,导致出现不少乱象。 至于公摊测绘里的“猫腻?#20445;?#21556;永辉表示,测绘单位一般按照“谁使用,谁分摊”原则计算公摊面积,基本交由开发商指认,而业主不具备专业知识,双方信息?#29616;?#19981;对等。 楼建波说,2017年以来,各地房地产测绘市场逐步放开,测绘企业迫于竞争压力与开发商相互勾结的“猫腻”可能增多。 公摊系数竟是“伪命题?#34180;?#26126;源地产研究院执行主编艾振强说,事实上,作为国内房地产交易和收费重要依据的“公摊系数”这个术语,至今都没在?#20013;?#22269;家标准中出现过。 艾振强说,没有关于公摊系数上下限的明确规定,开发商可将公摊面积“任性”做大,导?#29575;导?#26696;例中出现的一些公摊系数?#21543;?#24515;病狂?#34180;?#37096;分开发商甚至将独立使用的地下室、车棚、车库,为多幢楼服务的警卫室、管理用房,作为人防工程的地下室都计入公摊面积。 尽管如此“公摊”并不合规,但现实中的购房者往往在不知情中被迫埋单。上海房产经济学会副会长?#20808;?#35748;为,国内对于公摊系数的规定并不规范,基本靠经验,亟须予以规范。 公摊?#38376;?#20316;商用成为“糊?#31354;恕薄?#35760;者了解到,现实中存在大量开发商、物业公司私自将公摊设施卖出或租赁的情况,损伤了业主权益。开发商采取的一般做法是先将停车场、楼道等公共面积纳入公摊,由全体业主埋单,再二次出售或出租广告位牟利。 “小区游?#22659;亍?#32701;毛球场、网球场……本该归业主集体所有,如今被开发商长期?#32456;肌!北本?#33714;花桥附近一小区业主抱怨,开发商通过?#32456;肌?#36716;移业主权益获利五六百万元,却?#28216;?#20844;布?#24335;?#21435;向。 有关公摊面积收益,海南省住建厅房地产市场监管处处长?#36136;?#36745;认为,按道理应由业主委员会管理或用于补充物业管理费、住宅维修基金等,但?#23548;?#25805;作中,?#26376;?#23431;广告为代表的绝大部分公摊收益都被开发商或物业中饱私?#36965;?#25104;为一笔糊?#31354;恕!?公摊面积动辄再收服务费惹民怨。公摊收益被物业“代持?#20445;?#20294;物业费、供暖费、停车费等与公摊密切相关的五花八门收费却每每如期而至,让业主们有种说不出来的“憋屈?#34180;??#20808;佟?#19975;科物业规划发展部总监吴剑侠等认为,物业管理是公区管理,计费时纳入公摊面积“还算说得过去?#20445;?#20294;是,供暖费等费用收取时也按公摊面积计算,则实在没有道理,因为公摊里基本没有供暖设备。 至于房产交易税等其他支出,易居?#24378;?#30740;究总监?#26174;?#36827;则认为,从公摊面积角度看,确实不应重复收缴此类税费,建议未来房产交易税费、供暖费等统一按照套内面积收取。 房产税是否应计公摊面积存两难。调研中,不少专家都提到,未来房产税的收缴标准是否应该考虑公摊面积面临两难:一方面,由于板楼、塔楼、别墅等各类建筑公摊面积差别极大,从0%至55%不等,一刀切地以建筑面积为单位收取有失公平;另一方面,如以套内面积为标准收取房产税,开发商可能故意“纸面做高”公摊面积,帮助购房者“合理?#21271;?#31246;。 ?#26174;?#36827;认为,严格来说,房产税按套内面积征收引发民怨较小。从更长远的观点看,未来要建设开放式?#26234;?#23567;区环?#24120;?#20844;共通道部分该如何征税,会否增加公摊面积,如何?#33322;?#31038;会矛盾,都值得深思。 ?#20808;?#24314;议,即便按照建筑面积征收房产税,也应坚决刨去包括地下车库、物业用房、用地等不应重复计税的部分。 公摊计价销售模式全国采用情况不一。艾振强介绍,“公摊面积”这个销售概念源自香港,脱胎于香港20世纪50年代“卖楼花(期房)”的售楼模式,2013年起香港转向以套内面积计价的销售模式。 面对公摊引发的诸多问题,一些专家认为,多年来我国法律界就有声音认为“公摊争议?#29616;?#24433;响?#27573;?#26435;法》?#34892;?#23454;施?#20445;?#24191;州、?#20181;唷⒈本?#37325;庆都曾出台征求意见稿,尝试推行套内面积计价。艾振强认为,采取“套内面积”计价的主要?#20040;?#22312;于“让房产交易更加?#35813;鰨?#26368;大程度减少后续纠纷,保护购房者?#25103;?#26435;益?#20445;?#21516;时最大程度避免公摊面积给房产税征收埋下“不公?#20581;?#38544;患。 针对公摊问题引发的种种乱象,多位?#30340;?#19987;家认为,公摊问题积弊已久,建议按照国际通行的管理方式,分步骤、分阶段逐步进行调整。即便不立即取消,也需要坚决?#26893;?#20854;中不合理的漏洞,对公摊面积的设计和测量标准进行统一、规范、细化,加强行业源头监管与审核。 (原标题为《买100平米得70平米:公摊面积7大乱象?#32602;?/span>[详情]

      媒体谈公摊面积:本身无可厚非 关键要有标准规范制度
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        央视网8月7日消息,??全民热议公摊面积[详情]

      工人日报:别让公摊面积成开发商“宰客”的刀
      工人日报:别让公摊面积成开发商“宰客”的刀

        别让公摊面积成开发商“宰客”的刀 来源:工人日报 据8月5日中央人民广播电台报道,对很多中国人来说,买房子都是一件大事。但是,您买的房?#29992;?#21103;其实吗??#23548;?#19978;,由于“公摊面积”的存在,您的房子会大打折扣,比如建筑面积为100平方米的房子,可能套内面积只有70平方米了。 也许人们对公摊面积的?#23548;?#21547;义和具体内容了解并不深,但是买过房的人都知道,开发商卖的房子基本会有公摊面积一说。所谓公摊面积,就是你房产证上标示的面积与?#23548;示?#20303;的套内建筑面积之间的差额。为什么会出现这个差额?这是因为开发商将整栋楼的产权人共同所有、共同使用的公用部分建筑面积分摊到了每家每户头上。通常,这个公摊面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共?#30424;?#36807;道、地下室、值班警卫室等区域。 乍一看,公摊没什么毛病。?#28909;?#26159;用之于民当然也要分摊于民了?谁家的自来水、天然气等不需要构建管道井就能直接通到家里呢?#20426;?#35841;受益谁负担?#20445;?#30475;起来似乎很合理。当真如此吗? 首先,房屋公摊可谓中国开发商的?#26469;矗?#22312;国际上,卖房子基本都是按套内面积计算价格的。而到了国内,人们买了标称100平方米的房子,到手可能只有70平方米甚至更少,这么做的依据何在呢? 其次,由于法律法规对所谓公摊面积与比率的规定与监管存在一个非常模糊的地带,导致这个公摊大小基本上是由开发商说了算,买房人根本没有什么话语权。至于每栋住宅动辄30%的公摊比例是怎么算出来的、有没有水分、有多大的水分,往往都是一笔糊?#31354;恕?#29978;至在某些地方曾经还出现过高达50%的公摊率——这与抢劫?#25105;歟?再者,很多开发商将计入公摊面积的车位对外租售,把小区内的一些公共区域也租给商户经营以收取租金。算来算去,买的永远没?#26032;?#30340;精。 此外,开发商和物业将公摊面积挪作他用,还可能损害每个业主的公共利益,带来一定的安全隐患,甚至可能引发业主与物业间的矛盾冲突。 现在的问题是,公摊面积真有存在的合理性和依据吗?对其中暗藏的猫腻、玄机,有相应的监管和惩处机制、措施吗?为什么不能推行?#25226;?#20809;售房?#20445;?#35753;广大业主买多少得多少,清清楚楚、明明?#35013;祝?#20844;摊面积完全可以与土地等一样计入开发商的建房成本,而公共设施的维护运转原本就有物业费支撑也无须担心。并且,这样做其实并非不可实现。在国内,重庆早就第一个“吃了螃蟹?#20445;?#21462;消了所谓公摊面积,那里的房子不是卖得好好的?[详情]

      买100平房子只得70平,公摊面积“?#21360;?#26377;多深?
      买100平房子只得70平,公摊面积“?#21360;?#26377;多深?

        买100平房子只得70平,公摊面积“?#21360;?#26377;多深? 中国新闻网 资料图:不动产权证书。中新网记者 邱宇 摄 中新网客户端?#26412;?月6日电 (记者 邱宇)7月下旬,武汉多名业主维权,抗议某楼盘开发商在公摊问题上玩猫腻。 据中国房地产报报道,有业主?#20174;常?#35813;楼盘开发商对电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费,且价格虚高。一套125平米的房子,精装修标准是2500元/平米,公摊比例为28%,这样一算,每套房子通过公摊多收了8万多元。 事实上,公摊问题积弊已久。近年来,随着房价上涨,部分开发商?#27809;?#25512;高公摊比例。 住房公摊面积的存在是否合理?这里面开发商又有哪些猫腻?中新网记者对此进行了调查采访。 公摊面积是什么? 买100平米的房子,结果?#23548;?#20303;进去只有70平,这凭空少了的面积就是公摊面积。 根据2000年开始实施的《房产测量规范?#32602;?#20998;摊的公用建筑面积有: 1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共?#30424;?#36807;道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用 房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。 2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。 这意味着,不仅电梯、楼道、?#30424;?#29978;至门口警卫室的一部分面积也要由购房者买单。 房本上写着房屋建筑面积、专有建筑面积和分摊建筑面积。中新网记者 邱宇 摄 公摊占比不断攀升,甚至超过使用面积 谁都不希望房子的公摊面积太大,这里就涉及到公摊系数的概念。 举个例子,打开房本,上面写着“房屋建筑面积:84.47㎡;专有建筑面积(使用面积):63.43㎡,分摊建筑面积:21.04㎡?#34180;?#20294;并没有明示,公摊面积都在哪些地方。公摊系数就是用分摊建筑面积除以专有建筑面积,数值是0.33(即33%)。 旭?#32422;?#22242;?#26412;?#21306;域事业部设计管理部高级经理刘嘉告诉中新网记者,住宅的公摊系数一般在0.18-0.25,商业用房一般在0.3-0.4,这些数据来自测绘公司的经验值。 但近年来,随着房价上涨,公摊系数也迅速攀升,部分住宅超过了30%。2010年,山东某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。去年,南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大,得房率只有42%。 而问题在于,现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限。 资料图:购房人在楼盘看沙盘并咨询售楼工作人员。中新社发 汤彦俊 摄 猫腻一:做大公摊面积 一线城市?#37027;?#22810;户楼盘,靠公摊面积可多赚千万 一位不愿具名的?#30340;?#20154;士介绍,开发商在办理房产证前,要请测绘公司去实地测量,随后出具测绘成果报告,里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况,并将其交给开发商。 也就是说,测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方,最为清楚。但问题在于,开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者。 事实上,国际上基本是按?#23548;?#20351;用面积计算房价的。为何国内要采用包含公摊面积在内的建筑面积计算呢? “按?#23548;?#20351;用面积来算的话,开发商没法实现利润的最大化。”上海翊尧建设工程技术检测咨询有限公司技术总监李平说。 他说,购房者可以很容易地测出?#23548;?#20351;用面积,却无法测量公摊面积到底有多少。开发商可以在第三方测量时与之达成默契,在公摊面积的大小上做文章。房价这么高,哪?#26053;?#25143;多分摊零点几个平米,一个几十万平米的项目,就会多出很多钱。 网友评论。来源:新浪微博截图 举个例子: 易居房地产研究院的百城住宅价格报告显示,6月,一线城市4万元以上均价水平?#20013;?#20102;15个月,二线城市1.2万元以上均价水平?#20013;?#20102;12个月,三四线城市1万元以上均价水平则?#20013;?#20102;10个月。 如上图,以一线城?#24515;?#27004;盘举例:共有4148套房,以均价4万元/平米计算,假设开发商每套多算0.1平米的公摊面积,那么整个楼盘就可多赚1659万元。 猫腻二:重复公摊、重复收钱 消防应急场所变停车位,又可多赚千万 到底哪些属于公摊面积?#31185;?#20869;容的不明晰也给了开发?#22871;?#31354;子的机会。 你为公摊面积买了单,就拥有其所有权和使用权。但公摊实在是五花八门,加上开发商很少明确公示,购房者根本不知道哪些公共面积是自己的,更别提使用了。 “比如,?#34892;?#23567;区的消防应急场所等区域已经被算作公摊,?#20174;直?#21010;成车位再次出售,这属于重复公摊。”山东名仕宜居建设项目管理有限公司董事长王清华说,这样的车位没有产权,只能使用,不能转让。 他说,这类车位在小县城能卖到10万左?#36965;?#22312;省会城市能卖到20万。一个中型社区,如果开发商想在这方面做手?#29275;?#22320;下能划出几百个车位,地上也有几十个。 ?#26412;?#26576;小区内停在停车位或小区路边的车。中新网记者 程春雨 摄 以?#26412;?#20026;例: 据?#26412;?#38738;年报2017年的调查报道,?#26412;?#20116;环及五环以外的普通住宅小区地下停车位的售价(含二手车位)在15万至20万元/个之间;四环到三环间的车位基本在15万至30万元/个之间。 假如开发商违规划出100个车位,每个卖20万元,一个小区就可赚2000万元。?#23548;?#20013;,很多小区的车位价格要比20万高。 猫腻三:业主的公摊面积被拿去牟利 小区广告收入返给业主,可少交一半物业费 王清华说,还有一些被算作公摊的物业用房,按道理是业主所有,物业公司应当向业主缴纳一部分费用,但现实中很少有人会这么做。 “小区电梯、楼道、?#30424;?#30340;一些广告位,也是业主所有,前期开发商或后期物业公司接管后出售广告位牟利,难道不应该向业主交钱吗?#20426;?#20182;说。 某广告交易?#25945;?#19978;的社区广告报价情况。 在某广告交易?#25945;?#19978;,社区的广告位置五花八门。社区出入口、电梯间、电梯门口、社区灯箱、社区户外、停车场、停车场道闸、单元门禁机屏、楼房墙体等都可设置广告位或广告屏,通过投放广告赚钱。 中新网记者注意到,不同城市的不同广告位置价格差异很大,而一线城?#24615;?#22810;在千元起算。例如,?#26412;?#20013;高档社区出入口动感灯箱报价为6000元;?#26412;?#36947;闸起落杆媒体位则报价1800元,要求30框起投,最短发布周期一月。 王清华认为,一个中型的高端社区,如果把广告的收入反馈给业主,业主?#23548;式?#32435;的物业费其实可以减少50%。 争议一: 是否应该为公摊支付取暖费? 还有一点疑问是,购房者是否应该为公摊面积支付取暖费等费用。 目前,取暖费、物业费等都是按建筑面积来计算的。也就是说,购房者不仅要为房子里的?#23548;?#21462;暖面积交钱,还要为电梯、管道、楼梯、设备间、?#30424;?#22320;下室和门口的警卫室交取暖费。 对此,?#26412;?#22823;学房地产法研究中心主任楼建波建议,每年公布的价格都应该告诉大家是怎么测算的。公布的?#31185;?#31859;多少钱,是包括公摊的产权证的全部建筑面积,还是不包括。如果价格构成?#35813;鰨?#20844;摊是否算入,不是根本的问题,关键还是要科学、?#35813;鰲? 某小区内?#30424;?#30340;收取供暖费通知。中新网 孙悦 摄 争议二: 有无可能取消公摊? 随着房屋精装修政策乃至未来房地产税的出台,都会面临按哪种面积收费的问题。?#28909;?#20844;摊缺少标准、管理混乱,未来购房时,是否有可能只看套内?#23548;?#20351;用面积呢? 其实早在2002年,重庆就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出规定:商品房?#36136;?#21644;预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。 近几年,为回应民众诉求,广州、?#26412;?#31561;地?#37096;?#22987;出现按套内建筑面积计价的探索。 西安交通大学房地产研究所所长杨东朗认为,对公摊面积的计算和管理,其实是很简单的问题,在政策和技术上都能做到,但问题就在于交易的信息是否?#35813;鰨?#24320;发商是否愿意公开具体的公摊内容、是否?#34892;?#25253;公摊面积的嫌疑。 “建议取消公摊,按照?#23548;?#20351;用面积来计算房价,这样购房者能更清楚明?#20303;!?#20182;说。 ?#26412;?#22823;学房地产法研究中心主任楼建波说,一套房子的总价是固定的,如果按照套内面积来算,那么?#31185;?#31859;的单价必然会有所提高。其实无论按哪种方式,最关键的是把标准制定清楚,能让人看得明?#20303;?楼建波建议,在现有购房方式下,给开发商或代理销售中介一项强制义务,即向购房者明示“到底分摊了哪些面积?#34180;#?#23436;)[详情]

      新华社关注公摊面积伤民:100平房只得70平 为人诟病
      新华社关注公摊面积伤民:100平房只得70平 为人诟病

        “公摊面积伤民”矛盾亟待求解 新华每日电?#37117;?#32773;伍鲲鹏 公摊面积缺少标准、管理混乱,不仅会让消费者在购房时需支付更多房款,更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本 最近,题为《买100平方米的房子只得70平方米,这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?#20426;?#30340;文章在网络热传,激起了很多网民共鸣。在房价高企、调控不断加码的背景下,越来越多的人开始追问?#26477;热?#22269;际上基本都是按套内面积计算房价,为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积?职能部门治理房地产行业乱象之时,能否回应公众关于公摊面积乱象的关切? 从1998年进入商品房时代开始,由购房者分摊购买的共有建筑面积,就因不符国?#20351;?#20363;、现有法律法规没有设定上限等问题一直为人诟病。近年来,随着商品房价格攀升,部分开发商更利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力,不断推高公摊面积和公摊系数,使之快速上涨并超过了30%。2010年,山东高密某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%,使购房者很受伤。 ?#20808;唬?#20844;摊面积问题不是一个新鲜话题,但长期存在并不一定意味着这种做法是合理的。值得注意的是,公摊面积缺少标准、管理混乱,不仅会让消费者在购房时需支付更多房款,更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。而随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台,购房者遭遇到的不公还将进一步加剧,产生的各类矛盾也将愈发尖锐。 有人辩称,降低或取消公摊面积,可能会让开发商忽视公用设施部位建设、降低环境配套等公共公用设施质量,甚至进一步推高房价。但国外成熟的经验表明,在市场经济中,如果开发商试图在压缩公摊面积后占购房者便宜,购房者肯定不会答应。为了生存和获利,开发商更理性的选择,是根据市场需要造出更好的房?#21360;?至于降低或取消公摊面积会推高“房价”之谈,更是危言耸听。因为压缩公摊面积或改成按套内建筑面积计价造成的价格上涨,本身只是一个数字问题,并不会真正提高购房者负担,相反会降低购房者的未来?#24335;?#21387;力。 其实早在2002年,重庆人大常委会就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求:商品房?#36136;?#21644;预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。不按这一计价依据销售的开发商,将被行政主管部门重罚。过去十几年的?#23548;?#34920;明,只要制度设计合理,像其他国家一样按套内面积计价,并非没有可能。 公摊面积问题积弊已久,越涨越多的公摊面积实质上已经?#32456;及?#22995;的利益,也损伤了市场经济的公?#25509;?#20844;正。近几年,为回应民众诉求,广州、?#26412;?#31561;地?#37096;?#22987;出现按套内建筑面积计价的探索。人们期待着相关职能部门在研究房产调控政策之时,能正视公摊面积乱象,探索更科学、合理的计价方式,切实保护百姓权益。[详情]

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