又一封郁亮内部邮件 不要相信房地产市场会触底反弹

又一封郁亮内部邮件 不要相信房地产市场会触底反弹
2019年02月25日 09:24 新浪财经-自媒体综合

推荐阅读:

郁亮内部邮件全文:危机之下 2019年万科怎么干?

  又一封郁亮内部邮件 不要相信房地产市场会触底反弹

  来源:真?#26032;?#20426;的地产观

  最近,不少中介朋友,销售同行开始转发各种朋友圈,大概内容么就是年后?#21483;?#26377;城市开始试?#21483;?#23485;松,然后高喊市场要回暖。

  这样的心情状态我是很能理解的,但是这么简单粗暴的理论也确实经不起太多的推敲

  对于市场言论,其实我一直都倾向于各位可以听听地产老板的声音,因为他们真的可以感受到整个大盘走势,而且每一次抉择都是?#23186;?#25237;票。

  上个周末,万科董事长郁亮发了一封内部信开始在小范围内流传,只是后面被所谓的房产交易按照套内面积这个幺蛾子新闻掩盖住了,郁亮的内部邮件我是认真看了,很多内容和关键点还是值得反复咀嚼的

  我曾经问过万科的小伙伴,说郁总的内部发言或者内部邮件都会相对把现象说的?#29616;?#28857;,从而引起团队的重视,但是这些内容一定是真实感知到且需要团队去执行的

  正是因为如此,这样的内容才更?#21448;?#24471;玩味

  01、L型的趋势会?#35748;?#35937;中的长

  地产未来的趋势走势,郁亮?#23616;?#19978;是非常悲观和谨慎的态度,在2018年9月的内部邮件表示,2012年的时候曾经说过行?#24213;?#25240;点在2018年的下半年真正的到来了。

  而这一次郁总也表达了转折之后的时间点,会?#35748;?#35937;中要长,原话是这么说的:“2020年才有可能探底。”而L型会?#20013;?#22810;少时间没有给出明确的时间,但是举了一个的例子:“日本花了20年还没有走出来。”

  换句话来说,楼市弱势?#20013;?#30340;周期会?#35748;?#35937;中的久

  而这个基调分析,郁亮?#24247;?#20102;一个数字:社会商品零售总额在2018年的增幅8.1%,这是历史最低的数值,消费力的减弱虽然显现的不会那么快那么明显,但是却潜移默化中改变房地产的底层格局

  内部邮件中,开篇有一大半的内容都在?#24247;?#30528;一个观点:不要相信触底反弹。这种现象也是和以前完全不同的楼市走势,过往确实存在大小年这种说法,但是整体的房地产市场一直保持螺旋式上涨,基本上一旦回升,就会?#20013;?#24182;接连实现几年的增长

  去年年底,万科的那一句活下去的口号在业内业外各种维度的发酵,不少人会觉得万科不真诚,甚至贴上了戏精的标签。但是从两次的内部邮件可以看出,郁亮的活下去?#24247;?#30340;是底线思维,所有的项目只有在底线的逻辑下?#25293;?#27963;得更好。而活下去就是底线

  面对底线,郁亮提出了第一要抓现金流,回款如果没有完成那么一切都可以停下来,第二收缩和聚焦策略。

  第三也很有趣,落地三年的业务,如果做不出来就不要做了。什么意思,就是这个业务到底是业务本身有竞争力还是万科?#25918;?#32473;你贴金让你赚到钱,这是两回事

  其实各位仔细去看万科所有的版图,基本上都在去万科化,名字上已经都没有了万科的痕迹,从这个角度上来说,这也是万科的底线思维:不依?#23548;?#22242;?#25918;疲?#20381;赖业务自身

  02、基本盘还在,但是要有好的产品和好的服务

  行业不管发生什么样的变化,即使行业菱缩也是十万亿级的市场。所以只要这个基本面还在,地产行业依然会是万科的主业。但是在这样的主业中依然要去寻?#19968;?#20250;。

  第一个机会是整个城市发展的转型,第一阶段城市化以农民进城打工为标志已经结束,现在是第二阶?#21361;?#20063;就是都市圈化。郁亮特别?#24247;?#30340;比如说粤港澳的能级和特色,在世界层面都是罕见的(给粤港澳,最大程度的想象)

  第二个角度很有意思,叫有限的城市同时也代表着机会。什么意思,在推行限?#21512;?#21806;等各种限的各个城市,?#23616;?#19978;?#24471;?#20102;在商品房层面产品已经过剩,但是一边过剩从另外一个维度也就?#24471;?#20854;他模块存在供给不足,不然也不会有限的存在。

  比如说为什么要租售并举,为什么?#24247;?#32654;好生活,其实这里都是机会点。

  房子越来越漂亮环境越来越好这样的产品已经产能过剩,但是在空间、内容、服务上还有很大空间

  03、为什么还有机会,因为这个行业,大部分人依然在靠天吃饭。

  郁亮在去年的内部邮件里分析了一个非常直白的案例,“因为我们中大多数人没有经历过2008年的政策调控。很多人对最基本的市场信号没有反应。

  说实话2008年不少地产人也是经历过的,但是好像大家记得的都是后面4万亿的事情。从此以后地产人就养成了靠天吃饭的习惯

  但4万亿发生在2008年年底,多少人还真真实实的记得2008年的上半年呢,整个市场客户完全真空的场景

  就是一种不知道为什么,客户就突然没了的感觉

  这样的感觉很让人焦虑和无?#21361;?#20854;实如今的市场和当时有点类似

  我曾经说过,2008年最大的遗憾就是开发商吸取的教训还不够,因为后面市场又好了,很多专家开始学会了:保8,经济支柱,谨慎乐观的专业废话

  四万亿?#28982;?#20102;所有人,但是多少人发现,其实只有一家开发商在那个阶段重视产品线,那就是万科

  当然,那个时候的万科也有一定程度的机?#30331;?#21512;,2008年的万科地板门弄的郁亮一?#28982;?#22836;?#20142;常?#20294;是庆幸的是万科解决了问题,而且也发现了根本,重点在自己的产品上发力,后面万科的工业化、精装修以及产品?#23548;?#20046;都是在那个阶段里呈现出来的

  那件事做不做在当时来看也没啥区别,因为行情好了什么房子都能卖,但是时间拉长就看出效果了

  这一?#21361;?#37057;亮也同样?#24247;?#22312;这个特殊的时代里需要专注产品,需要强化性价比,在抢夺客户的时代,归根到底还是看你的产品

  这十万亿级的市场中,为什么客户愿意买房子定是因为提供了好的产品和服务。

  04、要学会赚小钱

  另外,在聚焦地产基本面的时候,郁亮?#21442;?#34892;?#24213;?#22411;突围给了一个方向

  首先是一个盖棺论定的,和房地产一样能够赚大钱的行业,是不存在的

  所以换个角度来看,如果想要转型,就必须要学会赚小钱。这也是为什么那么多房企口号喊着多元化,公?#20037;?#23383;也去掉地产两个字,但是核心收益还是来自卖房,某种程度上就是决心不够

  怎么解决,郁亮的答案更?#21448;?#30333;:换人。地产出身的人赚习惯了大钱,让他们去赚小钱太难太难,至今为止都没有成功案例

  仔细想想也确实如此,万科上海提出?#21364;?#38632;林计划之后,我曾经认真的去了解过万科的那些衍生服务,你别说,从头到尾真的都是非地产体系出来的。比如说万科旗下的翡翠联盟,和我聊最久的运营的是一个曾经的摔跤运动?#20445;?#24819;想画面还真是有趣。

  不过可能也正是这样的模式,才有可能?#35328;?#33829;和服务做好。在他们眼里,再小的钱都是大钱,在地产人眼里,估计就是零花钱了

  而万科?#20013;?#20570;着赚小钱的事,目的也是为了让自己的企业有更多的未来和发展,曾经提出的万亿计划,很多人理解为万科要做万亿的销售额,但是郁亮后来解释却说是万亿市值。很显然,在基本盘稳定的前提下,那些衍生服务虽然只赚小钱,但是?#20048;?#21364;?#35748;?#35937;中的高,理由也很简单,因为更有想象空间

  这也是互联网和房地产不同的地方,最赚钱的地产要想着活下去,一直亏本的互联网都在想着改变世界

  某种程度上来说,如今的万科应该是?#24050;?#37324;最有互联网基因的房地产企业了

  05、

  最后一点,我觉得也是方向性的建议,对于这些创新和想要做的事情,去哪里找方向,郁亮的答案是:在自己身上找

  万科现在有15000亿资产,这些资产只要认真的梳理,一定能发现机会点和找到突破口

  很多时候大家都会陷入骑?#31354;?#39540;的现象,其?#24213;?#24049;的家底已经够了但依然在市场上寻觅机会。只要认真的梳理资产,把不好的资源、没潜力的资源、闲置的资源、浪费的资源处理掉,把不好的?#25340;?#25481;,换回一些些好的牌来。

  这同样也是底线思维

  06、

  文章更多的是探讨企?#24213;?#24049;,对于外界团队,万科只是希望团队内部能够认清当下的现实。在这样的基础上,可以梳理好自己手中的牌,然后更好的打出去。

  其实这个博弈游戏一样,只要你桌子上有足够的筹码并且一直玩下去,这个赛道你总会有自己的机会,关键是机会来的时候,你还在牌桌上

  最后,用郁亮内部邮件的一句话作为结尾:“大家以为“活下去”应该像乞丐一样去讨饭吃,其实对万科而言,“活下去”是希望活得更好、活得更久。”

  这句话,我觉得说的无比的真诚

免责声明:自媒体综合提供的内容均源自自媒体,版权归原作者所有,转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人,不代表新浪立场。若内容涉及投?#24335;?#35758;,仅供参考勿作为投资依据。投资有风险,入市需谨慎。

责任编辑:?#32597;?SF055

?#35753;?#25512;荐

收起
新浪财经公众号
新浪财经公众号

24小时滚动播报最新的财经资讯和视频,更多粉丝福利扫描二维码关注(sinafinance)

7X24小时

  • 03-14 永冠新材 603681 10
  • 03-13 青农商行 002958 3.96
  • 03-05 上海瀚讯 300762 --
  • 02-27 ?#26053;?#21307;疗 002950 --
  • 02-19 西安银行 600928 4.68
  • 股市直播

    • 图文直播间
    • 视频直播间