房地产临方向选择:房价上涨周期结束 横盘时代来临

房地产临方向选择:房价上涨周期结束 横盘时代来临
2019年02月27日 05:32 第一财经

  楼市多空交战 房地产市场再临方向选择

  陈淑贞

  [1月百强房企全口径销售额达到6610.7亿元,同比下降2.6%。]

  A股在欢呼。2月25日收盘,A股三大指数涨幅均超5%,上证指数收涨5.60%,报2961.28点,又快站上3000点的山头。26日早盘,多只地产股依然延续上涨?#26143;欏?/p>

  股楼素有联动效应,截至目前,楼市还在?#33322;?#21518;的交易气温回升阶段,静默如谜。

  在过去的一月,市场上出?#33267;?#19968;些信号,先是北上深广四个一线城市二手房价出现下降,31个二线城市的二手房价同时由升转降,真正结束了过去40个多月来的上涨?#26143;椋欢?#26159;百强房企1月销售额增速转负,同比下降2.6%,相比于去年58.4%的增速大幅下滑。

  ?#27426;?#19990;界是多样的,市场是复杂的,在交易端转冷信号?#23631;?#36215;时,1月全国首套房贷款平均利率出现轻微下降,开发商也感受到融资成本减少的?#23548;世?#22909;。

  大湾区规划落地后,珠三角局部市场略有异动,但放眼至全国?#27573;В?#20381;旧是长夜当空。

  房价上涨周期结束

  崭新的2019年到来了,但1月的数据未给房地产市场带来新的希望。

  国家统计局最新发布的数据显示,1月,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅分别比上月回落、持?#20581;?/p>

  但由于网签时间滞后、主要城市受限价影响等因素,新房市场参考价值不大,能反映市场交投实况的数据往往是二手市场。

  与新房市场价格上涨相反,二手市场却打开了下行通道。4个一线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%,其中?#26412;?#24191;州和深圳分别下降0.1%、0.3%和0.3%,上海持?#20581;?1个二线城市二手住宅销售价格由升转降,下降0.1%。

  这是一个重要的观察信号,持续超45个月的房价上涨,确立进入下行周期。

  ?#24615;?#22320;产首席分析师张大伟指出,31个二线城市二手住宅销售价格下降,叠加一线城市下调,这是近45个月首次出现的情况。而本轮房地产市场逐渐止跌是从2014年9月30日开始,到2015年3月30日政策开始酝酿上涨,体现在房价指数上最初是从2015年4月开始,一线城市上涨,二线城市也止跌。

  一线城市从领涨到领跌,?#24615;?#19968;线城市外溢需求和地方购买力的二线城市的上涨周期走到尾部,可与之结合相看的是房企1月的销售?#23548;ā?/p>

  ?#34892;?#24314;投的统计数据显示,1月百强房企全口径销售额达到6610.7亿元,同比下降2.6%,相比于去年1月58.4%的同比增速大幅下滑,其中百强房企权益销售额为5088.5亿元,同比下降8.6%。分级别来看,Top10、Top20、Top50房企同比增速分别为-14.9%、-10.6%和-6.3%,而大型房企由于基数效应整体增速下降更为明显。

  ?#27426;?#32447;市场的数据表现不理想,直接导致上市公司的销售?#23548;?#20986;现波动。而价格层面,一家内房公司总裁对第一财经表示,怕是市场要经历?#27426;?#26102;间的横盘。这种横盘,有市场本身作用力,也有限价因素所在。

  至于结束日期,一看信贷政策,二看行业政策。习惯收割的房企,现在也要学会习惯等待。

  横盘时代

  在市场数据一片悲观的同时,有变?#31354;?#22312;潜行。

  先是信贷层面,在2018年12月之后,全国个人首套房贷款平均利率下降0.35%至5.66%,对信贷政策最为敏感的?#26412;?#24179;均利率也已连续两个月下降,1月回落2BP至5.43%。

  除极个别的高息融资外,房企?#36130;?#36941;反映出融资成本的减少,资金面更宽松。1月,同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折?#20808;?#27665;?#22812;?#35745;790亿元,无论是债权融资、股权融?#39318;?#39069;达到近一年历史新高。

  上述内房公司总裁透露,目前房企整体资金压力有所?#33322;猓?#25151;企融资的闸门处于开启状态,拿开发贷为例,利率从上浮30%下调到上浮20%甚至15%。

  政策层面,个别前期过于严厉的城市,在一城一策的思想指导下,开始对政策进行调整。

  ?#19981;崭?#38451;在2019年后?#39029;?#30340;土地出让公告均取消了限价条款,而此前土地出让条款?#24615;?#35201;求竞得人所开发的商品住宅备案均价原则上不得高于同一区域、同一类型、同一?#20998;实?#26376;备案均价。

  2月22日,由华润置地开发的深圳豪宅楼盘开盘,均价约15.8万元/平方米,并获得热销,打破市场认为的限价区间。美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰表示,“目前不能武断认为,深圳已经放?#19978;?#20215;,但这个价格在2018年很难拿到预售证。”

  一名负责研究行业政策的房企人士对第一财经表示,“‘一城一策’将是2019年房地产市场的特点,部分城市对前期政策作出调整符合一城一策的政策方向,地方政府要维护楼市的平稳健康,?#20048;?#22823;起大落,但还要发展。”

  而大湾区规划落地,尽管众多执行细节尚未出台落实,但基于都市圈和湾区整个区域未来产?#30331;?#26223;的?#26149;茫?#37096;分企业对其加强布局。

  越秀房托主席兼总裁?#20540;?#33391;告诉记者,“我们认为湾区城市的城市化进程将会加速,消费群同城化,目前公司已派了一个拓客小组进行拓客。”深圳北一个楼盘驻场销售也告诉记者,虽然成交上涨并没十分明显,但最近一周项目人气确实有所上涨。

  3月将至,楼市小阳春会来吗?结合当前市场实况和历史周期判?#24076;行?#24314;投分析师刘璐预测,基本面下行周期还将持续近两个?#24452;取?/p>

责任编辑?#35946;?#38155;

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