国瑞置业高成本借新还旧 销售疲软难解资金困局

国瑞置业高成本借新还旧 销售疲软难解资金困局
2019年02月26日 16:59 新浪财经

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  房产深读:穿透资本迷雾 看清真正的地产江湖

  新浪财经讯 2019年2月26日早间,国瑞置业有限公司(以下简称“国瑞置业?#20445;?#21457;布公告?#30130;?#20844;司于2019年2月25日成功发行1.6亿美元优先?#26412;藎?#31080;面利率高达13.5%。此次高成本融资的主要用途为借新还旧,在公司销售明显疲软的背景下,资金困局或将成为国瑞置业的阿喀琉斯之踵。

  国瑞置业借新还旧 成本越借越高

  据公告,国瑞置业此次融资的中期?#26412;?#21040;期时间2022年,?#26412;?#39044;计将获惠誉国际评级为B级。所得款净额预计在1.52亿美元左右,公司拟将其用作偿还2018年3月发行并于2019年到期的2.5亿美元的10.2%优先?#26412;?#30340;一部分,及购回?#26412;?#25345;有人已行使其选择权要求公司所购回2017年发行并于2020年到期的3亿元7%优先?#26412;?#30340;有关部分。

  用成本高达13.5%的新债置换成本仅为10.2%、7%的旧债,国瑞置业在房地产去杠杆的背景下,融资成本一步步走高。从公司近几年的年报披露的融资情况来看,今年2月份融资成本达到近年来的最高点。

  高成本融资的背后是国瑞置业近年来的杠杆率居高不下,截止2018年上半年,公司资产负债率高达76.78%,净负债率更是达到173%的高水平,长期债务达134.32亿元,短期借贷及长期债务当期到期部分合计168.29亿元,而账面资金及受限制使用资金仅约18亿元,短期到期债务总额与货币资金之比高达9.35,短期偿债压力巨大。公司此次高成本借新还旧,?#30340;?#26080;奈之举,账面仅有18亿元的情况下,不发行新的优先?#26412;?#25110;许只能违约。在短期内,国瑞置业或将维持借新还旧的?#32622;媯?#32780;融资成本也将维持在高位,在目前房价降温、销售预冷的大背景下,高企的融资成本或将考验公司的盈利能力。

  ?#23548;?#25511;制人认?#33322;?0%  是表信心还是高风险高收益

  值得注意的是,此次国瑞置业所发行的高利率优先?#26412;?#30340;购买方中,有公司?#23548;?#25511;制人及董事长张章笋的身影。在总额为1.5亿美元的?#25216;?#24635;额中,张章笋通过购买海通国际的结构化产品的方式认购此次的优先?#26412;藎?#35748;购金额达0.776亿美元,占总额的50%。

  公告?#30130;?#27492;次认购是为了表示张先生对于公司发展的支持与信心,而高企的利率成本又不得不让市场产生一定的疑虑:?#23548;?#25511;制人为何不能以更低的成本帮助公司度过资金困局,反而较上次的融资成本提升近30%?

  且参考今年以来港股上市房地产公司的主要融资情况看,整体融资成本在8%左?#19994;?#27700;平,如下表所示:

  在同一时期发行优先?#26412;藎?#22269;瑞置业的成本却明显高过行业内其他房地产企业,以高过市场平均水平的融资成本借款给公司,是为了表?#23616;?#25345;与信心还是?#20174;?#20986;高风险高收益的风险收益特征呢?

  开年地产销售一般 国瑞置业资金困局或将?#26377;?/strong>

  在高企的净负债率及巨大的短期偿债压力下,加大销售回款并减少拿地是房地产公司去杠杆的主要手段。从公司发布的销售经营数据看,2017至2018两年间,国瑞置业以价换量,累计销售均价呈?#32622;?#26174;的下?#30331;魘疲?#32780;销售量明显提升。

  截止2018年12月,公司全年累计实现销售回款达219.13亿元,同比上涨47.30%。令?#21496;?#35766;的是,公司12月份实现销售额74.66亿元,占全年销售总额的34%,而销售均价更是高达41490元/平方米,远高于此前11个月平均13000元/平方米左?#19994;?#22343;价。尽管公司在2018年年底加大了销售回款力度,下半年累计销售回款158亿元,还不足以覆盖短期债务额度,这便促成了公司当前借新还旧的紧张?#32622;妗?#19988;2019年1月开年销售并不理想,同比仅增长1.78%,环比则大幅下降96%,公司未来仍需加大销售力度。

  与此同时,公司的拿地力度并未有下降,2018年上半年国瑞置业拿地金额达82.6亿元,而上半年累计销售金额才68.43亿元,也就是说财务压力巨大的国瑞置业上半年仍然在加杠杆。

  在2018年下半年?#23548;?#20445;量的情况下,公司资金困局并未能明显?#31859;?#22312;2019年开年销售预冷的情况下,如若继续加大拿地力度,国瑞置业的资金困局或将?#26377;?#27492;次高成本的借新还旧或不是最后一次。

责任编辑:公司观察

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